Статья 12. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Комментарий к статье 12

1. Настоящая статья содержит нормы, устанавливающие систему записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав.
В статье дана характеристика Единого государственного реестра прав, установлены требования к нему, его структура, определен объем информации, содержащейся в ЕГРП, и порядок ее внесения. Пункт 1 статьи повторяет норму о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином государственном реестре прав, закрепленную ст. 131 ГК. То внимание, которое законодатель уделяет вопросам, относящимся непосредственно к ЕГРП, оправданно, поскольку единственным источником юридически значимой информации, подтверждающей существующие права на недвижимое имущество, а также существование ограничений и обременений этих прав, является информация, внесенная в ЕГРП. Только информация Единого государственного реестра прав позволяет определить момент возникновения и прекращения прав на конкретный объект недвижимого имущества, момент заключения сделки с объектом недвижимого имущества, а также момент возникновения и прекращения ограничения или обременения существующего права.
2. Основная часть Единого государственного реестра прав - это разделы, содержащие записи о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, об ограничениях (обременениях).
На каждый объект недвижимого имущества открывается дело правоустанавливающих документов, в которое помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.
Кроме того, статьей предусмотрено наличие книг учета документов, которые содержат данные: о принятых на регистрацию документах об объектах недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях (книги учета входящих документов); выданных свидетельствах о государственной регистрации прав (книги учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав); выписках и справках из Единого государственного реестра прав (книги учета выданной информации о зарегистрированных правах); об иных документах (книги учета арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества).
Книги учета документов, дел правоустанавливающих документов представляют собой неотъемлемую часть ЕГРП.
Ведение книг учета регламентируется Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом Министерства юстиции РФ от 24 декабря 2001 г. N 343 (далее - Правила ведения книг учета).
Книга учета входящих документов представляется наиболее важной, поскольку именно с даты внесения в нее записи о поступившем заявлении о регистрации права на объект недвижимого имущества, ограничения права или сделки начинается государственная регистрация. Кроме того, при внесении записи в эту книгу документам, принятым на регистрацию, присваивается входящий номер, который впоследствии составляет основу номера произведенной записи о регистрации права, его ограничения или сделки.
В книгу учета входящих документов, помимо заявлений о государственной регистрации прав, его ограничений, обременений недвижимости, сделок с ней с прилагаемыми документами, могут быть внесены записи о заявлениях о приостановлении государственной регистрации или ее прекращении, об исправлении технических ошибок, допущенных при проведении государственной регистрации прав, о внесении изменений в Единый государственный реестр прав, о повторной выдаче нового свидетельства о государственной регистрации, о приобщении дополнительных документов, о скреплении добавочных листов с закладной (п. 50 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 15 июня 2006 г. N 213 (далее - Инструкция о регистрации ипотеки); записи о поступивших в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, документах, касающихся осуществляемой государственной регистрации прав, в том числе о судебных актах о приостановлении государственной регистрации, о наложении ареста, запрещении сделок с объектами недвижимого имущества (п. 10 Правил ведения книг учета), записи о поступивших документах для принятия на учет бесхозяйного недвижимого имущества (п. 10 Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. N 580, в редакции от 12 ноября 2004 г. (далее - Положение об учете бесхозяйного имущества)).
Записи в книгу учета входящих документов вносятся последовательно в порядке их поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Правилами ведения книг учета документов установлен принцип внесения записей в книгу учета входящих документов: одна запись в книге соответствует одному пакету документов, необходимых для совершения одного регистрационного действия (п. 11 Правил ведения книг учета).
Если на основании документов принято решение об отказе в государственной регистрации, то об этом делается отметка в книге и регистрационная запись в этом случае не производится, номер регистрации не присваивается. Если принимается решение об осуществлении государственной регистрации, то информация о произведенной регистрации отражается в книге учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав.
При выдаче свидетельств о проведенной государственной регистрации прав запись в книгу учета выданных свидетельств вносится в порядке, установленном гл. IV Правил ведения книг учета. В книге учета выданных свидетельств указывается дата фактической выдачи свидетельства, которая может не совпадать с данными, указанными в графе "Дата выдачи" свидетельства. В эту книгу вносятся также сведения о выдаче закладной, ее дубликата, новой закладной, аннулированной закладной, о передаче закладной со скрепленными с ней дополнительными листами первоначальному залогодержателю или законному владельцу закладной (п. 54 Инструкции о регистрации ипотеки), а также о выдаче выписки из Единого государственного реестра прав о принятии на учет бесхозяйного объекта недвижимого имущества (п. 29 Положения об учете бесхозяйного имущества).
