Статья 13. Порядок проведения государственной регистрации прав

Комментарий к статье 13

1. Комментируемая статья содержит важные нормы, устанавливающие обязанности участников отношений по государственной регистрации прав. В п. 1 установлен порядок и последовательность действий должностных лиц органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Содержание каждого из указанных действий раскрывается в других статьях гл. III комментируемого Закона, а также и в Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. N 184, применение которых позволяет сформировать единообразную практику применения требований законодательства. Закрепляется принцип платности государственной регистрации, установленный ст. 11 Закона: прием документов осуществляется с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины (за исключением случаев, установленных НК РФ, когда государственная пошлина не взимается).
Документом, подтверждающим уплату государственной пошлины, является квитанция о приеме денег кредитным учреждением, осуществляющим денежные расчеты с населением (при наличной форме расчетов), либо платежное поручение организации с отметкой банка о принятии платежа (безналичная форма). По общему правилу, установленному п. 5 ст. 18 Закона, указанные документы представляются в копии и подлиннике, который возвращается заявителю с отметкой "погашено".
В соответствии со ст. 13 НК РФ государственная пошлина относится к федеральным налогам и сборам, обязанность по уплате которых возложена непосредственно на налогоплательщика (правообладателя, правообладателей), и не допускается уплата соответствующего платежа за другое физическое или юридическое лицо (ст. 23, 333.18 НК РФ - подробнее о государственной пошлине см. комментарий к ст. 11 Закона).
Государственная пошлина не уплачивается за государственную регистрацию прав Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований на недвижимое имущество, составляющее соответствующую казну (не закреплено за государственными либо муниципальными предприятиями и учреждениями); права оперативного управления недвижимым имуществом, находящимся в государственной либо муниципальной собственности; возникших до введения в действие Закона прав на объект недвижимого имущества при государственной регистрации договора об отчуждении этого имущества либо перехода прав по договору; арестов недвижимого имущества (ст. 333.35 НК РФ).
Статья дополняет и расширяет установленный п. 3 ст. 9 Закона перечень действий, отнесенных к компетенции органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, важной функцией правовой экспертизы документов и проверкой законности сделки. Правовая экспертиза - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. Перечень оснований для государственной регистрации изложен в ст. 17 Закона. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания. Правовая экспертиза не отнесена к исключительной компетенции государственного регистратора прав, ее осуществление возможно иным уполномоченным должностным лицом.
Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию, установлены ст. 18 Закона. Правовой акт должен быть издан полномочным органом или должностным лицом в соответствии с предоставленной компетенцией. Законная сделка должна соответствовать следующим условиям: 1) стороны обладают гражданской правоспособностью и дееспособностью; 2) волеизъявление участника сделки соответствует его действительной воле; 3) представители сторон имеют надлежащие полномочия; 4) имущество находится в собственности (хозяйственном ведении, оперативном управлении) правоотчуждателя; 5) договор заключен в требуемой законом форме и содержит существенные условия (признанные законом в качестве необходимых для договоров данного вида); 6) соблюдены законные интересы третьих лиц, не участвующих в сделке, и распоряжение имуществом не имеет ограничений, установленных в их пользу. В соответствии со ст. 168 ГК сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов (указам Президента РФ, постановлениям Правительства РФ), по общему правилу ничтожна, если закон не устанавливает, что она оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
К оспоримым сделкам закон относит сделки:
- юридических лиц, выходящие за пределы их правоспособности (ст. 173 ГК);
- совершенные с превышением полномочий (ст. 174 ГК);
- совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей, попечителей (ст. 175 ГК);
- совершенные гражданами, ограниченными судом в дееспособности, без согласия попечителя (ст. 176 ГК);
- совершенные гражданами, не способными понимать значения своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК);
- под влиянием заблуждения (ст. 178), обмана насилия, угрозы (ст. 179);
- требующие нотариального удостоверения или государственной регистрации по распоряжению общим имуществом супругов без согласия другого супруга (ст. 35 СК РФ);
- заключаемые акционерным обществом, в совершении которых имеется заинтересованность (ст. 84 Федерального закона "Об акционерных обществах");
- приватизации государственного имущества, совершенные с нарушением положений Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" (ст. 29 данного Закона).
