Случаи, когда залог права аренды земельного участка не допускается.
Законодательством только в двух случаях прямо установлен запрет на залог права аренды земельного участка:
1. В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" <1> арендатор по договору аренды участка лесного фонда до приведения его в соответствие с ЛК РФ, а также арендатор по договору аренды участка лесного фонда или по договору аренды лесного участка, если государственный кадастровый учет таких участков не осуществлялся, не вправе отдавать арендные права в залог.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 50. Ст. 5279; 2007. N 31. Ст. 4014.

2. В соответствии со ст. 18 Закона N 161-ФЗ государственное или муниципальное предприятие, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе отдавать арендные права в залог.
В остальных случаях все намного сложнее. В соответствии со ст. 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. Из этого указания возникает вопрос, может ли являться предметом залога право аренды земельного участка, если земельный участок не может быть заложен, например, если участок, право аренды которого предполагается передать в залог, находится в государственной или муниципальной собственности? Иногда встречается мнение о том, что в этом случае залог права аренды земельного участка не допускается в силу п. 5 ст. 5, ст. 63 Закона об ипотеке.
Посмотрим судебную практику по данному вопросу.
В Постановлениях ФАС СЗО от 27 августа 2004 г. N А44-496/04-С15, N А44-497/04-С3 и N А44-498/04-С3 указано: "По мнению подателя жалобы, передача в ипотеку права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не допускается в силу статей 5, 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Довод подателя жалобы о нарушении администрацией статьи 63 Закона об ипотеке, не допускающей ипотеку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, отклоняется, поскольку в ипотеку предполагалось передать не сами земли, а право аренды. Запрет на передачу в ипотеку указанных земель объясняется тем, что в случае обращения взыскания на заложенное имущество право собственности на него переходит к другим лицам. Ипотека же права аренды и возможный в связи с этим переход права аренды не влечет изменения формы собственности".
В Постановлении ФАС МО от 11 февраля 2005 г. по делу N КГ-А41/193-05-п указано: "Решением суда первой инстанции в иске отказано. Применен пункт 1 статьи 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", содержащий прямой запрет ипотеки земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Суд установил, что спорный объект расположен на земельном участке, находящемся в собственности муниципального образования, поэтому ипотека такого земельного участка была бы неправомерной.
Апелляционная инстанция отвергла доводы истца (по всей видимости, в тексте Постановления опечатка, поскольку из Постановления в целом усматривается, что довод о невозможности залога права аренды земельного участка приводился ответчиком, а не истцом (выделено мной. - Л.Н.)), касающиеся применения статьи 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", поскольку в данном случае ипотеке подлежал не земельный участок, находящийся в собственности муниципального образования, а право аренды этого участка. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, иск удовлетворен, договор залога нежилого помещения, заключенный между сторонами по данному делу, признан недействительным.
Ответчик полагает, что суд неправильно применил статьи 5, 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статью 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также статью 340 ГК РФ. По мнению ответчика, до снятия запрета на ипотеку земель, находящихся в муниципальной собственности, залог права их аренды невозможен.
Суд правильно применил нормы материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам и установленным обстоятельствам".
Думается, что данный вывод является правильным - право аренды земельного участка, в том числе находящегося под закладываемым зданием, сооружением, нежилым помещением и т.д., может быть заложено. По нашему мнению, право аренды не может быть заложено только в том случае (возможном скорее теоретически, чем на практике), если государство является арендатором земельного участка.
Полагаем, что это касается и иных случаев залога права аренды участка, который не может быть передан в ипотеку, - при условии, конечно, что законодательство не запрещает передачу такого участка в аренду и что, соответственно, сам договор аренды не является недействительной сделкой.
Тем не менее представляется, что залог права аренды невозможен в случае, если участок не прошел кадастровый учет. В этом случае существуют риски: 1) признания договора аренды незаключенным в связи с ненадлежащим описанием объекта аренды; 2) признания договора залога права аренды недействительной сделкой в связи с невозможностью надлежащего описания предмета залога.
Также, думается, может быть признан недействительной сделкой договор залога права аренды, если это право приобретено по результатам торгов, конкурса, аукциона. В этом случае существует риск признания того, что право, передаваемое в залог, неразрывно связано с личностью залогодателя.
Согласие арендодателя на залог права аренды земельного участка. Соотношение комментируемой статьи со ст. 6 Закона об ипотеке, ст. 22 ЗК РФ, ст. 335, 552, 615 ГК РФ, ст. 19 Закона о залоге.
Согласие на залог права аренды земельного участка из земель государственной или муниципальной собственности, если срок аренды составляет пять лет и более.
