Статья 1. Основные термины

Комментарий к статье 1

1. Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее также Закон) посвящена характеристике наиболее важных терминов, используемых в нем. При более внимательном рассмотрении содержания данной статьи обнаруживается, что здесь не только поясняются термины, но и содержатся некоторые вводные положения, имеющие существенное значение для правильного применения Закона. Как известно, термин представляет собой слово или сочетание слов, точно обозначающее определенное понятие. Часть норм, включенных в ст. 1, направлены не на обозначение понятий, а на решение иных задач. Так, понятие недвижимого имущества дается в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также ГК РФ, ГК). В ст. 1 Закона на первый взгляд расшифровывается соответствующий термин. По сути же определяется сфера действия Закона, но не термин "недвижимое имущество" (более подробно см. п. 10 комментария к ст. 1). В комментируемой статье дано определение регистрационного округа. Затем указаны субъекты, обладающие правом создавать регистрационные округа, и отмечен один из принципов, которым следует руководствоваться при их создании.
Таким образом, в ст. 1 Закона имеются не только дефинитивные нормы, предназначенные для закрепления в обобщенном виде признаков той или иной правовой категории, но и нормы регулятивные, направленные на регулирование общественных отношений путем наделения их участников правами и возложения на них обязанностей.
В результате содержание статьи оказывается более значимым, нежели можно было предположить, "отталкиваясь" от титула статьи ("Основные термины") и формы подачи нормативного материала.
2. Цели государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней могут быть достигнуты только при условии, что каждый объект недвижимости будет достаточно просто отличить от других объектов. Индивидуализация объекта недвижимости (выделение его из массы ему подобных объектов) производится путем присвоения ему кадастрового номера. Номер этот, как сказано в комментируемой статье, уникальный (единственный в своем роде), не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации.
Кадастровый номер объекта недвижимости остается неизменным в течение всего времени существования данного объекта. При переходе прав на объект недвижимости, а также при изменении вида прав кадастровый номер объекта не меняется.
С учетом изложенного представляется весьма симптоматичным титул ст. 131 ГК: "Государственная регистрация недвижимости". Как известно, недвижимое имущество есть вещь (ст. 130 ГК). Между тем в ст. 131 ГК, как и в комментируемом Законе, речь идет о регистрации вещных прав и их ограничениях, регистрации сделок с недвижимостью. (Лишь путем толкования правила, включенного в п. 2 ст. 131 ГК, можно обнаружить, что, возможно, имеется в виду и регистрация объекта недвижимости.)
Представляется, что в элементарном виде система государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним сводится к следующему:
а) индивидуализация объекта недвижимости; наиболее четко данная индивидуализация выражается в присвоении каждому объекту кадастрового номера;
б) отражение юридической судьбы этого объекта.
Абстрагируясь от целей и значения государственной регистрации, можно утверждать, что она основана на регистрации объекта недвижимости, а не лиц, им обладающих, имеющих права залогодержателя, арендатора и т.п. Государственная регистрация недвижимого имущества базируется на подходе: от объекта недвижимости к субъекту, сделкам, им совершаемым, и т.п., а не наоборот.
Именно по этим причинам комментируемый Закон начинается с характеристики кадастрового номера. Из этого следует, что речь идет об исходном положении системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которым является индивидуализация объекта недвижимости.
3. Кадастровый номер присваивается объекту недвижимости при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации (см. п. 26 комментария к ст. 1 Закона). Таким образом, по общему правилу присвоение кадастрового номера предшествует государственной регистрации недвижимости. Однако отсутствие кадастрового номера само по себе не может быть препятствием для государственной регистрации. Если нет кадастрового номера, то объекту может быть присвоен условный номер (см. ст. 12, 18 Закона и соответствующие комментарии), который, однако, служит индивидуализации объекта временно (до присвоения кадастрового номера). Тем не менее и после присвоения кадастрового номера ранее выданные документы, содержащие условный номер, действительны.
4. Правила кадастрового деления территории Российской Федерации и порядок присвоения кадастровых номеров земельным участкам устанавливаются Правительством РФ (см. Постановление Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660 "Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам" <1>).
--------------------------------
<1> Собрание законодательства Российской Федерации (далее - СЗ РФ). 2000. N 37. Ст. 3726.

5. Понятие недвижимого имущества (недвижимых вещей, недвижимости) является ключевым для уяснения содержания комментируемого Закона. Поэтому представляется целесообразной более или менее обстоятельная характеристика соответствующей категории.
Принято считать, что в советском гражданском праве категория недвижимого имущества отсутствовала, и только в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. было восстановлено деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое <1>. Такая позиция соответствует действительности лишь отчасти.
--------------------------------
<1> См., например: Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998. С. 271 - 297.

В примечании к ст. 21 ГК РСФСР 1922 г. указывалось: "С отменой частной собственности деление имущества на движимое и недвижимое имущество упразднено". Думается, с равным успехом можно было отменить деление суток на день и ночь. Подразделение вещей на движимое и недвижимое основано на естественных свойствах объектов гражданских прав. Игнорировать его невозможно.
Советское законодательство на словах (см. примечание к ст. 21 ГК РСФСР 1922 г.) не принимало классификацию вещей на недвижимые и движимые. Однако объективно существующие особенности недвижимости обусловливают необходимость установления особого правового режима для соответствующих объектов. Поэтому появились такие отрасли законодательства, как земельное, водное, законодательство о недрах и т.п. Гражданским законодательством предусматривались особенности оборота различного рода сооружений (см. ст. 22 ГК РСФСР 1922 г.), устанавливались специальные нормы о праве личной собственности на жилой дом (см., например, ст. 106 - 108 ГК РСФСР 1964 г.) и т.д. Другое дело, что в советском праве не выделялось такой единой категории, как недвижимость. Правовое регулирование отношений, возникавших по поводу недвижимого имущества, дифференцировалось в зависимости от специфики того или иного объекта, его экономического либо социального назначения и пр.
Упразднение термина "недвижимость", отсутствие общих норм о недвижимости, указания на буржуазный характер данной категории не могли повлечь исчезновения соответствующего понятия (в том числе в сознании людей).
А.П. Сергеев, рассматривая указанную проблему, пишет: "Естественные различия, существующие между движимыми и недвижимыми вещами, не должны, да объективно и не могут игнорироваться законодательством любого общества. Однако в одних случаях, когда это различие признано официально, оно находит оправданное и непротиворечивое отражение в законе; в других же случаях, когда оно официально отвергается, различие между движимым и недвижимым имуществом проводится непоследовательно и завуалированно" <1>. Впрочем, иногда в той или иной форме такое разграничение вещей все же получало и официальное признание. Так, ст. 10 Закона СССР "Об охране и использовании памятников истории и культуры" от 29 октября 1976 г. устанавливалось: "В целях организации учета и охраны памятников истории и культуры недвижимые памятники подразделяются на памятники общесоюзного, республиканского и местного значения" <2>. Данная норма получила развитие в Законе РСФСР "Об охране и использовании памятников истории и культуры" от 15 декабря 1978 г. (ст. 18) <3>. Указанный Закон СССР признан недействующим на территории Российской Федерации Федеральным законом "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (ст. 62) <4>. Названный Закон РСФСР действует лишь в незначительной части. Большинство статей (в том числе и ст. 18) не действуют <5>.
--------------------------------
<1> Сергеев А.П. Гражданско-правовая охрана культурных ценностей в СССР. Л., 1990. С. 47.
<2> Ведомости ВС СССР. 1976. N 44. Ст. 628; 1983. N 39. Ст. 583. См. также: Положение об охране и использовании памятников истории и культуры, утв. Постановлением Совета Министров СССР от 16 сентября 1982 г. // СП СССР. 1982. Отд. 1. N 26. Ст. 133.
<3> Ведомости ВС РСФСР. 1978. N 51. Ст. 1387.
<4> СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2519.
<5> Там же.

