Протокол о результатах публичных торгов.
В соответствии с комментируемой статьей выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов.
С учетом п. 8.3 Порядка организации и проведения торгов протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества должен содержать:
- день, час и место проведения торгов;
- сведения о предмете торгов;
- местонахождение имущества, проданного на торгах;
- имя (наименование) победителя;
- цену проданного имущества;
- размер внесенного задатка;
- сумму денежных средств, которая подлежит внесению в качестве оплаты проданного имущества с учетом задатка;
- срок оплаты приобретаемого на торгах имущества;
- банковские реквизиты победителя торгов, организатора торгов, а также соответствующий счет, на который должны быть перечислены денежные средства за проданное на торгах имущество;
- порядок передачи имущества с указанием условия, что проданное на торгах имущество передается только после полной его оплаты;
- условие о том, что подписанный протокол о результатах торгов, имеющий силу договора, расторгается в случае уклонения победителя торгов от оплаты в установленный срок приобретаемого на торгах имущества и что при этом победитель торгов теряет право на получение имущества и утрачивает внесенный им задаток;
- условие о том, что проданное имущество возврату не подлежит и ни организатор торгов, ни государственный орган, передавший имущество для реализации, не несут ответственности за качество проданного имущества (это условие не соответствует нормам ГК РФ, регулирующим договор купли-продажи, так как организатор торгов выступает продавцом имущества);
- обязанность победителя торгов по осуществлению за счет собственных сил и средств государственной или иной регистрации перехода прав собственности на приобретенное имущество;
- иные необходимые сведения.
Протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества составляется в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, первый из которых передается лицу, выигравшему торги, или его представителю, второй - государственному органу, передавшему имущество для реализации, третий остается у организатора торгов.
В соответствии с комментируемой статьей и ст. 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов. Пункт 8.1 упомянутого Порядка устанавливает: если организатором торгов является представитель Фонда и при этом в составе комиссии по проведению торгов отсутствует сотрудник Фонда (отделения Фонда), то подписанный протокол о результатах торгов в течение одного рабочего дня со дня его подписания направляется организатором торгов на утверждение в Фонд (отделение Фонда). Указанный протокол подлежит утверждению в течение одного рабочего дня со дня его поступления в Фонд (отделение Фонда) и приобретает юридическую силу договора с момента утверждения. Думается, что данное положение Порядка как противоречащее комментируемому Закону применяться не может.
В соответствии с комментируемой статьей уклонение победителя торгов или организатора торгов от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные п. 5 ст. 448 ГК РФ, в соответствии с которым лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.
Порядок организации и проведения торгов для данного случая использует термин "аннулирование результатов торгов". Если победитель торгов в установленный срок не подпишет протокол о результатах торгов, имеющий силу договора, то он теряет право на подписание указанного протокола и утрачивает внесенный им задаток (п. 8.1.1 - 8.1.3 Порядка). В этом случае комиссия на следующий день после истечения срока подписания протокола о результатах торгов принимает решение об аннулировании результатов торгов.
Решение комиссии об аннулировании результатов торгов оформляется протоколом в соответствии с абз. 4 п. 4.4 Порядка организации и проведения торгов.
В случае аннулирования результатов торгов организатор торгов в течение одного рабочего дня со дня принятия комиссией решения об аннулировании результатов торгов письменно уведомляет об этом государственный орган, передавший имущество для реализации. Если организатором торгов является представитель Фонда, то в установленном настоящим пунктом порядке организатор торгов уведомляет как государственный орган, так и Фонд (отделение Фонда).
Организатор торгов по согласованию с государственным органом организует подготовку и публикацию извещения об аннулировании результатов торгов, которое должно быть опубликовано в течение четырнадцати календарных дней со дня принятия комиссией данного решения. Указанное извещение публикуется в том же издании, в котором было опубликовано извещение о проведении торгов.
В случае аннулирования результатов торгов организатор торгов вправе по согласованию с государственным органом, передавшим имущество для реализации, объявить повторное проведение торгов. Повторные торги объявляются и проводятся с соблюдением правил, установленных для первых торгов.
Заключение договора купли-продажи и оплата имущества.
В соответствии с комментируемой статьей лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в ЕГРП.
Заметим, что это противоречит п. 5 ст. 448 ГК РФ, к которому отсылает комментируемая статья: в соответствии со ст. 57 Закона об ипотеке после подписания протокола должен быть подписан еще и договор купли-продажи, и только в совокупности протокол и договор являются основанием для регистрации права собственности покупателя на имущество, а в соответствии с п. 5 ст. 448 ГК РФ сам протокол уже является договором. Так требуется ли заключение договора купли-продажи или достаточно протокола торгов?
ФАС ВВО в Постановлении от 10 декабря 2003 г. N А43-3206/2003-2-93 указал: "Довод заявителя о необходимости истребования судом договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов, несостоятелен, так как согласно пункту 5 статьи 448 ГК РФ протокол о результатах торгов, подписанный в день проведения аукциона лицом, выигравшим торги, и организатором торгов, имеет силу договора. Договор подписывается, если предметом торгов было право на заключение договора. Таким образом, имеющийся в деле протокол о результатах торгов является договором купли-продажи заложенного здания".
В соответствии с п. 8.5 Порядка организации и проведения торгов оплата приобретаемого на торгах имущества производится в сроки и порядке, установленные в протоколе о результатах торгов, имеющем силу договора, а в соответствующих случаях - в договоре купли-продажи имущества.
Оплата имущества в рассрочку не допускается.
