Начиная с момента переговоров о заключении договора ипотеки, со стороны как залогодателя, так и залогодержателя возможны различные злоупотребления и провокации. Это могут быть как "невинные шалости" типа отрицания факта получения каких-либо документов, так и серьезные "проделки", отдельные из которых могут быть квалифицированы как преступления, например подделка документов.
К сожалению, далеко не всегда стороны договора заботятся об обеспечении надлежащей доказательственной базы. Представим себе такую ситуацию: залогодержатель подает иск о досрочном истребовании кредита и обращении взыскания на предмет ипотеки на основании ст. 34, 35 комментируемого Закона - в связи с необоснованным отказом залогодателя залогодержателю в проверке предмета ипотеки. При этом залогодержатель предъявляет в суд акт, составленный представителями залогодержателя. В акте указано, что представители залогодержателя явились в назначенное время в назначенное место, предъявили документы, подтверждающие свои полномочия, но без каких-либо объяснений со стороны залогодателя допущены к проверке не были, а также что представители залогодателя отказались от дачи объяснений и от подписания данного акта. Со своей стороны, залогодатель предъявляет акт о том, что явившиеся неизвестные лица сообщили, что они представители залогодержателя, но какие-либо документы, подтверждающие свои полномочия, предъявить отказались (либо, наоборот, что явившиеся представители залогодержателя отказались от осуществления проверки, несмотря на то, что представители залогодателя на проведении проверки настаивали), от подписания настоящего акта также отказались. Суд оказывается в довольно сложном положении: как минимум один из актов явно недостоверный, но определить, какой из них недостоверен, при отсутствии иных доказательств невозможно. Вряд ли что-то даст и вызов лиц, подписавших акт, в качестве свидетелей: скорее всего, каждый из них будет повторять в суде то, что написано в подписанном им акте. Поэтому суду в такой ситуации придется принимать решение, руководствуясь какими-то субъективными факторами, исходя разве что из собственного ощущения, кто прав, а кто нет. При этом любое решение суда может быть оспорено на том основании, что суд не принял во внимание акт, представленный проигравшей стороной, недостаточно мотивировал, почему он принял именно акт, представленный выигравшей стороной, и т.д. А это означает, что даже сторона, действовавшая правомерно, может проиграть только потому, что своевременно не озаботилась получением дополнительных доказательств своей правоты.
К сожалению, зачастую стороны заботятся о сборе доказательств в лучшем случае тогда, когда возник серьезный конфликт, в худшем - когда дело дошло до обращения взыскания на предмет ипотеки. Между тем сбором доказательств надо заниматься начиная с момента, когда только идут переговоры о заключении договора ипотеки. Конечно, это влечет определенные расходы денежных средств и времени, но в случае возникновения серьезного конфликта и отсутствия надлежащей доказательственной базы убытки могут быть намного больше, чем возможные расходы.
Возможные злоупотребления и провокации.
1. "Неполучение" документов. Заключается в отрицании факта получения того или иного документа. Используется в том случае, если документы передавались способом, не позволяющим доказать факт вручения документа.
2. Отказ в получении документа. Обычно прямой отказ, особенно письменный, не используется. Как правило, выясняется, что в момент доставки документа на месте якобы нет никого из лиц, уполномоченных на получение документов, а имеющиеся на месте лица такими полномочиями якобы не обладают (как, впрочем, не обладают они и полномочиями на подписание каких-либо документов, даже расписок об отсутствии уполномоченных лиц).
3. Искажение фактов или указание заведомо недостоверных фактов. Выше мы уже указывали на пример такой провокации, когда явившиеся для проведения проверки представители залогодержателя не допускаются к проведению проверки, а залогодателем составляется акт о том, что представители залогодержателя не явились, либо отказались от проведения проверки, либо не предъявили документы, подтверждающие их полномочия.