В связи с рассматриваемым вопросом значительный интерес вызывает содержание Инструкции о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры, утвержденной Министерством культуры СССР 13 мая 1986 г. Помимо прочего в этой Инструкции дается перечень недвижимых памятников. К ним отнесены: здания, сооружения, их ансамбли и комплексы, градостроительные формирования, историко-культурные ландшафты, произведения монументального искусства и т.д. <1>.
--------------------------------
<1> См.: Основные служебные документы Министерства культуры СССР за II кв. 1986 г. М., 1986. С. 32 - 98.

О недвижимом и движимом имуществе говорилось и в Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР, утвержденной Приказом Министра юстиции РСФСР от 6 января 1987 г. N 01/16-01 (п. 187; Приказом Министра юстиции от 26 апреля 1999 г. N 73 признана утратившей силу).
Часты упоминания о движимом и недвижимом имуществе в межгосударственных, межправительственных и межведомственных соглашениях, заключенных Российской Федерацией, Союзом Советских Социалистических Республик (действующих до сих пор на территории России) <1>.
--------------------------------
<1> См., например: Сборник международных договоров Российской Федерации по устранению двойного налогообложения. М.: Спарк, 1995.

Таким образом, нет оснований рассматривать категорию недвижимости как давно забытую, возрожденную либо конструируемую заново. Понятие недвижимости существовало в законодательстве России до 1917 г., в завуалированной, а иногда и в явной форме присутствовало в советском праве, а ныне получило безоговорочное признание закона. Точно так же категория недвижимости "не уходила" из обыденного сознания (в том числе юристов). Например, когда говорят о сооружениях капитального типа, то обычно имеют в виду вещи, являющиеся недвижимыми.
Таким образом, понятие недвижимости достаточно элементарно, обстоятельно разработано наукой гражданского права, в основных своих чертах легко усваивается как юристами, так и людьми, неискушенными в юриспруденции.
6. Понятие недвижимости дается в п. 1 ст. 130 ГК. При этом выделяются следующие взаимосвязанные признаки.
Во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) - это вещь, т.е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека <1>. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона <2>.
--------------------------------
<1> См.: Советское гражданское право: Учебник. В 2 т. М., 1985. Т. 1. С. 180 - 181 (автор главы - О.А. Красавчиков).
<2> См.: Козырь О.М. Указ. соч. С. 275.

Во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей.
В-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (обозначен критерий, использование которого позволяет установить, насколько прочно связан объект с землей).
Здесь же (в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК) дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, иное имущество, отвечающее названным признакам (вещь, прочно связанная с землей, т.е. объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно).
Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его букву, но и дух. Наличием указанного перечня как бы задается планка, разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоятельств, недвижимостью не признается.
7. Ранее отмечались достаточная определенность признаков недвижимости и относительная простота соответствующего понятия. Однако это отнюдь не означает отсутствия затруднений при решении вопроса о признании недвижимостью конкретного объекта: то, что выглядит едва ли не безупречно с теоретической точки зрения, нередко вызывает практические сложности. Тем более, когда используются оценочные категории. (Применительно к понятию недвижимости к их числу относятся: прочная связь с землей, несоразмерный ущерб.)
Г.Ф. Шершеневич отмечал: "Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности" <1>. Ясно, что решение будет приниматься не только на основе объективных критериев, сформулированных в ст. 130 ГК, но и под влиянием субъективных факторов. К числу последних относятся и уровень юридических знаний лица, принимающего решение, и способность трансформировать общие представления о недвижимости применительно к конкретной ситуации с учетом специфики того или иного предмета и т.д. Немаловажное значение имеют теоретические разработки проблем классификации имущества на движимое и недвижимое, а также государственной регистрации недвижимости.
--------------------------------
<1> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М.: Спарк, 1995. С. 96.

8. В юридической литературе высказывается мнение, в соответствии с которым недвижимое имущество в ст. 130 ГК - это понятие юридическое, а не фактическое. В качестве обоснования этой позиции указывается, что недвижимостью может признаваться "лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация" <1>.
--------------------------------
<1> Козырь О.М. Указ. соч. С. 276.

Вряд ли такой подход можно признать правильным. Деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено объективно существующими различиями между этими двумя видами вещей (природой этих вещей). Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие имеет, несомненно, правовые последствия <1>.
--------------------------------
<1> См.: Саватье Р. Теория обязательств. М., 1972. С. 57.

Думается, юридической науке следует пересмотреть чрезвычайно широко распространенную концепцию, в соответствии с которой отрицается факт существования в качестве недвижимости самовольно построенного жилого дома, реально существующих зданий, сооружений и т.п. до момента государственной регистрации этих объектов <1>. То обстоятельство, что на такие вещи не возникает право собственности, не должно влечь вывода о том, что они не считаются недвижимостью, являются движимым имуществом и т.п.
--------------------------------
<1> См., например: Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. М.: Спарк, 1995. С. 283 - 284; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть первая) (постатейный). М.: Юрид. фирма "Контракт"; Инфра-М, 1997. С. 439 - 440, 445.

Противоположный подход порождает ряд вопросов. В частности, если самовольная постройка не является недвижимостью, то что же подлежит сносу? Когда в п. 3 ст. 222 ГК речь идет о возможности признания права собственности на самовольную постройку, то разве имеется в виду движимое имущество? Конечно, речь идет о признании права собственности на жилой дом, другое здание, сооружение, т.е. на недвижимость. Но коль скоро решается вопрос о признании права собственности, следовательно, вещь существует именно как недвижимость.
В п. 1 ст. 222 ГК прямо указывается, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Последнее указание, включенное в п. 2 ст. 222 ГК, конечно, не "перечеркивает" приведенного понятия самовольной постройки как имущества недвижимого. В противном случае вопреки законам логики "повиснут в воздухе" все правила, содержащиеся в п. 2, 3 ст. 222 ГК.
Наконец, и это главное, в ст. 130 ГК при определении недвижимости не упоминается такого ее признака, как наличие государственной регистрации. Для признания вещи недвижимой требуется прочная связь с землей, невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. И не более того.
В соответствии со ст. 131 ГК государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Очевидно, что можно регистрировать права на уже существующий объект. Если, допустим, жилой дом реально не существует, то невозможно и возникновение права собственности на него.
В ст. 25 комментируемого Закона указывается, что право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Таким образом, нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной регистрации. Оно объективно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения. Не регистрация превращает имущество в недвижимое, но "стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его" <1>.
--------------------------------
<1> Саватье Р. Указ. соч. С. 58.

9. В абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК предусматривается, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, установлена возможность отнесения законом к недвижимым вещам и иного имущества.
Объявление этих вещей недвижимыми во многом обусловлено их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес. В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля за владением, пользованием и распоряжением ими.
Признание судов и космических объектов, т.е. предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости. Практически в данном случае используется такое юридико-техническое средство, как фикция: факт действительности "подводится" под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту <1> (суда и космические объекты являются вещами движимыми, но Закон объявляет их недвижимостью).
--------------------------------
<1> См.: Красавчиков О.А. Советская наука гражданского права (понятие, предмет, состав и система). Свердловск, 1961. С. 130. В настоящее время эта работа переиздана. См.: Красавчиков О.А. Категории науки гражданского права. Т. 1. М.: Статут, 2005.

Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации, а не прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента создания (а не с момента регистрации).
10. Как следует из изложенного, понятие недвижимости, закрепленное в ст. 130 ГК, по объему шире одноименного понятия, сформулированного в ст. 1 комментируемого Закона. Во-первых, в Законе умалчивается о судах и космических объектах. Во-вторых, здесь не упоминается возможность отнесения федеральными законами к недвижимости иного имущества. Из этого, однако, не следует, что ст. 1 Закона противоречит положениям ст. 130 ГК. По-видимому, в данном случае можно говорить лишь о стилистической неточности, допущенной при конструировании Закона. Из текста ст. 1 Закона видно, что здесь дается понятие недвижимости. По сути же речь идет об определении сферы действия Закона: указывается, что в порядке и на условиях, которые установлены данным Законом, производится регистрация не всех объектов недвижимости, а лишь тех из них, которые в нем перечислены. В отношении иных недвижимых вещей в абз. 2 п. 1 ст. 33 Закона предусматривается: впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяется действующий порядок регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (см. также комментарии к ст. 4, 33).
11. В ст. 1 Закона дан более широкий перечень объектов недвижимости по сравнению с перечнем, содержащимся в п. 1 ст. 130 ГК. Наряду с объектами, указанными в названной статье Гражданского кодекса, в Законе упоминаются жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы <1>.
--------------------------------
<1> Ранее (до 2005 г.) в рассматриваемой статье назывался и такой объект недвижимости, как кондоминиум, под которым понимался единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности (ст. 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья". Признан утратившим силу Федеральным законом "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (ст. 2) // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15).
В настоящее время в связи с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК) кондоминиум не признается объектом права, и поэтому из комментируемой статьи упоминание о нем исключено (см. Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (ст. 17)).
В ст. 130 ГК среди объектов недвижимости назывался также обособленный водный объект, которым в соответствии с нормами водного законодательства признавался небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Федеральным законом "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации" (СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2380) в ст. 130 ГК внесены изменения - обособленные водные объекты исключены из числа объектов недвижимости. По общему правилу водные объекты находятся в собственности Российской Федерации. Исключение составляют пруды, обводненные карьеры, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу. Эти пруды и обводненные карьеры принадлежат на праве собственности собственнику земельного участка (ч. 1, 2 ст. 8 Водного кодекса РФ).

Земельный участок представляет собой часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК)).
Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК). Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 ЗК).
Индивидуализация земельного участка как объекта права происходит в результате государственного кадастрового учета земельных участков.
Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В государственный земельный кадастр включается информация о субъектах прав на земельные участки. Государственный земельный кадастр ведется по единой для Российской Федерации системе. Объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки и прочно связанные с ними иные объекты недвижимого имущества. Порядок ведения государственного земельного кадастра устанавливается федеральным законом о государственном земельном кадастре (ст. 70 ЗК) <1>.
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" // СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149.

Правила кадастрового деления территории Российской Федерации и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660 <1>. В частности, установлено, что вся территория Российской Федерации делится на кадастровые округа. Территория кадастрового округа делится на кадастровые районы. Кадастровый район включает в себя, как правило, территорию административно-территориальной единицы субъекта Российской Федерации. Территория кадастрового района делится на кадастровые кварталы. Кадастровый квартал включает в себя, как правило, небольшие населенные пункты, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и искусственными объектами территории.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2000. N 37. Ст. 3726.

В процессе кадастрового деления кадастровым кварталам присваиваются кадастровые номера. Каждый такой номер состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района и номера кадастрового квартала.
Кадастровый номер земельного участка состоит из кадастрового номера кадастрового квартала и номера земельного участка в этом квартале.
Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Отношения, возникающие в связи с геологическим изучением, использованием и охраной недр территории Российской Федерации, ее континентального шельфа, а также в связи с использованием отходов горнодобывающего и связанных с ним перерабатывающих производств, торфа, сапропелей и иных специфических минеральных ресурсов, включая подземные воды, рассолы и рапу соляных озер и заливов морей, регулируются Законом РФ "О недрах". Некоторые из названных отношений регулируются и иными федеральными законами и другими правовыми актами (например, Федеральным законом "О континентальном шельфе Российской Федерации", Федеральным законом "О драгоценных металлах и драгоценных камнях", Инструкцией по оформлению горных отводов для разработки месторождений полезных ископаемых и др.). Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами.
Используемые участки недр представляют собой геометризованные блоки недр (ст. 2 Закона о недрах).
Недра предоставляются в пользование для геологического изучения, разведки и добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений и т.д. (ст. 6 Закона о недрах).
Пользователями недр могут быть субъекты предпринимательской деятельности, в том числе участники простого товарищества, иностранные граждане, юридические лица, если федеральными законами не установлены ограничения предоставления права пользования недрами. Участки недр предоставляются в пользование на определенный срок или без ограничения срока. Так, для геологического изучения участки недр могут предоставляться на срок до 5 лет, для добычи подземных вод - на срок до 25 лет и т.д. Без ограничения срока могут быть предоставлены участки недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений, связанных с захоронением отходов, строительства и эксплуатации нефте- и газохранилищ, а также для образования особо охраняемых геологических объектов и иных целей.
В отношении таких упоминаемых в ст. 130 ГК объектов недвижимости, как здания и сооружения, наиболее обоснованной представляется позиция В.В. Витрянского: "...попытки дать юридические дефиниции понятий "здание" и "сооружение" вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий" <1>. "С юридической точки зрения существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями "здание" и "сооружение" не имеют никакого правового значения..." <2>.
--------------------------------
<1> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. С. 522.
<2> Там же. С. 523. Следует иметь в виду, что данные высказывания сделаны исходя из "чисто" цивилистических позиций, причем в ходе характеристики договоров аренды.

В.В. Витрянский полагает, что "под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно" <1>.
--------------------------------
<1> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. С. 523. Здесь же см. анализ существенных признаков, образующих данное определение и значение каждого из них. Обстоятельную характеристику данных объектов см.: Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск: Изд-во Томского ун-та, 2002.

Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ жилым помещением является изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15)). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ (ч. 3, 4 ст. 15).
Соответствующие правила содержатся в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47. Действие этого Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (п. 2). Действие этого акта не распространяется на жилые помещения, находящиеся в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (п. 3).
В названном Положении достаточно обстоятельно для акта такого уровня определяются требования, которым должно отвечать жилое помещение. В частности, формулируются требования к несущим и ограждающим конструкциям жилого помещения (п. 10), обустройству и оборудованию жилого помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (прежде всего с тем, чтобы предупредить риск получения травм, обеспечить удобство и безопасность передвижения и размещения) (п. 11), инженерным системам (п. 12 - 14) и т.д. Положением предусматривается, что жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем (п. 16), доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта (п. 17), размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается (п. 23), размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается (оборудование уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней возможно в квартирах, расположенных в двух уровнях) (п. 24) и т.д.
В Положении содержатся также требования к объемно-планировочным решениям жилых помещений (п. 20), инсоляции (п. 21), высоте помещений (п. 22), напряженности электрического поля, индукции магнитного поля (п. 30) и пр. При этом нередко формулируются нормативно-технические указания. Так, в жилом помещении на расстоянии 0,2 м от стен и окон и на высоте 0,5 - 1,8 м от пола напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц и индукция магнитного поля промышленной частоты 50 Гц не должны превышать соответственно 0,5 кВ/м и 10 мкТл (п. 30); внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозы облучения не должна превышать мощность дозы, допустимой для открытой местности, более чем на 0,3 мкВ/ч, а среднегодовая равновесная объемная активность радона в воздухе эксплуатируемых помещений не должна превышать 200 Бк/куб. м (п. 31).
Естественно, определяя требования, которым должны отвечать жилые помещения, используются и отсылочные нормы. Так, в жилом помещении допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах (п. 27). Аналогичное указание дается и в отношении допустимого уровня инфразвука (п. 28).
В некоторых случаях требования определяются путем отсылки с одновременным установлением некоего предела. Например, в жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октановых полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума должны соответствовать значениям, установленным в нормативных правовых актах, и не превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах: в дневное время суток - 55 дБ, в ночное - 45 дБ (п. 26).
Иногда требования к жилым помещениям формулируются с использованием оценочных категорий. Так, несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения, в частности деформативности (а в железобетонных конструкциях - в частности трещиностойкости), не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования (п. 10).
Таким образом, установление того, соответствует ли помещение требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, представляет собой достаточно сложный процесс. Приходится обращаться к большому числу нормативных актов, проводить экспертизы, замеры и т.д. и т.п.
В случае, когда в установленном законом порядке возводится жилой дом (здание) и вводится в эксплуатацию, такого акта, как признание данного дома (помещений, в нем находящихся) жилым (жилыми), не требуется. Признание помещения жилым в этом случае охватывается действиями, опосредующими ввод его в эксплуатацию (в том числе проверяется, соответствует ли оно требованиям, предъявляемым к жилым помещениям), государственный учет и государственную регистрацию права на него (как на жилое помещение).
Поэтому правила, содержащиеся в названном Положении, утвержденном во исполнение указаний ч. 3, 4 ст. 15 ЖК, применяются в следующих случаях.
Во-первых, при решении вопроса о переводе нежилого помещения в жилое помещение. В частности, такой перевод недопустим, если соответствующее помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие требованиям (ч. 4 ст. 22 ЖК).
Во-вторых, при установлении того, пригодно ли для проживания помещение, используемое в качестве жилья и с точки зрения юридической считающееся жилым помещением.
В-третьих, при решении вопроса о признании находящегося в эксплуатации многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой для этих целей.
В зависимости от вида жилищного фонда по форме собственности межведомственная комиссия создается соответственно федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления.
Орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан.
К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната (ст. 16 ЖК).
При этом под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой считается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Когда речь идет о части квартиры, то имеется в виду ситуация, при которой объектом права являются несколько комнат квартиры. Например, гражданин занимал в четырехкомнатной коммунальной квартире две комнаты по договору социального найма. В результате приватизации он получил право собственности на эти комнаты. Объектом права собственности является часть квартиры (две комнаты).
Государственная регистрация помещения осуществляется в случаях, когда данное помещение является самостоятельным (отдельным) объектом права. Так, если гражданин приватизировал квартиру, занимаемую им по договору социального найма, то государственной регистрации подлежит право собственности на эту квартиру в целом (отдельно на комнаты, составляющие квартиру, регистрировать право собственности не имеет смысла: объект права - квартира). Если же по договору найма он пользуется только комнатой в квартире и приватизировал ее (в случаях, когда это допускается законодательством), то регистрируется право собственности на комнату (объект права - комната).
Само словосочетание "нежилое помещение" означает, что соответствующее понятие определяется негативным образом: это помещение, не предназначенное для проживания граждан. В зависимости от функционального назначения нежилые помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т.д. Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких (множества) комнат.
Следует иметь в виду, что в нежилых зданиях иногда размещаются жилые помещения (например, для использования в качестве служебной жилой площади). В жилых домах всегда есть нежилые помещения. В одних случаях такие помещения являются объектом права (например, в жилой дом встроен магазин). В других - помещение не относится к самостоятельному объекту права (например, подсобные помещения, места общего пользования и т.п. (колясочные, холлы и т.д.)).
Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Приведенная характеристика предприятия дается в ст. 132 ГК. Здесь же установлено, что предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (см. также комментарий к ст. 22).
12. В соответствии со ст. 131 ГК государственной регистрации подлежат ограничения вещных прав. В комментируемой статье в качестве синонима термина "ограничение" использовано слово "обременение". Следовательно, оставаясь на юридических позициях, нельзя согласиться с иногда высказываемыми предложениями разграничивать понятия "ограничение" и "обременение" (обременение накладывается на объект недвижимости, а ограничение представляет собой стеснение прав конкретного субъекта и т.п.).
Различие между терминами "обременение" и "ограничение" в данном случае лишь лексическое. Когда говорят о правах, то они "могут ограничиваться". Если же речь идет об объекте права, то говорят об обременении данного объекта (см., например, п. 2 ст. 274, ст. 586 ГК).
Вопрос о понятии ограничения (обременения) не относится к числу проблем, обстоятельно разработанных юридической наукой. Нет определенности и среди практических работников.
Для уяснения сути данного понятия представляется необходимым исходить из более общего понятия - "стеснение права". На это ориентирует и содержание комментируемой статьи. В соответствующей ее части ограничения (обременения) характеризуются как установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении им вещных прав на конкретный объект.
Рассматривая понятие "стеснение права", нельзя не видеть объединения им разноплоскостных категорий.
С одной стороны, стеснение прав означает установление законом пределов осуществления прав на недвижимость, ибо допустимость безграничной свободы субъекта при осуществлении им своих прав привела бы к ущемлению публичных интересов и прав третьих лиц. Поэтому запрещаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах (ст. 10 ГК). Собственник вправе совершить в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (ст. 209 ГК). Жилые помещения предназначены для проживания граждан; размещение в жилых домах промышленных производств не допускается (ст. 288 ГК). Примеры установленных законом пределов осуществления прав можно множить. Но важно не количество их. Суть в следующем: "Пределы объективны в том смысле, что они не зависят от воли собственника и иных лиц, а предопределены законом..." <1>.
--------------------------------
<1> Крашенинников П.В. Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук / МГУ им. М.В. Ломоносова. М., 1997. С. 14. См. также: Крашенинников П.В. Жилищное право. 4-е изд., перераб. и доп. с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации. М.: Статут, 2005. С. 62.

Понятно, что такие стеснения вещных прав, как пределы их осуществления, не нуждаются в регистрации: соответствующие нормы права, содержащие запреты и предписания, "работают" (во всяком случае должны "работать") независимо от воли субъектов.
Смысл государственной регистрации стеснений прав состоит в юридическом признании и подтверждении государством наличия таких стеснений (см. комментарий к ст. 2). Поскольку пределы осуществления прав установлены законом, признания и подтверждения их государством не требуется.
С другой стороны, возможны стеснения вещных прав, существование которых обусловлено изъявлением воли субъектов гражданского права или уполномоченных органов. Например, суд по основаниям, в порядке и на условиях, которые предусмотрены законом, может наложить арест на имущество (установлено стеснение вещного права по воле уполномоченного органа).
Появление стеснения вещного права может быть также следствием заключения какого-либо договора. Так, с момента заключения договора о залоге недвижимого имущества (ипотеки) появляются стеснения права собственности. Они порождены самим фактом заключения договора. Такие же последствия влечет заключение договоров доверительного управления, ренты, аренды и некоторых других.
Сервитут устанавливается по соглашению сторон, а в случае спора - судом для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и т.п. Одновременно он обременяет земельный участок (более подробно см. п. 21 комментария к ст. 1).
Возможны соглашения сторон, имеющие своей непосредственной целью стеснить вещное право. Например, соглашением сторон, в том числе достигнутым после заключения договора о залоге, может быть установлена недопустимость последующего залога (п. 2 ст. 342 ГК).
Государственной регистрации подлежат все стеснения вещных прав, существование которых обусловлено фактом заключения договора, либо установленные соглашением субъектов гражданского права, либо введенные уполномоченным органом. Именно эти стеснения прав именуются ограничениями (обременениями) в ст. 1 комментируемого Закона.
Следует иметь в виду многозначность термина "ограничение права", используемого в гражданском законодательстве. Так, в ст. 1 ГК предусматривается, что гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Разумеется, в этом случае имеются в виду не те ограничения (обременения) прав на недвижимость, которые подлежат государственной регистрации.
13. Законодательство не содержит исчерпывающего перечня ограничений (обременений), подлежащих государственной регистрации. В нем не указываются также признаки, позволяющие разграничивать ограничения (обременения), которые нужно регистрировать, и аналогичные стеснения, регистрации которых не требуется. Поэтому неизбежны споры и ошибки.
В Законе не указывается на необходимость государственной регистрации ограничений (обременений) вещных прав на жилые помещения, возникающих в связи с заключением договоров найма жилых помещений. Не требуется регистрации ограничений (обременений), основанных на договоре аренды здания или сооружения, если срок договора менее года. Не установлены требования о регистрации ограничений (обременений) из договора ссуды (безвозмездного пользования). Представляется, однако, что по требованию лиц, указанных в п. 2 ст. 13 Закона, было бы желательно производить регистрацию ограничений (обременений) и в этих случаях.
14. Общим для всех ограничений (обременений) является также то, что "тот, к кому переходит недвижимость, получает ее вместе с соответствующими ограничениями (обременениями), даже если на этот счет ничего не говорится в сделке, на основе которой этот переход происходит" <1>.
--------------------------------
<1> Брагинский М.И. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М., 1998. С. 11.

