Статья 18. Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав

Комментарий к статье 18

1. Пункт 1 комментируемой статьи определяет требования к содержанию договоров, подлежащих государственной регистрации, и документов, являющихся основанием для государственной регистрации прав, их возникновения, прекращения, перехода и обременения, поскольку именно на их основании вносится информация в Единый государственный реестр прав. Согласно ст. 12 комментируемого Закона и Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219, в документах должно быть описание объекта недвижимости: адрес (местоположение), вид (название) объекта, площадь, назначение, этажность для отдельно стоящих зданий и домов, этаж и номер помещения или квартиры. Требования к содержанию договоров также определяются общими положениями об обязательствах (предмет и стороны) и нормами о конкретных видах обязательств (существенные условия договора купли-продажи, аренды, ипотеки и т.п.).
Государственная регистрация прав не может быть произведена на основании документов, не содержащих вид регистрируемого права, например о передаче недвижимости на баланс организации. Исключение составляют случаи представления гражданином в качестве правоустанавливающего документа акта, свидетельства или другого документа, устанавливающего или удостоверяющего его право на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Согласно п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", если из указанных выше документов следует, что земельный участок предоставлен гражданину на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, этот гражданин вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок. Если в указанных выше документах не указано право, на котором предоставлен земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности. Государственная регистрации права собственности гражданина на земельный участок в описанных выше случаях осуществляется в соответствии со ст. 25.2 комментируемого Закона на основании:
- акта о предоставлении гражданину земельного участка, изданного органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции, или акта (свидетельства) о праве гражданина на земельный участок, выданного уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства), выдаваемой органом местного самоуправления;
- иного документа, устанавливающего или удостоверяющего право гражданина на земельный участок.
Не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок в случае, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность.
Обязательная нотариальная форма сделки требуется, если заключены: 1) договор ренты (пожизненной ренты, пожизненного содержания с иждивением) (ст. 584 ГК РФ); 2) договор уступки требования либо перевода долга по нотариально удостоверенной сделке (ст. 389 и 391 ГК РФ). Заключенные до введения в действие комментируемого Закона договоры купли-продажи, мены, дарения жилого дома (части дома), дачи, находящихся в городе, рабочем или дачном поселке, если хотя бы одной из сторон является гражданин, в соответствии со ст. 239, 257 ГК РСФСР 1964 г. также должны быть нотариально удостоверены. Следует отметить, что в соответствии с указанными статьями ГК РСФСР договоры купли-продажи, мены, дарения жилых домов и их частей в сельской местности должны были быть заключены в простой письменной форме и зарегистрированы в исполкоме сельского Совета народных депутатов. Нотариальное удостоверение сделок также обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы эта форма не требовалась по закону для сделок данного вида. Правоустанавливающими документами могут также являться: брачный договор, определяющий режим собственности супругов, разграничивающий их права на отдельные виды имущества, и заключение соглашения об уплате алиментов, предусматривающее передачу недвижимости под эту выплату. В любом случае эти сделки в силу ст. 41 и 100 СК РФ также требуют обязательного нотариального удостоверения.
Только нотариусом могут быть выданы следующие правоустанавливающие документы: свидетельство о праве на наследство (ст. 1162 ГК РФ, ст. 71 Основ законодательства РФ о нотариате); свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов (ст. 74, 75 Основ законодательства РФ о нотариате). Некоторые документы, не являющиеся правоустанавливающими, но необходимые для государственной регистрации, также должны быть нотариально удостоверены: доверенности, выдаваемые в порядке передоверия (ст. 187 ГК РФ); согласие супруга на совершение сделки по распоряжению общим имуществом другим супругом (ст. 35 СК РФ) и т.п.
Удостоверительные надписи на договорах совершаются за подписью нотариуса и с приложением его печати, при оформлении свидетельств применяются те же правила. На документы, удостоверенные должностными лицами органов власти, уполномоченными совершать нотариальные действия, проставляется печать с наименованием государственного органа власти и изображением Государственного герба РФ. В документе, объем которого превышает один лист, листы должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью.
Законодательством не установлено обязательное требование скрепления печатями договоров в отношении недвижимого имущества, заключаемых юридическими лицами. Эти договоры должны быть подписаны руководителями или иными уполномоченными лицами, в том числе представителями юридических лиц по доверенности. Но при этом в соответствии с п. 5 ст. 185 ГК РФ доверенность на совершение сделки от имени юридического лица выдается с обязательным приложением печати. Скрепление печатью и последствия несоблюдения этого требования могут быть установлены соглашением сторон согласно п. 1 ст. 160 ГК РФ; если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки. Так, Постановлением Президиума ВАС РФ от 17 июня 1997 г. N 3376/96 иск ТОО к нотариусу и банку о признании не подлежащей исполнению исполнительной надписи нотариуса на кредитном договоре направлен на новое рассмотрение, поскольку данный договор не был скреплен подписью и печатью истца <1>.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 1997. N 10. С. 54 - 55.