4. Подписание документов неустановленными и (или) неуполномоченными лицами. Например, документ подписывается со стороны залогодателя без указания Ф.И.О. подписавшего лица, его должностного положения и документа, на основании которого ему предоставлено право на подписание таких документов. Потом, в случае оспаривания документа в суде, выясняется, что установить принадлежность подписи тому или иному лицу невозможно. Так, например, подпись председателя правления одного из банков представляла собой одну-единственную диагональную черту без каких-либо иных элементов, и в этом случае установить, какой документ подписан председателем правления, а какой иным лицом, не смогла бы никакая экспертиза. Подпись на документе может оказаться либо такой, в отношении которой невозможно достоверно установить принадлежность ее конкретному лицу (как в приведенном случае), либо просто неразборчивой, из которой нельзя установить фамилию подписавшегося, при этом расшифровка подписи в таком случае также отсутствует. Когда впоследствии в суде предъявляется подобный акт, сторона, подписавшая этот акт, заявляет о том, что его подписал неизвестно кто, что никто из представителей данного лица этот акт не подписывал. Вторая сторона вынуждена доказывать, что подпись проставлена полномочным представителем первой стороны, но при невозможности достоверно установить лицо, подписавшее тот или иной документ, подтвердить заключением судебной экспертизы принадлежность подписи именно данному лицу, а также предоставить документы, подтверждающие полномочия подписанта, такое доказывание становится невозможным.
Как вариант - документ подписывается неуполномоченным лицом, например практикантом, проходящим практику в данной организации и не являющимся ее сотрудником, младшим кладовщиком, старшей телефонисткой, курьером, уборщицей и т.д. При предъявлении второй стороной документа в суд первой стороной заявляется, что лицо, поставившее свою подпись, "не имело права подписывать такие исторические документы". Вторая сторона, естественно, не может доказать наличие у подписанта соответствующих полномочий и, соответственно, документ признается не подписанным первой стороной, со всеми вытекающими отсюда последствиями.
5. Отрицание договоренностей. Используется либо в том случае, если договоренности не зафиксированы в письменном виде, либо в сочетании с подписанием документов неустановленными и (или) неуполномоченными лицами.
Например, по условиям договора ипотеки время осуществления проверки предмета ипотеки должно дополнительно согласовываться сторонами. Между сторонами достигается устная договоренность о времени проведения проверки, в письменном виде стороны не фиксируют результат договоренности. В оговоренное время представители залогодержателя являются к месту проведения проверки, но их не допускают к предмету ипотеки, мотивируя это тем, что представители залогодержателя явились во время, не согласованное сторонами, тем самым нарушив условия договора.
6. Подделка документов. Такой грубый прием используется намного реже, чем все остальные, но и он, к сожалению, иногда встречается в практике. В документ вписываются положения, которых там изначально не было, фальсифицируются подписи и т.д.
7. Подписание документов задним числом. Строго говоря, эти документы нельзя назвать поддельными - они настоящие, в них настоящие подписи и печати, вот только дата на них стоит не та, которой они были подписаны на самом деле. Например, в обеспечение кредитного договора заключается договор ипотеки. Когда кредит уже получен, залогодатель подписывает с третьим лицом (в действительности связанным с залогодателем, хотя формально-юридически такая связь отсутствует, например ООО, зарегистрированным на брата зятя водителя залогодателя) договор купли-продажи предмета ипотеки, датируя этот договор месяцем-двумя ранее даты подписания договора ипотеки. После этого покупатель обращается за регистрацией права собственности в регистрирующие органы, естественно, получает отказ на том основании, что данное имущество обременено ипотекой, а согласия залогодержателя не представлено, из этого отказа "вдруг узнает" о наличии ипотеки и подает в суд иск о признании недействительной сделкой договора ипотеки по основаниям, указанным в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 8. В лучшем для залогодателя случае сделку признают недействительной, в худшем - он значительно затянет процесс обращения взыскания на предмет ипотеки (если иск покупателем подается после обращения взыскания на предмет ипотеки).