Помимо перечисленных выше книг учреждение юстиции должно иметь также книгу учета выданной информации из ЕГРП. В этой книге учитываются запросы и заявления о выдаче информации из Единого государственного реестра прав, заявления о выдаче копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме (гл. V Правил ведения книг учета документов).
Правилами ведения книг учета документов предусматривается также ведение книги учета арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества (гл. VI Правил ведения книг учета). В случае отсутствия в ЕГРП раздела по объекту, на который решением (определением, постановлением) наложен арест или запрет на совершение с ним сделок, в данную книгу вносятся записи о поступивших в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копиях указанных документов. В случае если в период действия ареста, запрета на совершение сделок с объектом недвижимого имущества на него формируется раздел Единого государственного реестра прав, то после государственной регистрации права проводится регистрация ареста в установленном порядке. В этом случае в графу "Примечание" книги учета арестов вносятся данные о государственной регистрации ареста, запрещения совершения сделок с данным объектом недвижимого имущества (п. 45 Правил ведения книг учета).
3. Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов. На каждый объект недвижимого имущества при начале регистрации прав открывается отдельный раздел, который идентифицируется кадастровым или условным номером объекта. Все записи об объекте недвижимого имущества, правах на этот объект, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях) вносятся в соответствующий, открытый именно для этого объекта недвижимости раздел Единого государственного реестра прав.
Условный номер присваивается объекту недвижимости для его идентификации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в случае, если объекту в установленном порядке не присвоен кадастровый номер. Условный номер присваивается в соответствии с Инструкцией о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ от 8 декабря 2004 г. N 192 (далее - Инструкция о порядке присвоения условных номеров), и имеет следующую структуру: А-Б-В-Г, где:
А - двухзначный номер субъекта Российской Федерации;
Б - двухзначный номер регистрационного округа;
В - одиннадцатизначный номер книги учета входящих документов, состоящий из разделенных между собой косой чертой двухзначного номера подразделения территориального органа Федеральной регистрационной службы, осуществляющего государственную регистрацию прав (в том числе структурного подразделения центрального аппарата территориального органа службы, который обозначается цифрами "01"), трехзначного порядкового номера книги учета входящих документов, ведущейся данным подразделением, четырехзначного номера, обозначающего год, в котором осуществляется ведение книги учета входящих документов;
Г - трехзначный порядковый номер записи в книге учета входящих документов.
До введения в действие вышеупомянутой Инструкции о порядке присвоения условных номеров условный номер присваивался учреждениями юстиции по регистрации прав на основании нормативного правового акта субъекта Российской Федерации. Осуществление государственной регистрации перехода права, ограничения (обременения) права на объект недвижимости, которому уже был присвоен в установленном ранее порядке условный номер, сделок с данным объектом недвижимого имущества не влечет изменения условного номера.
Идентификация земельного участка при государственной регистрации прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.
Кадастровый или условный номер объекта недвижимости проставляется на каждом листе раздела Единого государственного реестра прав (п. 16 Правил ведения ЕГРП).
Дело правоустанавливающих документов, открывающееся на каждый объект недвижимого имущества, идентифицируется тем же номером, что и соответствующий раздел Единого государственного реестра прав.
Если объектом является земельный участок, то открывается дело на земельный участок. Если объектом является здание, расположенное на этом земельном участке, то на здание открывается отдельное дело. Если объектом являются помещения в здании, то открывается столько дел, сколько разделов открыто на помещения в этом здании. В дело правоустанавливающих документов помещаются все документы, поступающие для государственной регистрации права на этот объект.
Документы подшиваются в дело по мере их поступления. Наличие документа в деле отражается в описи, находящейся в деле. Если один и тот же документ следует поместить в несколько дел, например в дело правоустанавливающих документов земельного участка и в дело правоустанавливающих документов здания, то документ может быть помещен в одно из дел, а в другом ставится отметка о том, где хранится недостающий документ.
4. Пункт 4 содержит положение о постоянном хранении разделов Единого государственного реестра прав, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов. Поскольку документы ЕГРП являются источником юридически значимой информации, подтверждающей существующие права на недвижимое имущество, а также существование ограничений и обременений этих прав, их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускается.
Правительством РФ должен быть разработан порядок хранения Единого государственного реестра прав, а также порядок передачи его разделов, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов на постоянное хранение в государственные архивы.
Комментируемой статьей установлено основание выемки разделов Единого государственного реестра прав, документов, хранящихся в делах правоустанавливающих документов, книг учета документов - признание их вещественными доказательствами по уголовному делу.