В обязательном порядке подписываются судьей и заверяются гербовой печатью суда исполнительные документы, выданные на основании судебных актов (ст. 130 ГПК РФ, ст. 320 АПК РФ, ст. 8 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве"). Требования к содержанию исполнительных документов установлены нормами процессуального права.
Не требуют приложения печати акты исполнительных органов государственной власти и местного самоуправления. Подлинники этих документов хранятся в издавшем их органе. Правообладатель, в отношении которого издан акт, предъявляет для государственной регистрации права копии документа, верность которых свидетельствуется подписью руководителя или уполномоченного на то должностного лица и печатью. При этом на копии должна быть указана дата ее выдачи и сделана отметка о том, что подлинный документ находится в данной организации (п. 1 Указа Президиума Верховного Совета СССР от 4 августа 1983 г. N 9779-X "О порядке выдачи и свидетельствования предприятиями, учреждениями и организациями копий документов, касающихся прав граждан").
Документ должен подписываться руководителем организации. В состав подписи входят: наименование должности подписывающего документ (в документах, оформленных не на бланках, наименование организации включается в состав наименования должности), личная подпись и ее расшифровка. Если документ подписывается лицом, исполняющим обязанности руководителя, или его заместителем, указывается фактическая должность лица, подписавшего документ, и его фамилия. По общим правилам делопроизводства не допускается подписывать документы с предлогом "за" или проставлением косой черты перед наименованием должности (например, такое требование установлено п. 5.2.3 Типовой инструкции по делопроизводству в федеральных органах исполнительной власти, утвержденной Приказом Федеральной архивной службы России от 27 ноября 2000 г. N 68).
Особые требования предъявляются к иностранным документам. Документы, выданные и имеющие юридическую силу на территории иностранного государства, могут быть использованы на территории России только после их соответствующего удостоверения, если иное не предусмотрено международными договорами, участниками которых являются государства. Удостоверение осуществляется посредством консульской легализации или проставлением апостиля.
Иностранные документы, предназначенные для использования на территории России, могут быть легализованы на территории того государства, где эти документы выданы, или же непосредственно в Российской Федерации. В первом случае документ сначала заверяется в Министерстве иностранных дел или ином уполномоченном органе государства, на территории которого выдан документ, а затем легализуется в консульском учреждении Российской Федерации в данном государстве. Во втором случае иностранный документ сначала заверяется в дипломатическом представительстве или консульском учреждении того государства, на территории которого был выдан документ, а затем легализуется в Департаменте консульской службы МИДа России. И в том и в другом случае при необходимости может быть потребован нотариально заверенный перевод документа на русский язык. Легализованный документ действителен только для государства, консульская служба которого его легализовала.
В целях упрощения процесса признания иностранных документов в 1961 г. была подписана Гаагская конвенция, отменяющая требование легализации иностранных официальных документов. В соответствии с Гаагской конвенцией на документах, совершенных компетентными органами одного государства и предназначенных для использования на территории другого государства, проставляется специальный штамп (апостиль). Апостиль "удостоверяет подлинность подписи, качество, в котором выступало лицо, подписавшее документ, и, в надлежащем случае, подлинность печати или штампа, которым скреплен этот документ" (ст. 5 Конвенции). Подпись, печать или штамп, проставляемые компетентным органом на апостиле, не требуют никакого дальнейшего заверения или легализации, а документ, на котором проставлен апостиль, может быть использован в любой из стран - участниц Гаагской конвенции. Странами - участницами Гаагской конвенции, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов, являются: Австралия, Австрия, Антигуа и Барбуда, Аргентина, Армения, Багамские острова, Беларусь, Белиз, Бельгия, Босния и Герцеговина, Ботсвана, Бруней Даруссалам, Великобритания, Венгрия, Греция, Израиль, Испания, Италия, Кипр, Лесото, Лихтенштейн, Люксембург, Маврикий, Македония, Малави, Мальта, Маршалловы острова, Мексика, Нидерланды, Норвегия, Панама, Португалия, Сан-Марино, Свазиленд, Сейшельские острова, Сент-Кристофер и Невис, Словения, США, Суринам, Тонга, Турция, Фиджи, Финляндия, Франция, ФРГ, Хорватия, Швейцария, Югославия, Южно-Африканская Республика, Япония.
Легализация и проставление апостиля не требуются, если международным договором предусмотрена отмена или упрощение этих процедур. Так, двусторонними договорами о взаимной правовой помощи и Конвенцией о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам от 22 января 1993 г. предусмотрено, что документы, которые на территории одной из договаривающихся сторон изготовлены или засвидетельствованы учреждением или специально на то уполномоченным органом в пределах их компетенции и по установленной форме и скреплены официальной печатью, не требуют на территории другой договаривающейся стороны какого-либо удостоверения (легализации). В отношении таких документов может быть потребован только их нотариально заверенный перевод.