8. Воспрепятствование в осуществлении другой стороной своих прав, умышленное создание ситуации, когда другая сторона не может выполнить свои обязанности. Может выражаться в создании ситуации, когда для другой стороны выполнение своих обязательств в срок становится невозможным (например, предъявление залогодержателем требования о представлении в течение двух рабочих дней с момента подписания договора ипотеки зарегистрированных в органах государственной регистрации дополнительных соглашений ко всем договорам аренды предмета ипотеки), в отказе другой стороне в осуществлении ее прав (например, залогодатель отказывается допустить представителей залогодержателя к предмету ипотеки для осуществления проверки), в отказе от принятия надлежащего исполнения обязательства.
Так, в практике имелся следующий случай. Банк выдал кредит муниципальному образованию. Кредит обеспечивался ипотекой имущества, принадлежащего нескольким МУПам на праве хозяйственного ведения. В срок кредит возвращен не был, банк подал иск об истребовании кредита и обращении взыскания на заложенное имущество. В процессе стороны заключили мировое соглашение, которое по своей правовой природе было соглашением об отступном. В соответствии с условиями мирового соглашения МУПы (с согласия собственника) передавали заложенное имущество в собственность банка в погашение задолженности по кредиту. При этом в мировом соглашении содержалось одно весьма важное условие: обязательства по кредитному договору считаются прекращенными с момента государственной регистрации права собственности банка на указанное имущество. Впоследствии, после смены власти в муниципальном образовании, это образование (заемщик) перечислило банку всю сумму кредита. Банк был заинтересован в получении данного имущества больше, чем в возврате кредита, и денежные средства в погашение кредита не принял, указав в направленном заемщику письме, что, по мнению банка, обязательства по кредитному договору прекратились заключением мирового соглашения и что у залогодателей имеется обязанность по передаче в собственность банка имущества, а не денежные обязательства. А поскольку в судах рассматривалось несколько дел, связанных с этим имуществом: оспаривалось мировое соглашение, были поданы иски о признании договоров ипотеки недействительными сделками и т.д., и исход этих процессов был то в пользу банка, то в пользу муниципального образования, то банк, не приняв средства в погашение кредита, перечислившему их лицу данные денежные средства также не вернул, просто удерживая данные средства без какого-либо на то основания.
9. Снижение ликвидности предмета ипотеки. О некоторых способах снижения ликвидности мы уже говорили выше. Это, в частности, обременение предмета ипотеки правами аренды или безвозмездного пользования, доверительным управлением, сервитутами либо изменения условий уже заключенных договоров аренды или безвозмездного пользования.
10. Значительное увеличение расходов второй стороны. Например, залогодержатель под тем предлогом, что залогодатель не осуществляет или ненадлежаще осуществляет меры по обеспечению сохранности предмета ипотеки, заключает договоры (на охрану предмета ипотеки, его ремонт и т.д.) с организацией, родственной залогодержателю, при этом цена может оказаться намного выше рыночной. Могут это быть и иные расходы, например по предоставлению нотариально заверенных копий нескольких тысяч документов и т.д.
11. Создание оснований для признания договора ипотеки и (или) дополнительных соглашений к нему недействительными сделками, незаключенными договорами, признания ипотеки прекратившейся и т.д. Может использоваться как в сочетании с иными способами, так и самостоятельно. Например, в учредительных документах залогодателя содержится указание на то, что помимо устава деятельность генерального директора регулируется внутренними документами общества. На словах залогодержателю сообщается, что никаких внутренних документов не существует. При возникновении спора в суде на свет появляется, например, положение о генеральном директоре, в котором указано, что все сделки с недвижимым имуществом совершаются генеральным директором только с одобрения общего собрания участников залогодателя. Можно привести и такой пример: предмет ипотеки был приобретен залогодателем у родственного ему лица по договору купли-продажи, имеющему какие-либо недостатки (таких случаев на самом деле множество). Это родственное лицо заявляет иск о виндикации предмета ипотеки или о признании договора, из которого у залогодателя возникло право собственности, недействительной сделкой, залогодатель благополучно проигрывает дело, осуществляется виндикация предмета ипотеки, ипотека прекращается.
