Статья 19. Основания для приостановления государственной регистрации прав

Комментарий к статье 19

1. Комментируемая статья предусматривает возможность приостановления государственной регистрации как по инициативе правообладателя, так и по инициативе органов, осуществляющих государственную регистрацию. В соответствии с настоящим Законом под приостановлением государственной регистрации следует понимать либо продление общего срока регистрации, установленного п. 3 ст. 13 Закона, либо перерыв течения общего срока регистрации.
В комментируемой статье предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации.
2. Одно из оснований для приостановления государственной регистрации по инициативе регистратора - это возникновение у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений (п. 1 ст. 19 Закона).
Сомнения могут возникнуть после приема документов, на стадиях их правовой экспертизы и проверки законности сделки или установления отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект (п. 1 ст. 13 Закона). В частности, сомнения могут возникнуть по поводу содержания представленных на заключение документов; самих прав на объект недвижимости; правомочности как самого заявителя, так и его представителя участвовать в процедуре регистрации и т.п.
В соответствии с п. 46 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сомнения в наличии оснований для государственной регистрации могут, в частности, возникнуть в случае непредставления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из документов, необходимых для проведения государственной регистрации, в установленных законодательством Российской Федерации случаях (п. 2 ст. 17 Закона).
При наличии сомнений в подлинности представленных документов или достоверности содержащихся в них сведений государственный регистратор обязан направить эти документы для подтверждения их подлинности или для установления достоверности содержащихся в них сведений в государственный орган либо орган местного самоуправления либо лицам, их подписавшим (п. 46 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации).
Иначе определены в комментируемой статье права и обязанности заявителя (правообладателя). Последний вправе, но не обязан совершать действия, подтверждающие подлинность документов или достоверность содержащихся в них сведений.
3. В п. 2 комментируемой статьи решается вопрос о соотношении общего месячного срока для проведения государственной регистрации (п. 3 ст. 13 Закона) и срока, на который государственная регистрация может быть приостановлена по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 19 Закона. Общий срок для приостановления государственной регистрации и последующего ее проведения не может превышать двух месяцев с момента принятия заявления о проведении государственной регистрации. В случае если причины, вызвавшие сомнения регистратора, в установленный срок не устранены, заявителю в государственной регистрации должно быть отказано.
4. Основанием для приостановления регистрации по инициативе заявителя (правообладателя) могут служить причины, указанные в его заявлении о приостановлении регистрации. В абз. 1 п. 3 комментируемой статьи перечень этих оснований отсутствует. Однако к числу причин, которые влекут за собой решение о приостановлении, могут быть отнесены лишь уважительные. По аналогии с нормами ГПК РФ (ст. 215 и 216) и АПК РФ (ст. 143 и 144) к ним могут быть отнесены: смерть гражданина, если спорное правоотношение допускает правопреемство; прекращение существования юридического лица либо его реорганизация; утрата гражданином дееспособности; нахождение гражданина в длительной служебной командировке и иные уважительные причины.
При подаче заявления о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что в суде рассматривается спор по поводу тех прав на недвижимость, которые подлежат регистрации, государственный регистратор должен руководствоваться п. 2 ст. 28 Закона и п. 31 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации.
По основанию, предусмотренному абз. 1 п. 3 комментируемой статьи, государственная регистрация может быть приостановлена на срок не более чем три месяца. Важно иметь в виду, что в этом случае подача заявления о приостановлении регистрации не только прерывает течение срока государственной регистрации, установленного п. 3 ст. 13 Закона, но и влияет на его исчисление. Срок, истекший до подачи заявления о приостановлении регистрации по указанному основанию, в новый срок не засчитывается. После окончания приостановления регистрации начинает течь общий месячный срок, установленный п. 3 ст. 13 Закона.
5. В абз. 2 п. 3 ст. 19 Закона содержится самостоятельное основание для приостановления государственной регистрации. Регистрация может быть приостановлена по письменному заявлению одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. В соответствии с Законом регистрация в этом случае может быть приостановлена не более чем на один месяц. Если в указанный месячный срок причины, препятствующие регистрации, устранены не будут, то государственный регистратор в проведении регистрации обязан отказать.