Российская Федерация имеет двусторонние Договоры о правовой помощи со следующими странами: Азербайджан, Алжир, Болгария, Венгрия, Вьетнам, Греция, Ирак, Италия, Кипр, Китай, КНДР, Куба, Кыргызстан, Латвия, Литва, Молдова, Монголия, Йеменская Республика, Польша, Румыния, Тунис, Финляндия, Чехословакия, Союзная Республика Югославия и другими.
Участниками Конвенции о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам от 19 мая 1994 г. являются Республика Армения, Республика Беларусь, Республика Казахстан, Российская Федерация, Украина, Республика Узбекистан, Республика Таджикистан, Туркменистан.
2. Требования к нотариально удостоверенным документам содержатся в Методических рекомендациях по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утвержденных Приказом Министерства юстиции РФ от 15 марта 2000 г. N 91. Текст нотариально удостоверяемых сделок должен быть четким и ясным, относящиеся к содержанию документа числа и сроки обозначены хотя бы один раз словами, а наименования юридических лиц даются без сокращений с указанием индивидуального номера налогоплательщика, даты государственной регистрации и реквизитов документа, подтверждающего ее проведение, места нахождения юридического лица. Фамилии, имена и отчества граждан должны быть написаны полностью с указанием постоянного места их жительства или преимущественного пребывания, даты рождения и реквизитов удостоверяющего личность документа. При удостоверении сделок от имени иностранных граждан указывается и их гражданство. Не заполненные до конца строки и другие свободные места на документах прочеркиваются, за исключением документов, предназначенных для действия за границей, в которых прочерки не допускаются.
Приписки и поправки должны быть оговорены и подтверждены подписью участников сделки и других лиц, подписавших сделку, заявление и т.п., а также в конце удостоверительной надписи подписью нотариуса и оттиском его печати, при этом исправления должны быть сделаны так, чтобы все ошибочно написанное, а затем зачеркнутое можно было прочесть в первоначальном тексте.
Исправления, сделанные в тексте документа, который не подписывается сторонами, в конце удостоверительной надписи оговариваются только государственным нотариусом и подтверждаются его подписью и оттиском печати государственной нотариальной конторы.
3. Закон устанавливает единственный случай, когда документы не подлежат приему на государственную регистрацию: имеющие подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные исправления, исполненные карандашом, имеющие серьезные повреждения, не позволяющие однозначно истолковать их содержание. При этом речь идет об отдельных документах, а не об отказе в принятии представляемых для государственной регистрации необходимых документов в целом. Законом и иными подзаконными актами не установлен порядок отказа в приеме документов с названными изъянами, в связи с чем Методическими рекомендациями по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. N 184, рекомендуется, проинформировав заявителя в ходе приема документов, незамедлительно приостановить государственную регистрацию на основании п. 1 ст. 19 комментируемого Закона, указав в уведомлении причины приостановления (в том числе суть дефекта документа) и последствия их неустранения.
4. Обязательным требованием при проведении государственной регистрации прав на землю является представление кадастрового плана земельного участка, удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2004 г. N 202 данными полномочиями наделено Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, которое в указанных целях вправе действовать как само, так и через свои территориальные органы - управления Роснедвижимости субъектов Российской Федерации и их структурные подразделения.
Кадастровый план земельного участка - это выписка из государственного земельного кадастра, который оформляется в соответствии с Правилами оформления кадастрового плана земельного участка, утвержденными Федеральной службой земельного кадастра России от 10 апреля 2001 г., и представляет собой единый документ, состоящий из отдельных разделов. В орган, осуществляющий государственную регистрацию, кадастровый план земельного участка представляется в виде документа, состоящего из разделов В.1, В.2, В.3, В.4, а в необходимых случаях - В.5 и В.6 и содержащего основные сведения о земельном участке, в том числе его местоположение, кадастровый номер, площадь (описание границ), категорию земель, вид разрешенного использования, наличие расположенных на нем объектов недвижимости. Кадастровый номер земельного участка формируется исходя из требований Постановления Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660.
На государственную регистрацию кадастровый план земельного участка представляется один раз. При повторном обращении (в случае государственной регистрации сделки, перехода, ограничений прав) представления кадастрового плана, ранее помещенного в дело правоустанавливающих документов, не требуется (ст. 17 комментируемого Закона).
