При ипотеке земельного участка возникают следующие группы рисков:
1) наличие нескольких предшествующих ипотек в силу закона;
2) риски, связанные с осуществлением строительства на земельном участке;
3) риски, связанные с категорией земель и их целевым использованием;
4) риски, связанные с наличием обременений участка.
Рассмотрим каждую из этих групп подробнее.
Ипотека в силу закона на земельный участок.
В отношении земельного участка могут иметь место следующие основания возникновения ипотеки в силу закона:
1. Приобретение имущества в кредит или в рассрочку (ст. 488 - 489 ГК РФ). В этом случае земельный участок находится у продавца в ипотеке в силу закона.
2. Приобретение земельного участка с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает залог в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (ст. 64.1 Закона об ипотеке).
3. Строительство на земельном участке здания или сооружения с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает залог в силу закона на право аренды, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст. 64.2 Закона об ипотеке).
4. Заключение договоров участия в долевом строительстве. В соответствии со ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
5. Передача земельного участка под выплату ренты. В этом случае в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на этот земельный участок, но последний вариант на практике если и встречается, то очень редко. Остальные же четыре основания возникновения ипотеки в силу закона могут иметь место все одновременно в отношении одного и того же участка.
Риски, связанные с осуществлением строительства на участке.
Можно выделить следующие риски, возникающие в случае осуществления строительства на участке:
1. Если участок предоставлен для строительства и строительство не осуществляется на нем в течение 3 лет, участок может быть изъят, а соответственно, ипотека может прекратиться (ст. 284 ГК РФ).
2. Если строительство осуществляется на средства кредита или целевого займа, то участок находится в предшествующей ипотеке у лица, выдавшего такой кредит или заем (ст. 64.2 Закона об ипотеке).
3. Если земельный участок предоставлен для жилищного строительства, то после постройки дома в нем будут проживать граждане, в связи с чем могут возникнуть сложности с выселением этих граждан и, соответственно, с обращением взыскания как на дом, так и на земельный участок. Соответственно, заложенное имущество будет неликвидным.
4. Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки (ст. 285 ГК РФ). В отношении участка, на котором осуществляется строительство, изъятие возможно в следующих случаях:
- строительство осуществляется на участке, на котором строительство осуществляться не может вообще или может осуществляться иное строительство (например, земельный участок относится к землям промышленности, а на нем строят жилые дома);
- строительство приводит к ухудшению экологической обстановки.
В данной ситуации существует риск прекращения ипотеки.
5. В том случае, если земельный участок предоставлен собственником (например, в аренду) для строительства иному лицу, то построенный последним объект недвижимости не поступает в залог залогодержателю земельного участка, при этом заложенный участок будет при реализации обременен правами пользования на землю собственника объекта недвижимости, что существенно повлияет на его ликвидность.
6. Риск отказа в обращении взыскания на предмет ипотеки в связи с явной несоразмерностью стоимости заложенного имущества и размера неисполненного обязательства.
Данный риск связан с тем, что при обращении взыскания на земельный участок одновременно должно обращаться взыскание на здание, расположенное на этом участке, на которое в соответствии с комментируемой статьей распространяется ипотека в силу закона. Понятно, что стоимость участка со зданиями значительно выше стоимости участка без зданий. А соответственно, значительно увеличивается соотношение между стоимостью предмета ипотеки и обеспечиваемого ипотекой обязательства. Как мы уже говорили выше, само по себе то, что стоимость предмета ипотеки превышает размер неисполненного обязательства, не должно приводить к отказу в обращении взыскания на предмет ипотеки, но, пока имеется судебная практика таких отказов, этот риск приходится учитывать.
7. Риск невозможности обращения взыскания на предмет ипотеки.