В соответствии с п. 1.1 комментируемой статьи, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 названной статьи (т.е. в том числе отдавать право аренды в залог), без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Таким образом, казалось бы, все просто: в соответствии с комментируемой статьей и п. 9 ст. 22 ЗК РФ залог права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Но судебная практика, естественно, диктует свои правила, не всегда соответствующие законодательству.
В соответствии с п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 в случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением п. 9 ст. 22 ЗК РФ (ст. 422 ГК РФ).
В соответствии с п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ N 11, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.
Таким образом, ВАС РФ поставил необходимость получения согласия на залог права аренды земельного участка в зависимость от двух факторов:
1) заключался договор аренды до введения в действие ЗК РФ или после;
2) предусмотрена ли договором аренды (если он заключался до введения в действие ЗК РФ) необходимость получения согласия арендодателя на залог права аренды.
Из этого можно предположить, что, по мнению ВАС РФ, на залог права аренды земельного участка требуется согласие собственника участка, если договор аренды заключен до введения в действие ЗК РФ и в договоре предусмотрена необходимость получения такого согласия. На наш взгляд, такая позиция не соответствует действующему законодательству.
Согласие на залог права аренды земельного участка из земель государственной или муниципальной собственности, если срок аренды составляет менее пяти лет.
В отношении необходимости получения на залог права аренды согласия арендодателя участка из земель государственной или муниципальной собственности, если срок аренды составляет менее 5 лет, законодательство весьма противоречиво.
В соответствии с п. 4 ст. 6 комментируемого Закона право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных п. 3 ст. 335 ГК РФ, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
Согласно ст. 335 ГК РФ залог права аренды не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.
С учетом ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Арендатор вправе с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами (ст. 615 ГК РФ).
На основе п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Согласно ст. 19 Закона о залоге, который продолжает действовать в части, не противоречащей ГК РФ, арендатор может передавать свои арендные права в залог без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.
Как видим, по данному вопросу в законодательстве имеет место быть разброд и шатание: в соответствии с одними нормами согласие требуется, в соответствии с другими не требуется, в соответствии с третьими требуется только в определенных случаях и т.д. Заметим, что до недавнего времени противоречий было еще больше, так как комментируемая статья требовала получения согласия арендодателя во всех случаях передачи в залог права аренды, в том числе и в случаях, когда договор аренды заключен на срок свыше пяти лет.
Судебная практика по вопросу о необходимости получения такого согласия не менее противоречива.
В п. 5 Обзора N 90 ВАС РФ указал: "Положение пункта 9 статьи 22 ЗК РФ не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ, так как согласно пункту 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков...
Что касается пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, то положения главы XI Закона об ипотеке, включая положения указанного пункта, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Поэтому установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Поскольку в данном случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применяется".
Казалось бы, можно порадоваться: наконец-то разрешилась коллизия, наконец-то найден ответ на вопрос. Получалось, что на залог права аренды земельного участка требование о получении согласия арендодателя распространяется только в случае, если закладывается право аренды, которое является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, а в случае залога права аренды земельного участка, закладываемого одновременно со зданием, должны применяться нормы ст. 22 ЗК РФ. Но радость длилась недолго, менее 2 месяцев, а если быть точнее - с 28 января 2005 г. по 24 марта 2005 г.
Было принято Постановление Пленума ВАС РФ N 11, в соответствии с п. 15 которого "при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка".
Как "необходимо учитывать" требования, установленные комментируемой статьей, Пленум не разъяснил. Исходя из вышеуказанного, возможны три варианта ответа на вопрос о том, требуется ли согласие на залог права аренды земельного участка, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен на срок менее чем пять лет:
1) не нужно, если участок обеспечивает эксплуатацию здания, одновременно с которым закладывается право аренды, и это государственная или муниципальная земля (Обзор N 90), а в остальных случаях нужно;
2) нужно в любом случае, поскольку комментируемой статьей предусмотрено, что залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка;
3) по общему правилу - не нужно, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).
Наиболее логичной представляется позиция, высказанная в Обзоре N 90. Действительно, требование получить согласие арендодателя на залог права аренды земельного участка, которое передается в залог одновременно со зданием в соответствии со ст. 69 комментируемого Закона, если арендодатель такое согласие не дает, делает невозможным и залог здания, т.е. ограничивает право собственника распоряжаться принадлежащим ему зданием. С другой стороны, право арендатора распоряжаться правами аренды "пустого" земельного участка без согласия арендодателя фактически выводит участок из-под контроля его собственника, тем более что никаких санкций за нарушение срока уведомления арендатором арендодателя о залоге прав аренды и даже о перенайме не предусмотрено. Никаких же объективных причин для того, чтобы устанавливать в отношении распоряжения правом аренды земельного участка, свободного от застройки, иные правила, нежели установлены в отношении распоряжения правом аренды любого иного имущества, в том числе недвижимого, не видится.