Осуществление государственной регистрации ограничений (обременений) создает условия для того, чтобы приобретатель мог узнать о наличии таких ограничений (обременений). Благодаря регистрации потенциальному залогодержателю, арендатору и т.д. (см. комментарии к ст. 7, 8) известно об ограничениях (обременениях) прав на недвижимость.
15. Ипотекой именуют залог недвижимого имущества. Отношения, складывающиеся в связи с ипотекой, регулируются Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <1> (далее - Закон об ипотеке). Отсюда отнюдь не следует устранение Гражданского кодекса от регулирования соответствующих отношений либо "верховенство" Закона об ипотеке. Об этом приходится говорить в связи с тем, что Закон об ипотеке сконструирован как некий "ипотечный кодекс". В частности, это находит свое выражение в том, что в него включено большинство норм, в той или иной мере регулирующих залоговые отношения (в том числе содержащихся в Гражданском кодексе); Закон об ипотеке регулирует и те отношения, которые ипотечными не являются, но связаны с ними (о государственной регистрации ипотеки, жилищных правах членов семьи залогодателя при обращении взыскания на заложенный дом или квартиру и некоторые другие). Может сложиться впечатление, что Гражданский кодекс к регулированию ипотеки отношения не имеет. Это, конечно, не так.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

Рассматривая соотношение Гражданского кодекса с Законом об ипотеке, можно отметить, в частности, следующие моменты.
Во-первых, принятие Закона об ипотеке запрограммировано Гражданским кодексом (п. 2 ст. 334).
Во-вторых, Закон об ипотеке принят в соответствии с Гражданским кодексом и нормы гражданского права, содержащиеся в нем, должны соответствовать Кодексу (п. 2 ст. 3 ГК).
В-третьих, Гражданский кодекс содержит ряд норм, регулирующих именно залог недвижимости (п. 2 ст. 334, п. 1 ст. 338, п. 2 - 4 ст. 339, п. 2 - 5 ст. 340, п. 1, 3 ст. 349). Эти нормы воспроизводятся в Законе об ипотеке.
В-четвертых, к ипотеке применяются общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе, в случаях, когда Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 ст. 334 ГК). Многие общие нормы о залоге попросту "перенесены" из Гражданского кодекса в Закон об ипотеке <1>.
--------------------------------
<1> В ряде случаев такое перенесение производится с проникновением в "ткань" нормативного материала. К сожалению, не всегда это делается достаточно корректно. Так, вряд ли можно сколько-нибудь убедительно обосновать отсутствие в п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке слов "в случае неисполнения должником этого обязательства" (сравнить п. 1 ст. 334 ГК). В результате создается впечатление, будто заключение договора об ипотеке превращает обеспечиваемое ею обязательство в факультативное. Это, конечно, не так. В связи с этим требуется внесение изменения в п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке. Определение ипотеки должно быть таким же, как определение залога в ст. 334 ГК. Единственное оправданное различие лишь в том, что предметом ипотеки является недвижимость, что и должно быть указано в ст. 1 Закона об ипотеке.

В-пятых, применение Закона об ипотеке невозможно без учета норм Гражданского кодекса о юридических лицах, договоре, основных началах гражданского законодательства и т.д. и т.п.
Характеризуя особенности ипотеки, можно отметить следующие обстоятельства:
1) Закон об ипотеке содержит императивную норму, в соответствии с которой ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (займодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами) (абз. 2 п. 1 ст. 3 Закона об ипотеке).
2) при ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое или недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки. Законом или договором может быть предусмотрено иное (п. 2 ст. 340 ГК, ст. 69 Закона об ипотеке);
3) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (п. 3 ст. 340 ГК, ст. 69 Закона об ипотеке). Следует подчеркнуть, что при ипотеке здания или сооружения земельный участок (его часть, права аренды) автоматически не становится предметом ипотеки; нельзя считать, что при ипотеке здания или сооружения право залога распространяется на земельный участок (его часть, права аренды). Если передается в ипотеку здание или сооружение, то в ипотеку по тому же договору должен быть передан земельный участок (его часть, право аренды). В случае, когда при заключении договора ипотеки стороны не достигли соглашения об ипотеке соответствующего земельного участка (его части, права аренды) либо попросту умолчали об ипотеке земельного участка (его части, права аренды), такой договор недействителен (ст. 168, п. 3 ст. 340 ГК);
4) нередко законодательство применительно к ипотеке устанавливает ограничения, касающиеся субъектного состава ипотечного правоотношения, либо возможность передачи имущества в ипотеку сопряжена с необходимостью соблюдения определенных условий (например, государственное или муниципальное унитарное предприятие может передать недвижимое имущество в ипотеку только с согласия собственника);
5) при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие (п. 4 ст. 340 ГК, ст. 64 Закона об ипотеке);
При наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом;
6) если предметом ипотеки является земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие третьему лицу (а не залогодателю участка), то при обращении взыскания на этот участок и его продаже приобретатель становится правопреемником залогодателя в отношениях с указанным третьим лицом (права и обязанности залогодателя в отношениях с этим лицом переходят к приобретателю участка) (п. 5 ст. 340 ГК);
7) предмет ипотеки остается у залогодателя (п. 2 ст. 338 ГК);
8) договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Несоблюдение требования о регистрации влечет недействительность договора (ст. 339 ГК) <1>;
--------------------------------
<1> Курьезные указания по этому поводу включены в Закон об ипотеке. В силу п. 1 ст. 10 несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность; такой договор считается ничтожным. А в соответствии с п. 2 ст. 10 "договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации".