Даже в случае, если такие действия не достигают своей основной цели, они способны надолго отсрочить процесс обращения взыскания, вплоть до затягивания его на годы.
Факторы, влияющие на возможность злоупотреблений и провокаций.
Со стороны залогодателя:
1. Залогодатель - недавно зарегистрированное юридическое лицо, имеющее практически нулевые активы и не занимающее существенного положения на рынке.
Понятно, что для большого и стабильно работающего предприятия, имеющего хорошую деловую репутацию, потеря некоторой доли имущества значительно менее существенна, чем возможная потеря деловой репутации. Для фирм-однодневок такой проблемы, как возможная потеря деловой репутации, не существует. Зачастую такие фирмы и создаются для проворачивания одной-единственной операции, например для получения кредита без намерения его возвращать.
2. Предмет ипотеки составляет значительную долю в имуществе залогодателя.
Сказанное выше о соотношении рисков утраты части имущества и рисков утраты деловой репутации для крупных, стабильно работающих организаций верно до определенного предела. Если отчуждение предмета ипотеки может привести к значительному ущербу для бизнеса залогодателя, в особенности если такое отчуждение может привести к полному прекращению его деятельности, т.е. если для залогодателя отчуждение предмета ипотеки - вопрос жизни и смерти, на различные злоупотребления и провокации может пуститься любой залогодатель. Тут даже риск для крупных, давно работающих компаний выше, чем для работающих сравнительно недавно, - собственникам залогодателя явно не захочется терять бизнес, в который вложено огромное количество денежных средств и иных ресурсов.
Сказать, какой процент составляет эту значительную долю, невозможно, и при оценке значительности надо руководствоваться тем, приведет ли отчуждение предмета ипотеки к полному или частичному прекращению деятельности залогодателя или нет.
3. Утрата аффилированности с залогодержателем и (или) должником.
Представим себе такую ситуацию: банк выдает кредит компании, аффилированной с ним, эта же компания выступает залогодателем. Фактически происходит перекладывание денег из одного кармана в другой, решения принимаются и с той и с другой стороны одними и теми же лицами. Соответственно, в этом случае риски осуществления провокаций и злоупотреблений минимальны, и зачастую стороны не беспокоятся о том, чтобы надлежаще оформить все документы. Во время действия договора ипотеки у залогодателя, должника и (или) залогодержателя меняются акционеры (участники). У новых акционеров (участников) залогодателя, естественно, отсутствует интерес в обеспечении интересов залогодержателя и (или) должника. Впрочем, если меняются акционеры (участники) у залогодержателя и (или) должника, то у акционеров (участников) залогодателя также утрачивается такой интерес. Естественно, залогодателю уже неинтересно отвечать своим имуществом по чужим обязательствам, и зачастую в подобной ситуации залогодатель старается не допустить отчуждения своего имущества.
4. Утрата залогодателем интереса в исполнении должником обязательств, обеспечиваемых ипотекой.
Собственно, это близко к предыдущему случаю, но такая утрата интереса может произойти и по иным обстоятельствам, например в случае утраты деловых отношений между залогодателем и должником; в случае, если должник находится на грани банкротства и все равно уже потерян для залогодателя, и т.д.
5. Значительное ухудшение финансового положения залогодателя.
6. Наличие "корпоративной войны" между залогодателем и залогодержателем.
Со стороны залогодержателя:
1. Наличие "корпоративной войны" между залогодателем и залогодержателем.
2. Наличие у залогодержателя заинтересованности в получении предмета ипотеки в свою собственность и (или) в собственность родственных и дружественных залогодержателю лиц.