Тем не менее сейчас проблематично спрогнозировать, по какому пути в дальнейшем пойдет судебная практика по данному вопросу. После выхода Обзора N 90 и Постановления Пленума ВАС РФ N 11 судебная практика на данную тему невелика. Одним из немногих дел по данному вопросу является Постановление ФАС ЦО от 16 мая 2006 г. N А68-ГП-144/4-04, в котором указано: "суд правомерно указал, что передача права аренды земельного участка в залог без согласия собственника предусмотрена п. 5 ст. 22 ЗК РФ, действующего на дату заключения договора аренды, а также п. 4.7 договора аренды".
ФАС СКО в Постановлении от 3 августа 2006 г. N Ф08-2800/2006 указал: "Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в редакции от 30.12.2004, принятой после договора от 04.04.2003, предусматривает залог арендных прав на земельный участок с согласия собственника (статья 62 Закона)... По смыслу статьи 62 Закона это правило действует при залоге права аренды на земельный участок, свободный от недвижимости, принадлежащей залогодателю на праве собственности. В ином случае право аренды, как подчиненное, следует судьбе расположенных на земельном участке объектов недвижимости".
Но по двум этим делам сделать дальнейший прогноз невозможно. Поэтому зачастую залогодержатели (а в некоторых регионах - и органы государственной регистрации при регистрации договоров ипотеки) "подстраховываются" и требуют предоставить согласие арендодателя на залог земельного участка. Следует заметить, что получение такого согласия зачастую довольно проблематично.
Так, в соответствии со ст. 4 действовавшего до недавнего времени Закона г. Москвы от 16 июля 1997 г. N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве" <1> для получения согласия на залог права аренды земельного участка необходимо было выкупить право на совершение сделок с правом аренды. Как правило (но не всегда), плата за право на совершение сделок с правом аренды входила в состав платы за заключение договора аренды земельного участка. Между тем такой выкуп на практике производится далеко не всегда, поскольку, как правило, выкупная цена составляет весьма значительную сумму и может составлять несколько десятков миллионов рублей. Поэтому Департамент земельных ресурсов зачастую выдавал разрешение на залог права аренды "в габаритах здания". Но залог здания допускается только с одновременным залогом права аренды всего земельного участка, на котором это здание расположено, а не "в габаритах здания", в результате чего залог здания может оказаться невозможным.
--------------------------------
<1> Ведомости Московской Думы. 1997. N 7. Ст. 157 (утратил силу).

Согласие на залог права аренды земельного участка из земель, находящихся в частной собственности.
Тут противоречий в законодательстве намного меньше.
В соответствии с п. 4 ст. 6 комментируемого Закона право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных п. 3 ст. 335 ГК РФ, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
Согласно ст. 335 ГК РФ залог права аренды не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.
С учетом ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Арендатор вправе с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами (ст. 615 ГК РФ).
В соответствии с п. 1.1 комментируемой статьи, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
Как видим, при залоге права аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, требуется согласие арендодателя, и какие-либо изъятия из этого правила не установлены.
Как и в предыдущем случае, возникает вопрос о том, распространяется ли это требование на залог права аренды земельного участка, на котором расположено закладываемое здание. И как и в предыдущем случае, однозначного ответа на этот вопрос нет. Думается, что подход должен быть тот же, что и в предыдущем случае, т.е. наиболее логично было бы считать, что согласие не требуется.
Юридические риски при залоге права аренды земельного участка.
Залогу права аренды земельного участка (независимо от категории земель) присущи следующие видовые риски:
1. Риск признания договора залога недействительной сделкой в случае признания договора аренды недействительной сделкой или незаключенным договором.
2. Риск прекращения залога в случае расторжения договора аренды (по соглашению сторон, либо в связи с неисполнением одной из сторон своих обязательств, либо в одностороннем порядке, если такой порядок предусмотрен договором) и, соответственно, прекращения заложенного права.
3. Риск неликвидности заложенного права в случае изменения условий договора аренды.
Так, например, в договор аренды могут быть внесены изменения в части увеличения срока аренды и (или) уменьшения размера арендной платы.
4. Риски, возникающие в случае, если срок исполнения обеспечиваемого залогом обязательства превышает срок аренды:
- риск признания договора залога недействительной сделкой;
- риск прекращения ипотеки в связи с прекращением заложенного права;
- риск отказа в выдаче согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка;
- риск отказа в государственной регистрации договора залога.
5. Риск признания договора залога недействительной сделкой при отсутствии согласия арендодателя и (или) собственника имущества на залог, если такое согласие требовалось.