9) удовлетворение требования залогодержателя за счет предмета ипотеки возможно без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодателя и залогодержателя (п. 1 ст. 349 ГК, ст. 55 Закона об ипотеке). Такое соглашение должно отвечать следующим требованиям:
- во-первых, соглашение заключается после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога (должник не исполнил в установленный срок обязательство, обеспеченное залогом, или исполнил его ненадлежащим образом). Включение в договор о залоге недвижимости условия, устраняющего судебный порядок обращения взыскания на предмет залога, не допускается. Если в договор о залоге включено такое условие, то договор в соответствующей части недействителен (ст. 168 ГК). Точно так же недействительным будет и соглашение, заключенное в период действия договора о залоге, но до появления оснований обращения взыскания на заложенное имущество.
- во-вторых, соглашение должно быть нотариально удостоверено. Несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность соглашения (ст. 165 ГК).
- в-третьих, соглашение должно быть заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке. Несоблюдение этого требования влечет недействительность соглашения (абз. 2 п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).
Соглашение залогодателя и залогодержателя об удовлетворении требований последнего без обращения в суд может быть признано недействительным и по иным основаниям признания сделок недействительными. Кроме того, соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением (п. 1 ст. 349 ГК, п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке).
Взыскание на предмет залога обращается только по решению суда (соглашение не допускается) в случаях, если:
а) для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа (см., например, п. 2 ст. 295 ГК);
б) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества (данное правило об ограничении усмотрения сторон договора о залоге обязательной судебной процедурой будет работать лишь отчасти, хотя бы потому, что невозможно учесть все имущество, имеющее указанную ценность. К тому же в ряде случаев значительность ценности еще только предстоит установить);
в) залогодатель отсутствует и установить его местонахождение невозможно.
Кроме того, Законом об ипотеке установлена недопустимость соглашения об удовлетворении требований залогодержателя, если:
а) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;
б) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке (п. 2 ст. 55).
Принято считать, что независимо от того, каков порядок обращения взыскания на заложенное имущество, во всех случаях должна производиться реализация заложенного имущества по правилам, установленным ст. 350 ГК.
Однако, если взыскание обращается на недвижимость, соглашением об удовлетворении требований залогодержателя может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок. К такому соглашению применяются правила о купле-продаже, а в случаях приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц - также и о договоре комиссии (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке);
10) о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (п. 2 ст. 352 ГК). При этом основание прекращения ипотеки (исполнение основного обязательства, гибель предмета ипотеки и т.д.) значения не имеет;
11) если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (ст. 355 ГК).
Среди норм, введенных Законом об ипотеке, важнейшими являются нормы о возможности удостоверения прав залогодержателя закладной (ст. 13 - 18, п. 6 ст. 9, п. 4 ст. 10, п. 3 ст. 20, п. 2 ст. 21, п. 1, 3, 4 ст. 22, п. 2 ст. 23, ст. 25, 26 и др.). Благодаря введению этих норм упрочилось правовое положение залогодержателя. В частности, закладная дает право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства.
Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки. Если появится соглашение об изменении условий закладной, то его государственная регистрация должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя. Причем безвозмездно.
Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.
Допускается передача прав по закладной. Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его в ЕГРП в качестве залогодержателя (см. также ст. 29 Закона и комментарий к ней).
16. Договор доверительного управления представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Регулированию отношений, складывающихся по поводу доверительного управления имуществом, посвящена гл. 53 ГК РФ, объединяющая ст. 1012 - 1026.
Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом (п. 2 ст. 1012 ГК).
Сделки с имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего (в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего делается пометка "Д.У.") (п. 3 ст. 1012 ГК).
Учредителем доверительного управления является собственник имущества, а в случаях, предусмотренных законом, другое лицо. По общему правилу доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.
В договоре доверительного управления должны быть указаны:
- состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
- наименование (имя) лица, в интересах которого осуществляется доверительное управление (учредитель управления или выгодоприобретатель);
- размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
- срок действия договора.
Договор доверительного управления недвижимостью заключается в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимости в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (п. 2 ст. 1017 ГК) <1>.
--------------------------------
<1> Более подробно о доверительном управлении см.: Дозорцев В.А. Доверительное управление имуществом (глава 53) // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996. С. 527 - 549.

17. Договор аренды (имущественного найма) представляет собой соглашение, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Наиболее важные нормы об аренде сформулированы в гл. 34 ГК, объединяющей ст. 606 - 670. При этом в п. 2 ст. 607 ГК предусматривается возможность установления законом особенностей сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Например, в соответствии со ст. 270 ГК лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду только с согласия собственника участка. Особенности аренды земли предусматриваются земельным законодательством (ст. 22 ЗК). Так, изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 11 ст. 22 ЗК). Перечень земельных участков, изъятых из оборота, достаточно обширный (это участки, занятые находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды, объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, воинскими и гражданскими захоронениями и т.д. (п. 4 ст. 27 ЗК)).
Сам Гражданский кодекс определил некоторые особенности сдачи в аренду зданий и сооружений (ст. 650 - 655), предприятий (ст. 656 - 664).
18. Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК). Например, договор аренды здания или сооружения должен быть зарегистрирован и считается заключенным с момента регистрации, если он заключен на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК). Судебная практика исходит из того, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации <1>.
--------------------------------
<1> См.: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 // Вестник ВАС РФ. 2000. N 7.

Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды (п. 19 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 <1>)).
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.