Понятно, что само по себе обращение взыскания не означает перехода предмета ипотеки в собственность залогодержателя. Но известны случаи, когда имущество, отчуждаемое в процессе исполнительного производства, "вдруг" оказывалось проданным в процессе исполнительного производства "нужным лицам" либо торги и повторные торги "вдруг" оказывались несостоявшимися, а кредитор оставлял это имущество за собой. Иногда это вызвано объективными причинами, но зачастую такая ситуация сопряжена с различными нарушениями в процессе реализации имущества.
3. Возникновение у залогодержателя необходимости в досрочном возврате денежных средств и отсутствии законных оснований для такого возврата.
Борьба с провокациями. Сбор и оформление доказательств на досудебной стадии.
Как мы уже говорили, большинство различных провокаций, злоупотреблений и т.д. можно и нужно предотвратить заранее. Если такие вещи, как подделка документов, указание в документах заведомо ложных фактов и т.д. и т.п., имеют место не так уж часто (хотя и такое случается), то отрицание договоренностей и фактов, не зафиксированных документально, является обычным делом. И если заинтересованная сторона не озаботилась надлежащим подтверждением фактов, на которых она основывает свои требования, это только ее проблемы и только ее вина.
Итак, рассмотрим основные способы, позволяющие предотвратить провокации и злоупотребления и (или) снизить последствия от них.
Документирование фактов.
Самое главное правило: каждый факт должен документироваться. Необходимо документировать:
- результаты переговоров. По результатам переговоров должен составляться протокол переговоров, в котором должны быть зафиксированы все достигнутые сторонами договоренности. Протокол переговоров должен быть подписан представителями обеих сторон;
- результаты проверок предмета ипотеки. По результатам проверки должен составляться акт проверки. О его содержании мы уже говорили выше;
- факты, сообщаемые одной стороне другой (например, предъявление каких-либо требований, сообщение залогодателем о возникновении угрозы утраты предмета ипотеки и т.д.). Предъявление требований, направление уведомлений и т.д. должны осуществляться только в письменном виде. Как ни странно, делается это далеко не всегда - иногда стороны ограничиваются устным сообщением;
- выявленные одной стороной нарушения обязательств второй стороной. При выявлении нарушения факт такого нарушения должен быть незамедлительно задокументирован. В идеальном варианте должен быть составлен двусторонний акт, но зачастую нарушившая сторона отказывается от подписания такого акта. В этом случае вторая сторона должна незамедлительно составить односторонний акт, в котором должны быть указаны: выявленное нарушение; обстоятельства, при которых оно выявлено; лица, выявившие нарушение; факт предложения второй стороне подписать акт и факт отказа второй стороны от подписания акта; данные о лицах, отказавшихся подписать акт от имени второй стороны;
- расходы, понесенные каждой из сторон во исполнение договора ипотеки (факт их понесения, относимость их к исполнению обязательств по договору ипотеки, их размер). Во всех платежных документах должно быть точно идентифицировано наименование платежа, например: "За охрану здания по адресу: _____, на основании договора N __ от _____";
- факт выполнения каждой из сторон своих обязательств по договору (так, например, если залогодатель по требованию залогодержателя должен был представить какие-то документы, то необходимо подтверждать факт представления этих документов).
Каждый документ должен соответствовать следующим требованиям:
1) в преамбуле должны быть указаны Ф.И.О. всех лиц, подписавших документ, их должности и должна иметься ссылка на документы (устав, доверенность и т.д.), дающие им право на подписание такого документа;
2) должна иметься расшифровка подписи. Целесообразно предложить каждому из подписантов свои фамилии написать собственноручно (а не впечатывать их в документ). Зачастую невозможно однозначно определить, принадлежит ли подпись тому лицу, которое указано в качестве подписанта, или какому-то иному лицу (как, например, в описанном выше случае с председателем правления), и наличие собственноручной расшифровки может помочь в установлении подлинности подписи;
3) если документ является многостраничным, все листы должны быть пронумерованы и прошиты, каждый лист должен быть подписан.
Действия при получении документов.
