Последующий залогодержатель также несет юридические риски, связанные с принятием в ипотеку имущества, уже обремененного предшествующей ипотекой в пользу третьего лица.
1. В случае заключения договора последующей ипотеки в нарушение запрета, установленного договором предшествующей ипотеки, договор последующей ипотеки в соответствии с комментируемой статьей, ст. 168 и 342 ГК РФ может быть признан недействительной сделкой.
2. При заключении договора последующей ипотеки с нарушением условий, предусмотренных договором предшествующей ипотеки, в соответствии с комментируемой статьей требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.
3. В пользу последующего залогодержателя будут взысканы только суммы, оставшиеся после удовлетворения требований предшествующего(-их) залогодержателя(-ей), а остальная часть обязательства окажется необеспеченной.
4. Если в отношении предшествующей ипотеки ст. 46 Закона об ипотеке установлено, что если предшествующий залогодержатель не воспользовался правом на досрочное обращение взыскания на предмет ипотеки, то ипотека не прекращается, а имущество переходит к покупателю, будучи обремененным ипотекой, то в отношении последующего залогодержателя, не воспользовавшегося правом на досрочное обращение взыскания, такое правило не установлено. Соответственно, существует риск прекращения последующей ипотеки, если последующий залогодержатель не потребует досрочного обращения взыскания на предмет ипотеки, значительно выше, чем такой же риск при предшествующей ипотеке.
5. Снижение цены предмета ипотеки в связи с сохранением предшествующей ипотеки (вплоть до полной неликвидности предмета ипотеки) - понятно, что стоимость имущества, на которое в любой момент может быть обращено взыскание без какой-либо компенсации новому собственнику (в лучшем случае он получит сумму, оставшуюся после удовлетворения требований предшествующего залогодержателя, в худшем - вообще ничего), значительно снижается по сравнению со стоимостью этого имущества при отсутствии обременений.
Лицо, приобретшее такое имущество, может, конечно, через суд пытаться взыскать с бывшего собственника имущества разницу между суммой, уплаченной покупателем за приобретенное имущество, и суммой, оставшейся после удовлетворения требований предшествующего залогодержателя, но перспективы взыскания с бывшего собственника указанной разницы весьма сомнительны - обычно к этому моменту у бывшего собственника не остается имущества, на которое может быть обращено взыскание. При этом понятно, что бывший залогодатель в ситуации, когда он уже утратил свое имущество, а залогодателем стало другое лицо, как правило, сразу теряет какой-либо интерес к исполнению обязательств, обеспечиваемых предшествующей ипотекой, что значительно повышает риск неисполнения им обязательств, обеспечиваемых ипотекой, и, как следствие, значительно увеличивает риски приобретателя предмета ипотеки.
Кроме того, даже если взыскание и не будет обращено по требованиям предшествующего залогодержателя, новый собственник будет вынужден выполнять требования договора ипотеки и нести определенные расходы, предусмотренные договором ипотеки, терпеть некоторые неудобства, связанные, в частности, с предоставлением доступа к предмету ипотеки проверяющих, а также не сможет по своему усмотрению распоряжаться предметом ипотеки: отчуждать его, сдавать в аренду и т.д.
Таким образом, при продаже с торгов предмета ипотеки с сохранением предшествующей ипотеки стоимость предмета ипотеки, на который обращается взыскание по требованиям последующего залогодержателя, естественно, значительно снижается (вплоть до того, что на предмет ипотеки может и вовсе не оказаться покупателей), оставлять же за собой предмет ипотеки с таким обременением последующему залогодержателю также невыгодно. В этом случае последующий залогодержатель либо получает явно недостаточную сумму для удовлетворения, либо вообще ничего не получает, а ипотека прекращается (в связи с признанием торгов несостоявшимися и отказом залогодержателя от оставления предмета ипотеки за собой). В связи с этим при решении вопроса о принятии имущества в последующую ипотеку необходимо учитывать, насколько снизится стоимость предмета ипотеки в связи с наличием предшествующей ипотеки.
Все это сводит стоимость предмета ипотеки, на который обращается взыскание по требованиям последующего залогодержателя при сохранении ипотеки в пользу предшествующего залогодержателя, практически к нулю и, соответственно, делает практически невозможным удовлетворение требований последующего залогодержателя.
6. Страхование в пользу последующего залогодержателя будет практически невозможно, так как вряд ли предшествующий залогодержатель согласится на замену выгодоприобретателя по договору страхования.
Следует также учитывать, что при передаче предмета ипотеки в последующую ипотеку предшествующему залогодержателю станут известны все существенные условия договора последующей ипотеки, в том числе все существенные условия обеспечиваемого ипотекой обязательства, а последующему залогодержателю далеко не всегда хочется, чтобы предшествующий залогодержатель знал об этих условиях.