В Гражданском кодексе содержатся специальные указания о правах на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения (ст. 652), сохранении арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже (ст. 653), передаче по акту здания или сооружения (ст. 655), а также иные особенности аренды недвижимости.
19. Арест имущества означает запрет распоряжаться имуществом. Его нельзя продать, подарить, передать в аренду или заложить и т.д. Арест имущества производится по основаниям и в порядке, которые устанавливаются федеральными законами. Так, в силу ст. 90, 91 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд по заявлению лица, участвующего в деле, а в случаях, предусмотренных этим законом, и иного лица может наложить арест на денежные средства или иное имущество, которые принадлежат ответчику и находятся у него или других лиц.
Арест имущества, как и иные обеспечительные меры (см. п. 20 комментария к ст. 1), допускается на любой стадии арбитражного процесса, если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, в том числе если исполнение судебного акта предполагается за пределами Российской Федерации, а также в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю.
Об аресте имущества выносится определение суда.
В соответствии с Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - ГПК РФ) по заявлению лиц, участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска, в том числе наложить арест на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.
О принятых мерах по обеспечению иска судья или суд незамедлительно сообщает в соответствующие государственные органы или органы местного самоуправления, регистрирующие имущество или права на него, их ограничения (обременения), переход и прекращение.
Определение суда об обеспечении иска приводится в исполнение немедленно в порядке, установленном для исполнения судебных постановлений (ст. 139 - 142 ГПК РФ).
Федеральным законом "Об исполнительном производстве" предусматриваются меры принудительного исполнения содержащихся в исполнительном документе требований. К ним, в частности, относится и обращение взыскания на имущество должника путем наложения ареста на имущество и его реализации (ст. 45). Арест на имущество должника налагается судебным приставом-исполнителем не позднее одного месяца со дня вручения должнику постановления о возбуждении исполнительного производства, а в необходимых случаях - одновременно с его вручением. Арест имущества должника состоит в описи имущества, объявлении запрета распоряжаться им, а при необходимости - ограничения права пользования имуществом, его изъятия или передачи на хранение (ст. 51; см. также ст. 53 - 55, 58 - 62).
Налоговый кодекс Российской Федерации также содержит нормы об аресте имущества (ст. 77). При этом арестом имущества в качестве способа обеспечения исполнения решения о взыскании налога признается действие налогового или таможенного органа с санкции прокурора по ограничению права собственности налогоплательщика-организации в отношении его имущества. Арест имущества производится в случае неисполнения налогоплательщиком-организацией в установленные сроки обязанности по уплате налога, пеней и штрафов и при наличии у налоговых или таможенных органов достаточных оснований полагать, что указанное лицо предпримет меры, чтобы скрыться либо скрыть свое имущество. Решение о наложении ареста на имущество налогоплательщика-организации принимается руководителем (его заместителем) налогового или таможенного органа в форме соответствующего постановления. Перед арестом имущества должностные лица, производящие арест, обязаны предъявить налогоплательщику-организации (его представителю) решение о наложении ареста, санкцию прокурора и документы, удостоверяющие их полномочия. При производстве ареста составляется протокол об аресте имущества. В этом протоколе либо в прилагаемой к нему описи перечисляется и описывается имущество, подлежащее аресту, с точным указанием наименования, количества и индивидуальных признаков предметов, а при возможности - их стоимости.
В силу Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации только суд, в том числе в ходе досудебного производства, правомочен принимать решение о наложении ареста на имущество. Арест допускается для обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска, других имущественных взысканий или возможной конфискации имущества, полученного в результате преступных действий либо нажитого преступным путем. Суд может наложить арест на имущество подозреваемого, обвиняемого или лиц, несущих по закону материальную ответственность за их действия по ходатайству прокурора, а также дознавателя или следователя с согласия прокурора (ст. 115).
20. Ограничением (обременением), подлежащим государственной регистрации, является также установленный судом запрет ответчику совершать определенные действия, запрет другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора (см., например, ст. 91 АПК РФ), и некоторые иные стеснения вещных прав.
21. Понятие сервитута сформировалось еще в Древнем Риме. Оставаясь неизменным тысячелетия, оно нашло отражение в новейшем российском гражданском законодательстве.
Гражданский кодекс РФ, сформулировав ряд норм, регламентирующих установление, существование и прекращение сервитутов, не содержит определения сервитута. Закон призван регулировать общественные отношения путем введения соответствующих правил поведения. Исходя из содержания последних, определения формулируются обычно в науке. Однако иногда ощущается потребность в дефинитивных нормах. Так, законодательство о государственной регистрации прав на недвижимость оперирует термином "сервитут".
Для его расшифровки необходимо либо делать отсылку к актам законодательства, в которых закреплено соответствующее понятие, либо, обобщив существенные признаки данного понятия, дать определение. Впрочем, использование второго варианта не исключает одновременного введения отсылочных норм. Тем более, что столь лаконичное определение сервитута в комментируемой статье требует пояснений. Вместить их эта статья не в состоянии. Значит, целесообразна отсылка к соответствующим нормам.
Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Например, гражданин может пройти на свой земельный участок не иначе как через участок соседа. У него есть право требовать от соседа предоставления ему возможности ограниченно пользоваться его земельным участком, т.е. не препятствовать проходу (не препятствовать - значит не возражать, не ставить на пути прохода забор, не разбивать на дорожке клумбу и не совершать иных действий, лишающих возможности проходить через земельный участок).
Сервитут есть право вещное. Это право на вещь. При этом интерес управомоченного лица (обладателя данного права) удовлетворяется посредством собственных действий, а не путем совершения активных действий лицом обязанным. Последнее должно лишь воздерживаться от действий, нарушающих данное право (в приведенном примере - не препятствовать проходу).
Сервитут, как и другие вещные права, характеризуется также тем, что он следует за вещью, т.е. сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу (п. 1 ст. 275 ГК).
Как и иные вещные права, сервитут отмечен абсолютным характером защиты, т.е. данное право ограниченного пользования чужим имуществом защищается точно так же, как и права собственника; лицо, обладающее этим правом, имеет право на защиту его также и против собственника (ст. 305 ГК).
Таким образом, с одной стороны, сервитут есть право абсолютное: обладатель этого права есть лицо управомоченное (может ограниченно пользоваться чужой вещью), а обязанными являются все третьи лица ("всякий и каждый"), в том числе собственник вещи. Обязанность состоит в недопущении действий, нарушающих указанное право. Правовое отношение, в котором точно определено только управомоченное лицо, а обязанности несут все третьи лица, именуется абсолютным.
С другой стороны, между лицом, имеющим право ограниченного пользования чужой вещью, и собственником этой вещи складывается также относительное правоотношение (правовая связь, участники которой точно определены). В частности, в силу п. 5 ст. 274 ГК собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Сервитут есть право ограниченного пользования чужой вещью. Объем данного права (сервитута) предопределен его названием: сервитут устанавливается для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линии электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества (абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК). Как видно из изложенного, в комментируемой статье Закона перечень случаев, когда можно требовать установления сервитута, менее конкретизирован. Если, например, установлен сервитут для обеспечения прохода через соседний земельный участок, то через него можно проходить, и не более того (нельзя, допустим, огородить дорожку, посадить вдоль нее цветы или расставить скульптуры и т.д.).
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Сервитут может быть установлен не по желанию собственника земельного участка (например, ему ближе ходить к магазину через участок соседа, нежели по улице), а при необходимости, в силу объективно существующих обстоятельств. Это право может быть предоставлено для удовлетворения нужд собственника недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК, ст. 1 комментируемого Закона). (Например, сервитут может быть установлен, если невозможно проложить водопровод иначе как через земельный участок соседа.)
Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен (п. 2 ст. 275 ГК).
Сервитут представляет собой право ограниченного пользования соседним земельным участком, а в необходимых случаях - и другим (соседствующим с соседним участком) недвижимым имуществом. Например, необходимо проложить линию электропередачи; при этом она будет проходить по территории нескольких земельных участков.
Сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, если отпали основания, по которым он был установлен (п. 1 ст. 276 ГК). Например, было предоставлено право проезда через земельный участок соседа. Позже с другой стороны земельного участка лица, в пользу которого установлен сервитут, было осушено болото и проложена дорога. Поскольку появилась возможность проезда на земельный участок, минуя участок соседа, сервитут может быть прекращен.
В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута (п. 2 ст. 276 ГК).
Устанавливается сервитут по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником земельного участка. В случае недостижения согласия спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ст. 274 ГК). Представляется, что таким же образом должно производиться и прекращение сервитута. Следовательно, при регистрации сервитута может быть представлено либо соглашение, либо решение суда (о государственной регистрации сервитутов см. ст. 27 и комментарий к ней).
22. На изложенных условиях и в указанном порядке сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования (п. 4 ст. 274 ГК).
23. В соответствии с изложенными правилами сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст. 277 ГК, ст. 1 комментируемого Закона). Например, за собственником здания может быть признано право пристроить постройку к стене находящегося по соседству чужого здания.
24. Обозревая положения о сервитутах, включенные в Гражданский кодекс и комментируемый Закон, нельзя не видеть их неполноты. Это обстоятельство влечет трудности при осуществлении государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. В частности, ни Гражданский кодекс, ни комментируемый Закон не упоминают о так называемых личных сервитутах. (Сервитуты, о которых говорилось до сих пор, в соответствующей классификации именуются вещными.) Между тем существование личных сервитутов практически не вызывает сомнений <1>.
--------------------------------
<1> См., например: Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М., 1996. С. 396; Гражданское право: Учебник для вузов. Ч. 1 / Под общ. ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А. Плетнева. М., 1998. С. 300.

Если вещный сервитут служит интересам собственника недвижимости, то личный сервитут обеспечивает потребности какого-либо лица (вне связи с осуществлением им права собственности).
К числу личных сервитутов относится, в частности, право пользования жилищем: на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или определенной его частью. При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленным по завещательному отказу, сохраняет силу (п. 2 ст. 1137 ГК). Соответственно данное право пользования чужим имуществом подлежит государственной регистрации. Умолчание об этом в Гражданском кодексе и в комментируемом Законе привело к тому, что в лучшем случае названное право регистрировалось лишь как ограничение (обременение), в худшем - в регистрации отказывали. Ситуация, казалось бы, должна измениться с вступлением в силу Жилищного кодекса РФ (с 1 марта 2005 г.), поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 33 ЖК гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа. Практика применения данного положения Жилищного кодекса пошла по тому пути, что "право пользования отказополучателя можно... считать обременением права собственности наследника. Следовательно, регистрация указанного права должна производиться... путем отражения соответствующей записи в III подразделе ЕГРП как обременения" <1>.
--------------------------------
<1> Манылов И.Е. Наследование жилых помещений: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 12.