Во-первых, получение каждого документа должно быть незамедлительно зарегистрировано с указанием даты и точного времени получения, а также краткого содержания документа.
Во-вторых, должно настораживать получение от второй стороны различных писем, не несущих смысловой нагрузки: поздравлений с Днем строителя, рекламы товаров, работ или услуг второй стороны по договору или третьих лиц и тому подобных документов. Особенно это должно настораживать, если такого рода послания приходят в виде заказных писем с уведомлением о вручении. Зачастую такие документы не регистрируются и прямиком отправляются в мусорную корзину. А потом в суде выясняется, что той стороне, которой было направлено "письмо счастья", якобы в том письме был отправлен документ, который была обязана направить вторая сторона, и эта вторая сторона предъявляет доказательства надлежащего вручения письма. Сторона же, получившая письмо, не может доказать, что в полученном письме был не какой-то официальный документ, а рекламная листовка. В таком случае вопрос о том, доказано ли надлежащее направление документа, остается целиком на усмотрение суда. Можно лишь сказать, что, скорее всего, суд признает подобный факт доказанным.
В-третьих, при получении пустых писем, а также документов, в которых имеется опись вложения, не соответствующая содержимому конверта, об этом должен незамедлительно составляться акт.
Действия при отправке документов.
Все документы должны направляться либо курьером или передаваться при явке уполномоченного представителя второй стороны, либо заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.
Если документ вручается лично представителю второй стороны, надо предложить ему расписаться на копии вручаемого документа.
Фотографии, аудио-, видеозапись.
Фотографии целесообразно делать, в частности, при:
- проверке предмета ипотеки;
- выявлении (даже не в ходе проверки) повреждений или утраты (в том числе гибели) предмета ипотеки;
- выявлении фактов возведения на заложенном земельном участке объектов недвижимости, возводимых без согласия залогодержателя;
- выявлении изменений предмета ипотеки, не согласованных с залогодателем;
- выявлении факта наличия на объекте третьих лиц (арендаторов и т.д.), заключение договоров с которыми не было разрешено залогодержателем;
- необходимости доказывания отсутствия повреждений предмета ипотеки (для залогодателя);
- необходимости доказывания наличия или отсутствия на заложенном земельном участке объектов недвижимости, помимо переданных в ипотеку.
При фотографировании, например трещины в стене заложенного здания, следует приложить к стене рядом с трещиной метр, линейку и т.д. для измерения длины, ширины и глубины трещины.
Рекомендуем выставлять на фотоаппарате дату и время, чтобы на фотографии отражалось время съемки. Съемку целесообразно производить на фотопленку, а не на цифровую фотокамеру, поскольку изображение на флеш-карте может быть обработано в фотошопе или иных программах, а вот исказить изображение на фотопленке намного сложнее.
Фотографии желательно наклеивать на лист формата А4, на котором проставлены подписи представителей сторон, заверенные печатями (так, чтобы подписи и печати частично были проставлены на фотографии, а частично на листе, на который они наклеены или на котором отпечатаны). Под фотографиями необходимо указать:
- на какую фотокамеру производилась съемка;
- на какую пленку делались фотографии (если фотографии делались на пленку. Например: "При съемке использовалась фотопленка "Кодак", 200 единиц, 24 кадра"). Если съемка осуществлялась на цифровой фотоаппарат, необходимо указать наименования карты памяти, на которую производилась съемка, ее емкости, какое качество фотографий было установлено;
- с какого расстояния и при какой погоде производилась съемка;
- время и дата проведения съемки;
- где и кем (в фотоателье, у одной из сторон договора и т.д.) производилась печать фотографий, если печать производилась на фотопринтере, то какой принтер и какая фотобумага при этом использовались. При печати фотографий с цифрового аппарата следует указать также, через какую программу, на каком принтере и какими чернилами осуществлена печать.
Эти сведения также должны быть заверены всеми подписями.