6. Риск признания залога в пользу залогодержателя последующим при наличии любого из следующих условий:
- право аренды земельного участка приобретено на средства кредита или целевого займа (ст. 64.1 Закона об ипотеке);
- на земельном участке осуществляется строительство на средства кредита или целевого займа (ст. 64.2 Закона об ипотеке);
- на земельном участке осуществляется строительство с заключением договоров участия в долевом строительстве (ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).
7. Риск прекращения залога в случае разделения арендуемого земельного участка или его слияния с другим участком.
В любом из этих случаев договор аренды прекратится в связи с юридической гибелью предмета договора. Договоры аренды земельных участков с новыми кадастровыми номерами и новой площадью будут новыми, самостоятельными договорами аренды, и залог прекратится в соответствии со ст. 352 ГК РФ в связи с прекращением заложенного права.
Документы на юридическую экспертизу.
С целью выявления и минимизации вышеуказанных рисков на юридическую экспертизу при принятии в залог права аренды земельных участков должны истребоваться следующие документы:
1) выписка из ЕГРП;
2) договор аренды земельного участка и документы, на основании которых этот договор был заключен;
3) документы, подтверждающие своевременную уплату арендатором арендной платы;
4) согласие арендодателя на залог права аренды земельного участка (если такое согласие требуется);
5) документы, свидетельствующие об отсутствии оснований для возникновения ипотеки в силу закона;
6) кадастровый план;
7) если осуществляется строительство - документы на строительство.
Целесообразно получить также кадастровую справку.
Выписка из ЕГРП, договор аренды земельного участка и документы, на основании которых этот договор был заключен, документы об уплате арендатором арендной платы.
В данных документах необходимо проверять то же, что и при экспертизе документов по любому договору аренды земельного участка. Кроме того, при залоге права аренды земельного участка необходимо проверять следующее:
1. Категория земель и целевое назначение участка. Необходимо проверять, соответствуют ли цели, для которых предоставлен в аренду участок, категории земель и целевому назначению участка. Если участок предоставлен в целях, которые не соответствуют категории и целевому назначению земельного участка, то существует риск признания договора аренды недействительной сделкой.
2. Соблюдение норм действующего законодательства при предоставлении земельного участка в аренду (если арендуемый земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности).
При предоставлении земельного участка с нарушением законодательства, действовавшего на момент заключения договора аренды, существует риск признания договора ипотеки недействительной сделкой.
В выписке из ЕГРП необходимо проверять также следующее:
- наличие или отсутствие зарегистрированных обременений;
- наличие или отсутствие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве.
Документы, свидетельствующие об отсутствии оснований для возникновения ипотеки в силу закона.
Для выявления оснований для возникновения ипотеки в силу закона необходимо получить следующие документы:
1. Подписанное руководителем и главным бухгалтером залогодателя (если залогодатель - физическое лицо, то, естественно, подписанное этим лицом) письмо, в котором залогодатель предоставляет гарантии того, что право аренды земельного участка приобреталось не на средства кредита и (или) целевого займа, выданного юридическим лицом.
Если на участке осуществляется строительство, то в данное письмо должны быть включены следующие гарантии залогодателя:
- строительство осуществляется не на средства кредита и (или) целевого займа, выданного юридическим лицом;
- в отношении возводимого на закладываемом участке объекта не заключены договоры участия в долевом строительстве.
2. Бухгалтерский баланс залогодателя - юридического лица с расшифровкой по строкам, в которых учитываются кредиты и займы.
Документы об уплате арендной платы.
Необходимо истребовать также документы, подтверждающие своевременную уплату арендатором арендной платы:
- платежные поручения;
- выписки по счету арендатора.
Целесообразно также получить письмо за подписью руководителя и главного бухгалтера арендодателя об отсутствии задолженности по уплате арендной платы.
Кадастровый план, документы на строительство, кадастровая справка.
В этих документах необходимо проверять то же, что и при ипотеке земельного участка.

VII. Распространение норм гл. XI Закона об ипотеке на залог земельных участков под зданиями и сооружениями

В уже процитированном выше п. 5 Обзора N 90 указано: "Что касается пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, то положения главы XI Закона об ипотеке, включая положения указанного пункта, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений".
Из этого, по-видимому, следует вывод о том, что нормы гл. XI комментируемого Закона распространяются только на залог участков, являющихся самостоятельным предметом ипотеки, и не распространяются на случаи залога земельных участков, закладываемых одновременно с расположенными на них зданиями.
Такой подход представляется не совсем правильным. На наш взгляд, нормы данной главы должны распространяться и на залог участков одновременно с расположенными на них зданиями, за вычетом тех норм, которые явно распространяются только на залог "пустых" участков. Подтверждается это и тем, что в гл. XI Закона об ипотеке содержатся нормы об ипотеке земельных участков, на которых находятся здания и сооружения, в частности ст. 64, 64.2, 65, 66 комментируемого Закона.