Выемка производится в порядке, установленном ст. 182 УПК РФ. Согласно ст. 82 УПК РФ вещественные доказательства хранятся "при уголовном деле до вступления приговора в законную силу либо до истечения срока обжалования постановления или определения о прекращении уголовного дела". При наступлении указанных обстоятельств суд или орган дознания, следователь, прокурор должны возвратить разделы Единого государственного реестра прав и документы в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
5. Структура Единого государственного реестра прав, общий порядок заполнения его подразделов установлены Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г., с изменениями, внесенными Постановлениями Правительства РФ от 23 декабря 1999 г. N 1429, 3 октября 2002 г. N 731, 3 сентября 2003 г. N 546, 12 ноября 2004 г. N 627 (далее - Правила ведения ЕГРП).
Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов определены Приказом Министерства юстиции РФ от 24 декабря 2001 г. N 343, с изменениями, внесенными Приказами Министерства юстиции РФ от 19 ноября 2003 г. N 295, от 24 декабря 2004 г. N 199.
6. Разделы размещаются в Едином государственном реестре прав в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Такой принцип расположения разделов в ЕГРП закреплен законодателем.
Дело правоустанавливающих документов имеет тот же кадастровый или условный номер, что и соответствующий раздел Единого государственного реестра прав. Соответственно при хранении дел правоустанавливающих документов их следует располагать в той же последовательности, что и разделы ЕГРП.
Внутренняя структура разделов, а также правила заполнения подразделов Единого государственного реестра прав определена Правилами ведения ЕГРП.
Для земельного участка в Едином государственном реестре прав открывается раздел I-1, который имеет свой кадастровый номер, соответствующий кадастровому номеру земельного участка, и содержит записи о земельном участке, существовавших и существующих правах на него, ограничениях (обременениях) этих прав.
Для здания или сооружения, стоящих на этом земельном участке, открываются свои разделы (I-2), которые имеют кадастровые (условные) номера, соответствующие номерам здания или сооружения, и содержат записи о здании или сооружении, существовавших и существующих правах на них, ограничениях (обременениях) этих прав.
Для конкретного помещения в этом здании либо для иного объекта, входящего в состав здания, открывается отдельный раздел I-3 со своим кадастровым (условным) номером, идентичным номеру помещения. Раздел содержит записи, относящиеся только к конкретному помещению в здании. В случае если помещения в здании являются разными и самостоятельными объектами права, то на каждое помещение открывается свой раздел Единого государственного реестра прав.
Кроме того, Правилами ведения ЕГРП предусмотрены специальные разделы, которые формируются для участков лесного фонда (I-4), предприятия как имущественного комплекса (I-5).
Внесение записи в подраздел I является обязательным. Нельзя приступить к внесению записей в другие подразделы раздела, не заполнив подраздела, содержащего информацию об объекте недвижимого имущества.
Данные о земельном участке, вносимые в подраздел I, вносятся на основании документов кадастрового учета. Данные о здании, сооружении, помещении в здании вносятся на основании документов технического учета. Объект недвижимого имущества, права на который регистрируются в Едином государственном реестре прав, должен быть однозначно определен, чтобы избежать возникновения спора о праве по причине неправильного определения объекта права. В этом же подразделе помещается информация об отнесении объекта недвижимого имущества к объектам культурного наследия.
Для записей о праве собственности (иных вещных правах) и о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимого имущества предусмотрены соответственно части II-1 и II-2 подраздела II (раздел IV Правил ведения ЕГРП). В подраздел II-1 вносятся также записи о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей (Положение об учете бесхозяйного имущества).
Записи о зарегистрированных сделках, влекущих возникновение обременений (ограничений), о самих обременениях (ограничениях), а также некоторые иные сведения (например, о передаче имущества в доверительное управление, об обязательствах по сохранению объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия) содержатся в подразделе III. Подраздел III разбит на специальные части (п. 44 Правил ведения ЕГРП):
- для записей об аренде - подраздел III-1;
- для записей об ипотеке - подраздел III-2;
- для записей о сервитуте - подраздел III-3;
- для записей о сделках, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав (о договорах аренды, договорах об ипотеке и т.п.), а также о договорах участий в долевом строительстве - подраздел III-4;
- для записей об аресте (запрещении заключения сделок с имуществом) - подраздел III-5;
- для записей о прочих ограничениях (обременениях) - подраздел III-6;
- для записей о безвозмездном пользовании участком лесного фонда (леса) - подраздел III-7.
Листы внутри подраздела I и в каждой из специальных частей подразделов II и III нумеруются порядковыми номерами (п. 13 Правил ведения ЕГРП). Дополнительные листы с записями, которые не уместились на основных листах, а также с записями об изменениях, о прекращении права или ограничения либо о ликвидации (преобразовании) объекта (если они вкладываются в Реестр в виде отдельных листов) нумеруются порядковым номером основного листа с дополнением буквы алфавита (п. 14 Правил ведения ЕГРП).