Одной из основных функций Федерального агентства кадастра объектов недвижимости является создание и ведение государственного кадастра объектов недвижимости на базе градостроительного кадастра и системы технического учета зданий и сооружений, т.е. технический учет объектов недвижимого имущества. Однако до настоящего времени инвентаризацию и технический учет осуществляют организации БТИ, и если объектом регистрации прав является не земля, а другой объект недвижимого имущества (здание, сооружение и т.д.), то в качестве плана объекта представляется документ технического учета (технический паспорт), изготовленный соответствующим БТИ. Технический паспорт БТИ представляется по утвержденной форме, содержит инвентарный номер, данные о расположении объекта, о правообладателе, о правоустанавливающих документах, о характеристиках объекта с указанием наименования, года постройки, площади, кадастровый номер (в случае, если таковой имеется) и т.д. Технический паспорт подписывается руководителем службы технической инвентаризации с проставлением печати.
Согласно ст. 17 комментируемого Закона представления технического паспорта не требуется в том случае, если он ранее представлялся в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Однако следует отметить, что в соответствии с Постановлениями Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" и от 4 декабря 2000 г. N 921 "О государственном техническом учете и инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности" техническая инвентаризация, данные которой отражаются в документе технического учета (техническом паспорте), планово проводится один раз в пять лет (плановая техническая инвентаризация). Внеплановая техническая инвентаризация проводится в случае изменения объекта недвижимости - реконструкции, перепланировки и т.п. либо при совершении с объектом сделки, подлежащей государственной регистрации.
Выписка из похозяйственной книги, являющаяся основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного хозяйства, выдается органом местного самоуправления. Форма выписки из похозяйственной книги устанавливается Федеральной регистрационной службой.
Форма и порядок оформления технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства, а также форма декларации о таком объекте недвижимости, который создан или создается на земельном участке, предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства, либо, если для его создания не требуется выдачи разрешения на строительство, представляемых гражданином в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в качестве документов, подтверждающих факт создания указанных объектов (ст. 25.3 комментируемого Закона), устанавливаются Министерством экономического развития и торговли РФ. Декларация об объекте недвижимости должна содержать сведения о его адресе (местоположении), виде (названии), назначении, площади, этажности, годе его создания, о материалах наружных стен объекта недвижимого имущества, его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен. Декларация заполняется гражданином и представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в трех экземплярах, один из которых должен быть подлинным, и возвращается заявителю после проведения государственной регистрации прав. Одна копия декларации помещается в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Другая копия декларации направляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в орган по учету объектов недвижимого имущества (п. 4 ст. 8 комментируемого Закона).
Комментируемой статьей установлена возможность внесения в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации уточненных данных об объекте недвижимого имущества, в том числе о площади земельного участка и местоположении его границ, на основании:
- заявления правообладателя и технического паспорта объекта недвижимого имущества или кадастрового плана земельного участка;
- сведений, представленных органом по учету объектов недвижимого имущества или органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в письменной форме правообладателя такого объекта недвижимого имущества;
- вступившего в законную силу судебного акта, в случае спора между органом по учету объектов недвижимого имущества или органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем.
5. Документы, необходимые для государственной регистрации, представляются в подлиннике и копии (за исключением указанных ниже случаев). После государственной регистрации подлинники возвращаются правообладателю, а надлежащим образом оформленные копии остаются в органе, осуществляющем государственную регистрацию.
В одном экземпляре - подлиннике представляется заявление, выражающее ходатайство правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) лица, действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности, о государственной регистрации права (сделки), которое после государственной регистрации помещается в дело правоустанавливающих документов; не менее чем в двух экземплярах-подлинниках - договоры, оформленные (заключенные) после введения в действие настоящего Закона в простой письменной форме.
Акты органов государственной власти и местного управления, судебные акты представляются на государственную регистрацию в виде надлежащим образом заверенных копий (не менее двух экземпляров). Учредительные документы юридического лица могут представляться в виде нотариально удостоверенных копий (п. 4 ст. 16 комментируемого Закона). Если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии указанных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица (п. 22 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Верность копии может быть засвидетельствована нотариально либо организацией (органом), издавшей документ. Ксерокопия не является копией и приобретает силу документа только после надлежащего свидетельствования верности. Не подлежат свидетельствованию копии с документов, имеющих неясный текст, подчистки, приписки и иные не оговоренные исправления.
В случае, если представленные копии документов заверены не надлежащим образом, работник органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вправе сличить копию с подлинником и сделать на ней надпись о соответствии, которая заверяется подписями работника и заявителя с указанием даты (п. 51 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 24 декабря 2001 г., п. 9, 25 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Свидетельство о государственной регистрации, закладная, иные документы представителю правообладателя могут быть выданы только при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, в которой указаны полномочия на получение таких документов. Если заявление о государственной регистрации прав, а также все необходимые для проведения такой регистрации документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию, представлял нотариус (ч. 1 ст. 15 Основ законодательства РФ о нотариате, ст. 16 комментируемого Закона), свидетельство о государственной регистрации прав и иные документы могут выдаваться данному нотариусу.