Уместно также приложить запечатанный конверт с негативами фотографий, коробочкой от фотопленки, квитанцией из фотоателье (при печати в фотоателье). Эти данные также должны быть заверены подписями и печатями сторон.
Аудиозапись или видеозапись целесообразно производить во время переговоров (в особенности если есть риск того, что договоренность не будет достигнута или не будет подписан протокол переговоров), а также в случае возникновения конфликта (как в приведенном выше примере, когда представителей залогодержателя не допускают к предмету ипотеки для проведения проверки).
Перед началом аудиозаписи или видеозаписи разумно сначала продиктовать следующие сведения: время осуществления записи, что записывается (переговоры и т.д.), данные лиц, присутствующих на переговорах, и т.д.
Обеспечение доказательств при помощи нотариуса.
К сожалению, далеко не всегда при сборе доказательств к обеспечению доказательств привлекается нотариус. Между тем привлечение нотариуса к обеспечению доказательств способно решить довольно много проблем. Можно выделить следующие способы обеспечения доказательств при помощи нотариуса.
1. Нотариальное удостоверение подписи лица, подписывающего тот или иной документ.
Следует использовать в том случае, если существует риск подделки документа (в том числе подписи на документе) получившей стороной.
2. Направление документов через нотариуса.
Лучше использовать в том случае, если существует риск отказа второй стороны от получения документов, отрицания факта получения документа, утверждения, что был получен иной документ.
3. Обеспечение доказательств в порядке, предусмотренном ст. 102 - 103 Основ законодательства РФ о нотариате, например привлекать к проведению проверки нотариуса. Это, конечно, намного дороже и сложнее, чем использование иных способов, но целесообразно в тех случаях, когда возможно возникновение серьезного конфликта.
Подтверждение полномочий представителя.
Здесь мы не будем говорить о полномочиях представителей сторон при подписании договоров, дополнительных соглашений к ним и т.д.
Но вопрос о полномочиях представителя может встать и в иных случаях, например при подписании представителем протокола переговоров, различных актов, требований и т.д., если лицо, подписавшее такой документ, не является лицом, наделенным соответствующими полномочиями на основании учредительных документов или доверенности либо если в доверенности прямо не указано право подписания таких актов.
В этих случаях следует учитывать, что в соответствии со ст. 182 ГК РФ полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель. Думается, что в некоторых случаях можно говорить о том, что полномочия явствуют из обстановки.
Так, например, в п. 21 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" указано, что совершение работником должника действий по исполнению обязательства, свидетельствующих о признании долга, прерывает течение срока исковой давности при условии, что эти действия входили в круг его служебных (трудовых) обязанностей или основывались на доверенности либо полномочие работника на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой он действовал. Таким образом, одним из случаев, когда действия работника влекут юридические последствия для его работодателя, суды считают случаи, когда такие действия входят в круг его служебных обязанностей.
Чтобы полномочия представителя при проведении переговоров явствовали из обстановки, следует в письменной форме на имя уполномоченного лица (например, генерального директора) второй стороны направить предложение предоставить своего представителя на переговоры, указав точную цель переговоров (например, согласование условий страхования предмета ипотеки), место и время проведения переговоров. Явка сотрудника второй стороны в указанное время и в указанное место может быть признана обстоятельством, свидетельствующим о том, что полномочия данного представителя явствовали из обстановки.
Юридическая экспертиза документов.
Выше мы уже говорили о необходимости проведения юридической экспертизы документов до заключения договора ипотеки с целью выявления рисков и способов их минимизации или устранения. При этом нужно учитывать, что зачастую необходимые документы, которые не были получены до заключения договора ипотеки, после его заключения вряд ли будут предоставлены.
Своевременное проведение юридической экспертизы, своевременное получение документов, снижающих или устраняющих риски, способно значительно снизить количество возможных злоупотреблений и провокаций.
Договор ипотеки.
Также возможность провокаций и злоупотреблений может быть снижена путем урегулирования вопросов, по которым могут возникнуть споры, в договоре ипотеки.