При заявлении о государственной регистрации права в графу "Особые отметки" Единого государственного реестра прав вносится запись о правопритязании, т.е. о факте наличия заявления о государственной регистрации права, его ограничения, обременения недвижимости, сделки с ней (ст. 12 Закона). Запись о правопритязании вносится также при поступлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, сообщения другого органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, о представлении документов на государственную регистрацию договора мены и (или) перехода права на объекты, расположенные в разных регистрационных округах (Инструкция о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, утвержденная Приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. N 183, с изменениями от 19 ноября 2003 г.). Запись о правопритязании рекомендовано вносить в графу "Особые отметки" подраздела II-1 (п. 30 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции РФ от 1 июля 2002 г. N 184 (далее - Методические рекомендации по порядку регистрации)). Запись о правопритязании должна быть погашена после проведения государственной регистрации либо отказа в ее проведении. При отказе в проведении государственной регистрации запись об отказе вносится в графу "Особые отметки" листа, на который внесена соответствующая запись о правопритязании (п. 62 Методических рекомендаций по порядку регистрации).
В графу "Особые отметки" вносятся также имеющиеся у органа по государственной регистрации сведения о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным, о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника, оставшихся без родительского попечения.
Помимо Закона и Правил ведения ЕГРП порядок внесения записей в подразделы Единого государственного реестра прав при совершении отдельных регистрационных действий регулируется рядом законов и иных нормативных актов, включая акты Министерства юстиции РФ (например, помимо упомянутых, это Федеральные законы "Об ипотечных ценных бумагах", "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Приказы Министерства юстиции РФ от 23 января 2002 г. N 18 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса)", от 6 августа 2004 г. N 135 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества", от 4 марта 2005 г. N 16 "Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами", от 9 июня 2005 г. N 82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества" и т.д.).
7. Каждая запись о праве, его ограничении, обременении объекта недвижимости и сделке с ним идентифицируется номером регистрации (ст. 12 Закона). Этот номер формируется при приеме документов на государственную регистрацию на основе входящего номера из книги учета входящих документов (п. 12 Правил ведения книг учета).
Этот номер указывается в графе "Номер регистрации" при регистрации любого права, сделки или ограничения (обременения) и записывается следующим образом: номер субъекта Российской Федерации - номер регистрационного округа - номер книги учета входящих документов - порядковый номер записи в книге учета входящих документов.
Например: 81-59-05/001/2005-111, где:
81 - номер субъекта Российской Федерации, на территории которого находится объект недвижимого имущества, права, ограничения (обременения) прав и сделки с которым подлежат государственной регистрации;
59 - номер регистрационного округа, являющийся номером субъекта Российской Федерации, на территории которого находится и действует центральный аппарат территориального органа Росрегистрации;
05/001/2005 - номер книги учета входящих документов, который включает номер подразделения территориального органа Федеральной регистрационной службы, осуществляющего государственную регистрацию прав (05) (в том числе центрального аппарата территориального органа Федеральной регистрационной службы), порядковый номер книги учета входящих документов, ведущейся данным подразделением (001), и год, в котором осуществляется ведение этой книги (2005) (п. 6 Правил ведения книг учета);
111 - порядковый номер записи в книге учета входящих документов.
8. Статьей предусмотрено ведение Единого государственного реестра прав на магнитных носителях, но закреплен приоритет записи, произведенной на бумажном носителе. Важным представляется и установление приоритета правоустанавливающего документа в случае, если записи Единого государственного реестра прав не соответствуют содержанию правоустанавливающего документа. Руководствуясь этой нормой права, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, имеет основание производить исправление технических ошибок, допущенных в записях ЕГРП.
9. В случае преобразования объекта недвижимости в виде его разделения, слияния или выделения записи о вновь образованных объектах прав вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми (условными) номерами.
В новых разделах ЕГРП делаются ссылки на разделы, сформированные по ранее существовавшим объектам.
Согласно п. 53 Правил ведения книг учета, когда объект недвижимого имущества прекращает свое существование в результате разделения, слияния, выделения либо ликвидации, дело правоустанавливающих документов закрывается. На его титульном листе делается надпись о причине закрытия с указанием кадастровых (условных) номеров объектов недвижимости, образованных на основе данного объекта недвижимости. На титульных листах вновь открываемых дел правоустанавливающих документов в отношении объектов недвижимости, образованных путем слияния, разделения, выделения, к номерам вновь заведенного дела добавляются ссылки на кадастровые (условные) номера ранее существовавших объектов недвижимости.