Проверка законности сделки не позволяет зарегистрировать сделку, противоречащую законодательству, хотя законом и допускается ее оспоримость. В соответствии с указанными статьями должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию, вправе истребовать согласия родителей, усыновителей, попечителей несовершеннолетних или граждан, ограниченных судом в дееспособности, согласия супругов на отчуждение общего имущества, решения общего собрания акционеров о совершении акционерным обществом крупной сделки, акты оценки приватизируемого государственного или муниципального имущества, иные документы, подтверждающие соответствие совершаемой сделки требованиям законодательства.
Законность всех сделок с недвижимым имуществом проверяется независимо от того, подлежат ли они обязательной государственной регистрации или считаются заключенными с момента подписания сторонами. В комментируемой статье не содержится изъятий из общего правила проверки законности также и для сделок, совершенных в квалифицированной нотариальной форме, или сделок, заключенных органами государственной власти или местного самоуправления, например сделки приватизации государственного или муниципального имущества, заключенные комитетами по управлению имуществом и фондами имущества. Эти сделки подвергаются правовой экспертизе и проверке законности на общих основаниях.
После правовой экспертизы и проверки законности сделки учреждением юстиции проверяется отсутствие противоречий между заявляемым правом на данный объект и правами, ранее зарегистрированными в Едином государственном реестре прав. Далее должностным лицом принимается одно из трех возможных решений: зарегистрировать сделку или право, приостановить государственную регистрацию, отказать в государственной регистрации. Основания и порядок приостановления и отказа в государственной регистрации установлены ст. 19, 20 Закона. Регистрация производится внесением записей в Единый государственный реестр прав, право считается возникшим, а сделка зарегистрированной именно с момента внесения соответствующей записи. Совершение специальных регистрационных надписей на документах и выдача удостоверений (свидетельств) о проведенной государственной регистрации производится в соответствии с п. 3 ст. 131 ГК РФ по ходатайству правообладателей. Получение свидетельства о государственной регистрации права является правом, но не обязанностью правообладателя, юридическое же значение имеет внесение записи о сделке или праве в ЕГРП. Свидетельство или регистрационная надпись только подтверждают произведенную государственную регистрацию для третьих лиц.
2. Пункт 2 статьи устанавливает требование обязательного уведомления правообладателя о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) его права, если таковое было зарегистрировано не по его заявлению. В соответствии с п. 3 ст. 28 Закона независимо от волеизъявления правообладателя на основании поступивших в орган, осуществляющий государственную регистрацию, актов (решений, определений) судебных и иных уполномоченных органов производится государственная регистрация ограничений его прав в виде арестов, запрещений. О зарегистрированных ограничениях правообладателю в срок не более чем пять рабочих дней со дня регистрации должно быть направлено письменное уведомление с указанием оснований для регистрации.
В указанный срок следует уведомлять правообладателя о зарегистрированных ограничениях и в случаях регистрации ограничений, возникающих на основании подлежащих государственной регистрации сделок (аренда, ипотека), с заявлением на регистрацию которых обращается не правообладатель, а лицо, приобретающее указанные права.
В соответствии с п. 1 ст. 6 Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного Закона, признаются юридически действительными. Собственник недвижимого имущества, оформивший свои права в соответствии с порядком, действовавшим до вступления в силу Закона, обладает всеми правомочиями, соответствующими содержанию права собственности: он вправе пользоваться, владеть и распоряжаться своим имуществом. Государственная регистрация всех ранее возникших прав не обязательна и производится по желанию правообладателя. Гражданин, имеющий в собственности жилое помещение, вправе проживать в нем, распоряжаться им, например, сдавать внаем, предоставлять в безвозмездное пользование, завещать, совершать иные не запрещенные законодательством сделки, в том числе заключать договоры, подлежащие обязательной государственной регистрации.