Оплата приобретаемого на торгах имущества осуществляется как в наличной, так и в безналичной форме, с соблюдением правил, установленных федеральным законодательством и иными нормативными правовыми актами.
Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в счет оплаты продаваемого на торгах имущества.
В случае, если победитель торгов, подписавший протокол о результатах торгов, имеющий силу договора, либо заключивший договор купли-продажи имущества, не оплатит в определенный указанными документами срок приобретаемое на торгах имущество, то организатор торгов вправе в установленном порядке расторгнуть такой протокол или договор. При этом победитель торгов теряет право на получение имущества.
В случае расторжения протокола о результатах торгов, имеющего силу договора, либо договора купли-продажи имущества (за исключением случаев расторжения протоколов о результатах торгов по продаже дебиторской задолженности) организатор торгов вправе по согласованию с государственным органом, передавшим имущество для реализации, объявить повторное проведение торгов. Повторные торги объявляются и проводятся с соблюдением правил, установленных для первых торгов.
В соответствии с п. 8.6 Порядка организации и проведения торгов факт оплаты имущества удостоверяется выпиской с соответствующего счета, подтверждающей поступление денежных средств за продаваемое имущество, а в случае внесения наличных денежных средств - приходным кассовым ордером или кассовым чеком.
В случае, если организатором торгов является представитель Фонда, то Фонд (отделение Фонда) в течение одного рабочего дня со дня поступления денежных средств за реализуемое имущество на счет, указанный в имеющем силу договора протоколе о результатах торгов, а в соответствующих случаях - в договоре купли-продажи имущества, направляет организатору торгов выписку с указанного счета, подтверждающую поступление денежных средств.
В случае, если в соответствии с федеральным законодательством, иными нормативными правовыми актами или соглашением, заключенным между Фондом (отделением Фонда) и государственным органом, основной платеж за реализуемое на торгах имущество поступает на счет государственного органа, передавшего имущество для реализации, то передача продаваемого имущества покупателю осуществляется после поступления организатору торгов выписки со счета государственного органа, подтверждающей поступление денежных средств. При этом Фонд (отделения Фонда), а также представители Фонда в субъектах РФ, где не созданы отделения Фонда (в случае наделения их полномочиями по принятию на свой счет задатков), в течение трех рабочих дней со дня получения указанной выписки перечисляют на счет государственного органа, передавшего имущество для реализации, сумму полученного от победителя торгов задатка.
В случае если победитель торгов в установленный срок не оплатит приобретаемое на торгах имущество, подписанный протокол о результатах торгов, имеющий силу договора (в соответствующих случаях заключенный договор купли-продажи имущества), расторгается. При этом победитель теряет право на получение имущества и утрачивает внесенный задаток.
Передача имущества покупателю.
При обращении взыскания на предмет ипотеки большую сложность может представлять передача имущества покупателю организатором торгов, если бывший собственник не освободил помещения.
Согласно ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.
На основании ст. 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок - в разумный срок.
В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
В соответствии со ст. 463 ГК РФ, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи. При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные ст. 398 ГК РФ, в соответствии с которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Но в п. 13 информационного письма ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. N 101 указано: "Должник, на имущество которого обращалось взыскание, не является стороной договора купли-продажи, заключенного с лицом, выигравшим публичные торги". То же следует и из комментируемой статьи. А это значит, что обязанность передать имущество победителю торгов возникает у организатора торгов, а не у залогодателя. Теоретически передача имущества должна выглядеть следующим образом: залогодатель по акту приема-передачи передает имущество организатору торгов, а организатор торгов впоследствии передает имущество победителю торгов. Но если залогодатель имущество не передал и не освобождает предмет ипотеки, то и организатор торгов не может фактически передать имущество победителю торгов. Поэтому, думается, должен устанавливаться срок передачи предмета ипотеки, достаточный для их передачи, и организатор торгов, и победитель должны подавать иск о выселении бывшего собственника из помещений, здания, освобождении земельного участка и т.д.
В соответствии со ст. 17 Закона о регистрации основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество (в том числе для перехода права собственности) являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации, установлен ст. 17 - 18 указанного Закона.
В соответствии со ст. 17 названного Закона не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 упомянутого Закона и если иное не установлено законодательством РФ.
Законодательством иное не установлено.
Соответственно, акт приема-передачи имущества не является документом, который обязательно должен предоставляться для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, и отказ в регистрации или приостановление регистрации в связи с отсутствием такого акта не соответствует закону.
Передача недвижимого имущества по договору купли-продажи регулируется ст. 556 ГК РФ. Данной статьей не установлено, что передача недвижимого имущества должна быть произведена до регистрации перехода права собственности к покупателю. Следовательно, стороны могут определить иной момент, когда осуществляется передача недвижимости покупателю, что не будет противоречить действующему законодательству.
На основе изложенного можно сделать вывод, что передача недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю не противоречит действующему законодательству и не является основанием для отказа или приостановления регистрации.
В случае приостановления регистрации или отказа в регистрации такое приостановление или отказ являются незаконными и могут быть оспорены в судебном порядке.
Таким образом, порядок действий в случае, если залогодатель не передал организатору торгов предмет ипотеки, должен быть следующим:
1) заключение договора купли-продажи предмета ипотеки между организатором торгов и победителем торгов;
2) регистрация права собственности победителя торгов на предмет ипотеки без передаточного акта;
3) предъявление новым собственником имущества иска к бывшему собственнику об освобождении предмета ипотеки и передаче предмета ипотеки.