Между тем в силу ч. 3 ст. 33 ЖК гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникшего из завещательного отказа. Все же регистрация права (отказополучателя) и регистрация обременения - не одно и то же.
А как быть в случае, когда наследник не обращается за регистрацией права собственности? Возможно ли в этом случае осуществление права отказополучателя, предусмотренное ч. 3 ст. 33 ЖК? Нет, конечно, поскольку при отсутствии в ЕГРП записи о праве собственности наследника на жилое помещение невозможно внести в Реестр запись об ограничении этого права. Тупик? Думается, выход из создавшегося положения достаточно прост: необходимо внесение дополнения в закон с тем, чтобы право отказополучателя фиксировалось в свидетельстве, выдаваемом нотариусом. Так, можно ч. 3 ст. 33 ЖК дополнить словами "на основании свидетельства, выдаваемого нотариусом". Пока это не сделано, права отказополучателя не защищены: либо регистрируется не право пользования отказополучателя, а обременение права собственности наследника (вопреки указанию ч. 3 ст. 33 ЖК), либо в ЕГРП вообще отсутствуют упоминания о существовании прав отказополучателя.
Как представляется, учитывая не только букву закона о сервитутах, но и принимая во внимание общие начала и смысл гражданского законодательства, все личные сервитуты должны регистрироваться на общих основаниях <1>.
--------------------------------
<1> По мнению Ю.К. Толстого, возможность установления не только земельных, но и личных сервитутов может быть выведена как из общих начал и смысла гражданского законодательства, так и из положений, относящихся к праву собственности. См.: Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М., 1996. С. 396.

Правила регистрации распространяются и на другие, специально не упомянутые в законе вещные сервитуты. Так, в римском частном праве выделялись городские сервитуты, устанавливаемые для застроенных участков. К ним относились: право делать себе крышу или навес, проникая ими в чужое воздушное пространство, право опирать балки на чужую стену, право пристраивать постройку к чужой стене или опирать ее на чужую опору, право стока дождевой воды, право спуска воды, право проведения канала для нечистот, право истребовать, чтобы не были застроены окна, чтобы не был испорчен вид, право возведения строений не выше известной меры и др. <1>.
--------------------------------
<1> См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М., 1994. С. 207 - 208.

Достаточно обширный перечень приведен отнюдь не для того, чтобы ради любопытства "потревожить прах старины глубокой". Кроме исторического интереса рассмотрение древних сервитутов имеет и практическое значение для сегодняшнего дня: несомненно, что большинство из названных сервитутов либо подобные им могут устанавливаться и в настоящее время. Это возможно по соглашению собственника недвижимости с собственником недвижимого имущества, находящегося по соседству. Но, конечно, чаще такие сервитуты устанавливаются (и будут устанавливаться) по решению суда. Данные сервитуты также подлежат государственной регистрации.
25. Указания о сервитутах сосредоточены не только в упомянутых статьях Гражданского кодекса и комментируемого Закона. О сервитутах говорится также в некоторых других статьях Гражданского кодекса, а также в иных актах. Так, в силу п. 4 ст. 340 ГК при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.
При наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом (см. также ст. 64 Закона об ипотеке).
О сервитутах говорится также в Земельном кодексе. При этом выделяются частные сервитуты, которые устанавливаются в соответствии с гражданским законодательством (п. 1 ст. 23), и так называемые публичные сервитуты, устанавливаемые законом или иным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления (п. 2 ст. 23). Устанавливаются так называемые публичные сервитуты для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения (для прохода или проезда через земельный участок, забора воды или водопоя, прогона скота, свободного доступа к прибрежной полосе и т.д.).
Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) подлежит государственной регистрации по правилам, установленным комментируемым Законом (п. 9 ст. 23 ЗК. См. также ст. 41, 48 ЗК). На практике обычно так называемые публичные сервитуты не регистрируются.
26. Осуществление кадастрового и технического учета имеет большое значение. Допуская некоторое преувеличение, можно утверждать, что государственная регистрация недвижимости невозможна без такого учета, поскольку при его отсутствии будут неизвестны данные, которые позволяют однозначно выделить объект недвижимости из других объектов недвижимого имущества (более подробно см. п. 1 комментария к ст. 1). Тем не менее по отношению к государственной регистрации прав на недвижимость учет выполняет служебную роль. По общему правилу учет предшествует государственной регистрации, обеспечивает возможность ее проведения.
Учет недвижимого имущества (кадастровый и технический), как и все другие виды учета, не может иметь самостоятельного значения. Он осуществляется в определенных целях.
Издревле записи о земельной собственности производились исключительно в фискальных целях: соответствующие данные являлись базовыми для налогообложения. Много позднее кадастровый учет стал служить и иным целям - в частности, способствовать укреплению прав на недвижимость.
К сожалению, в нашей стране значение учета недвижимости для государственной регистрации (и не только для этого) очень часто недооценивается. Так, сохраняется след устаревшего представления об учете как средстве, необходимом для правильного и точного налогообложения. Например, нередко при характеристиках кадастрового номера и кадастровой системы подчеркивается, что в первую очередь эти категории связаны с налогообложением, но служат также ориентиром рыночного ценообразования. Об иных целях кадастрового учета, в том числе его значении для государственной регистрации прав на недвижимость, при этом умалчивается <1>.
--------------------------------
<1> См., например: Рендель К. Кадастровый номер // Нотариальный вестник. 1998. N 4. С. 15.

27. Унифицированных правил о кадастрах в Российской Федерации не существует. Соответствующие нормы сформулированы в законодательстве применительно к отдельным видам недвижимого имущества (в Земельном кодексе, Водном кодексе, Законе о недрах и других актах).
В соответствии с п. 2 ст. 131 ГК в случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов имущества. Так, в силу ч. 4 ст. 19 ЖК жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ.
28. Обстоятельное рассмотрение правил ведения кадастровых работ находится за пределами предмета настоящей работы. Если, например, о сервитутах работнику учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость необходимо иметь достаточно четкое представление, то столь же детальное изучение правил о кадастровом и техническом учете вряд ли требуется. Это обусловлено тем, что учреждение юстиции получает готовые учетные данные, сведения фактического характера об объекте недвижимости. Процедуры сбора и фиксации этих сведений, если они осуществлены уполномоченным на то органом, для государственной регистрации прав на недвижимость значения не имеют. Не случайно в ст. 31 комментируемого Закона включено правило о том, что ответственность за точность данных об объектах недвижимого имущества, своевременность их представления несут организации по учету соответствующих объектов.
В то же время следует иметь в виду, что в ряде статей комментируемого Закона прямо или косвенно упоминается учет объектов недвижимости. Поэтому полностью игнорировать нормы права, устанавливающие правила ведения учета недвижимости, было бы неправильно. Их нужно учитывать хотя бы для того, чтобы знать, какого рода информацию от какого органа можно получить (см. также ст. 8, 12, 17, 18, 20, 31 и комментарии к ним).
29. Предельно лаконичное определение регистрационного округа, включенное в комментируемую статью Закона, достаточно четкое и не требует особых пояснений. Понятно, что если создано управление регистрационной службы какого-либо субъекта Российской Федерации, то оно может и должно осуществлять государственную регистрацию недвижимости, расположенной на территории данного субъекта. Эта территория и есть регистрационный округ. Данное управление не может производить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, находящееся на территории другого субъекта Российской Федерации (в другом регистрационном округе), а также регистрацию сделок с ним.
В связи с этим можно отметить достаточно своеобразное понимание в Законе места недвижимого имущества. Им признается не город, поселок, район и т.п., но регистрационный округ (см. комментарий к ст. 2).
В случае создания управлением своих филиалов (а без этого не обойтись) каждому филиалу определяется часть регистрационного округа, в пределах которой действует данный филиал. Такое внутреннее подразделение регистрационных округов призвано обеспечить надлежащую организацию деятельности регистрирующих органов. Правового значения оно не имеет: филиал есть обособленное подразделение юридического лица, расположенное вне места его нахождения и осуществляющее все его функции или их часть, в том числе функции представительства; руководитель филиала действует на основании доверенности, выданной учреждением юстиции; поэтому действия филиала и его руководителя есть действия учреждения юстиции в пределах регистрационного округа (см. также комментарий к ст. 9).