Вместе с тем государственная регистрация перехода права, ограничений (обременений) и сделок с объектом возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав (п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона). Данное требование Закона, основанное на нормах материального права, отражает сущность регистрационного процесса. Невозможно внести в Единый государственный реестр прав запись о регистрации ипотеки без регистрации права залогодателя (ст. 29 Закона), аренды - без регистрации права арендодателя (ст. 26 Закона), перехода права по договору купли-продажи - без записи о праве продавца. Необходимость зарегистрировать ранее возникшее право никоим образом не ограничивает права собственника по распоряжению недвижимым имуществом, а лишь устанавливает порядок государственной регистрации ограничений (обременений), сделок с недвижимым имуществом и перехода прав на их основании. Это означает, что до регистрации договора, перехода либо ограничений прав в Едином государственном реестре прав правоотчуждатель должен совершить необходимые действия для государственной регистрации своих ранее возникших прав, которые следует расценивать как обязанность правоотчуждателя. При государственной регистрации прав, возникших до введения в действие Закона, государственная пошлина взимается в размере, равном половине от установленного ст. 333.33 НК РФ, а при государственной регистрации договора об отчуждении этого имущества либо перехода прав по договору, совершенному после 31 января 1997 г., государственная пошлина за регистрацию ранее возникшего права не уплачивается (ст. 333.35 НК РФ).
Ни одна из сторон не вправе уклоняться от государственной регистрации сделки. Последствия такого уклонения и ответственность за него установлены п. 4 ст. 165 ГК: сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки. Требование предварительной регистрации права правоотчуждателя обеспечивает защиту законных интересов правоприобретателя (арендатора, залогодержателя, покупателя, плательщика ренты и др.), поскольку подтверждает полномочия стороны по распоряжению имуществом.
Нотариус вправе удостоверить договор отчуждения жилого помещения, принадлежащего гражданину по праву, возникшему до введения в действие Закона на основании надлежащим образом оформленных документов, но при этом в соответствии со ст. 16 Основ законодательства РФ о нотариате обязан разъяснять сторонам договора их права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред, т.е. он должен разъяснить необходимость не только государственной регистрации договора, но и обязанность правоотчуждателя (продавца, залогодателя, получателя ренты и др.) до этого зарегистрировать свое право.
3. Комментируемая статья устанавливает предельный срок для проведения государственной регистрации прав - календарный месяц. В соответствии со ст. 191 ГК РФ течение срока, определенного периодом времени, должно начинаться на следующий день после календарной даты или наступления события, т.е. на следующий день после приема документов на государственную регистрацию. Однако ст. 16 Закона устанавливает иной момент начала течения срока регистрации, а именно регистрационные действия, производимые органом, осуществляющим государственную регистрацию, начинаются с момента принятия документов на государственную регистрацию, о чем свидетельствует соответствующая запись в книге учета документов. Таким образом, законодатель устанавливает четко определенное начало срока для проведения государственной регистрации, которой является дата приема документов. Согласно ст. 192 ГК РФ срок регистрации истекает в соответствующее число следующего месяца. Если окончание срока приходится на такой месяц, в котором нет соответствующего числа, срок истекает в последний день этого месяца.
В случае, когда одновременно подаются заявления на государственную регистрацию договора об отчуждении недвижимого имущества и последующего перехода прав на данный объект с приложением других необходимых документов, государственная регистрация и договора, и перехода прав по нему осуществляется в месячный срок, если иное не предусмотрено договором.
В течение месяца должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию, обязано осуществить государственную регистрацию либо принять решение о приостановлении регистрации на дополнительный срок или об отказе в регистрации. Если заявитель извещен о необходимости представления дополнительных доказательств его права и не имеет возможности представить их в течение месяца, он вправе подать заявление о приостановлении регистрации, при этом течение месячного срока прерывается (подробнее см. ст. 19, 20 Закона и комментарии к ним).
Согласно п. 2.1 ст. 25.1 комментируемого Закона государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества, кроме первого договора, осуществляется в срок не более чем 10 рабочих дней со дня подачи заявления и необходимых документов.