Этот риск связан с тем, что продажа земельного участка без расположенного на этом участке здания, если собственником участка и здания является одно и то же лицо, не допускается (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Соответственно, если на участке, который был принят в ипотеку, впоследствии было возведено здание или сооружение, на которое распространяется ипотека в силу закона, то взыскание должно одновременно обращаться на земельный участок и на здание; для того, чтобы обратить взыскание на здание, необходимо зарегистрировать право собственности и ипотеку в силу закона на это здание. Казалось бы, все просто, но на практике возникают проблемы. Комментируемым Законом не установлена обязанность залогодателя при наступлении оснований для обращения взыскания зарегистрировать право собственности и ипотеку на здание (сооружение), возведенное на этом участке, и при отсутствии указанной обязанности залогодателя в договоре ипотеки не имеется оснований для понуждения залогодателя к такой регистрации. У залогодержателя также не имеется прав на подачу от своего имени или имени залогодателя заявления о государственной регистрации права собственности залогодателя на объект.
Заметим, что в соответствии со ст. 66 Закона об исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель вправе обратиться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, иного имущественного права, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество или имущественное право при отсутствии или недостаточности у должника иного имущества или имущественного права, на которое может быть обращено взыскание. Заметим, что в приведенной норме речь идет только про случаи, когда иного имущества должника не хватает на удовлетворение требований. Неясным остается вопрос о праве судебного пристава-исполнителя зарегистрировать право собственности залогодателя на объекты, построенные на заложенном земельном участке, если иного имущества должника хватает для удовлетворения требований залогодержателя. Полагаем, что может быть признано, что у пристава такое право отсутствует. В связи с этим нельзя говорить о том, что данный риск в настоящее время устранен.
Все еще больше усложняется, если на момент обращения взыскания на участке находится объект незавершенного строительства, на котором продолжаются строительные работы.
Риски, связанные с категорией земель и их целевым использованием.
1. В соответствии со ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
2. В соответствии со ст. 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.
В любом из этих случаев существует риск прекращения ипотеки.
Риски, связанные с наличием обременений участка.
Как правило, говоря об обременениях земельного участка, называют такие сервитуты, как право прохода, проезда, выпаса скота и т.д.
Однако на практике данные сервитуты если и встречаются, то достаточно редко. Намного чаще встречаются различные градостроительные ограничения, обременения и т.д.
Наиболее часто встречаются следующие виды градостроительных ограничений:
1) водоохранная зона (в которой выделяется также прибрежная защитная полоса). Понятия ширины и ограничения в отношении водоохранных зон устанавливаются ст. 65 Водного кодекса РФ;
2) красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (ст. 1 ГСК РФ). За пределами этих линий строительство запрещено;
3) различные санитарно-защитные зоны. Этих зон довольно много: это и санитарно-защитные зоны вокруг источников водоснабжения, и санитарно-защитные зоны вокруг промышленных предприятий, и санитарно-защитные зоны земель транспорта, и т.д.
У различных видов санитарно-защитных зон различные правовые режимы даже в пределах одного вида могут выделяться различные подзоны. Так, в отношении санитарно-защитных зон вокруг источников водоснабжения выделяются три санитарных пояса, правовые режимы которых резко различаются.
Могут устанавливаться и иные виды градостроительных обременений, и установлены такие обременения могут быть как федеральным законодательством, так и законодательством субъекта федерации. Так, например, в Москве при наличии на участке природного комплекса в отношении участка может быть установлен один или несколько из пяти режимов регулирования градостроительной деятельности, при одних из которых строительство не допускается вообще, при других - с существенными ограничениями.
Наличие градостроительных ограничений может повлечь следующие риски:
1) признание недействительной сделкой договора купли-продажи земельного участка, если данный участок не мог предоставляться для данных целей. Например, участок был предоставлен для строительства промышленного здания на земельном участке первого санитарного пояса источника водоснабжения;
2) изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства;
3) запрет осуществления той или иной деятельности на данном участке. Это принципиально важно, например, если участок передается в ипотеку в обеспечение кредита, выданного на строительство на этом участке, а строительство на данном участке не допускается.