Норма абз. 2 п. 3 ст. 19 комментируемого Закона была введена Федеральным законом от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ, а окончательная редакция придана Федеральным законом от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ. Норма принята под влиянием сложившейся правоприменительной практики и направлена на защиту обеих сторон подлежащего государственной регистрации договора. Если обе стороны договора или в случаях, предусмотренных настоящим Законом, одна из его сторон (п. 1 ст. 26 Закона) подала заявление (заявления) о государственной регистрации, а затем одна из сторон подала в орган, осуществляющий регистрацию, заявление о возврате документов без регистрации, это ведет к приостановлению регистрации на срок до одного месяца. Если извещенная о возврате документов вторая сторона договора не обратилась с заявлением о регистрации и не представила необходимые документы, регистратор обязан в государственной регистрации отказать (см. также п. 6 комментария к ст. 20 Закона).
6. В п. 4 комментируемой статьи содержится четвертое основание для приостановления государственной регистрации в тех случаях, когда об этом имеется определение или решение суда.
В абз. 2 п. 4 комментируемой статьи перечисляются основные судебные акты, в соответствии с которыми государственная регистрация может быть приостановлена. К этим случаям относятся судебные акты о принятии таких обеспечительных мер, как наложение ареста на недвижимое имущество, либо о запрете совершать какие-либо действия с объектом недвижимости, в частности осуществлять государственную регистрацию прав либо сделок с недвижимостью.
Вместе с тем абз. 2 п. 4 комментируемой статьи не охватываются такие судебные акты, как постановления кассационной инстанции, а также постановления, принятые в порядке надзора, которыми приостанавливается исполнение решений нижестоящих судебных инстанций.
Приостановление государственной регистрации по основанию, закрепленному в п. 4 ст. 19 Закона, действует до наступления указанного в определении или решении суда срока (даты), события либо до отмены судебного акта, лежащего в основе приостановления государственной регистрации (п. 49 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации).
7. Статья 21 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ввела понятие "отложение государственной регистрации ипотеки". Нормы, содержащиеся в этой статье, являются специальными по отношению к комментируемой статье. Поэтому при расхождении должны применяться эти специальные нормы.
К числу оснований для отложения государственной регистрации, перечисленных в п. 2 ст. 21 Закона об ипотеке, отнесены:
а) непредставление каких-либо документов, являющихся необходимыми для регистрации ипотеки в силу п. 2 и 3 ст. 20 Закона об ипотеке;
б) несоответствие договора об ипотеке, закладной или приложенных к ним документов требованиям законодательства (отсутствие нотариальной формы договора об ипотеке и т.п.);
в) необходимость проверки подлинности представленных документов, если у регистратора возникли сомнения.
Во всех этих случаях государственная регистрация может быть отложена на срок не более одного месяца.
В указанный срок регистратор требует от сторон устранения препятствия для регистрации либо производит соответствующие действия (п. 3 ст. 21 Закона об ипотеке).
Если в установленный срок требования регистратора не выполнены, регистратор должен в регистрации отказать.
В п. 4 ст. 21 Закона об ипотеке предусмотрено еще одно основание для отложения регистрации: наличие судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, либо по поводу обращения взыскания на это имущество. В этом случае регистратор обязан отложить регистрацию до разрешения спора судом.
8. Государственный регистратор во всех без исключения случаях, перечисленных в комментируемой статье, обязан принять письменное мотивированное решение о приостановлении государственной регистрации и уведомить об этом всех заинтересованных лиц (правообладателя, стороны договора и т.п.). Сроки направления уведомления о приостановлении государственной регистрации различны в зависимости от основания приостановления. Так, в случае приостановления государственной регистрации по основаниям, предусмотренным п. 3 комментируемой статьи, решение должно быть направлено в день его принятия. По основаниям, содержащимся в п. 4 комментируемой статьи, - в срок не более чем пять рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации.
Содержание письменного уведомления о приостановлении регистрации, характер записей, вносимых регистратором в книгу учета документов, порядок и сроки возобновления государственной регистрации после ее приостановления закреплены в п. 50 - 59 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации.
9. В случае приостановления государственной регистрации последняя возобновляется до истечения срока ее приостановления с момента устранения причин, лежащих в основе приостановления, в частности:
- по получении дополнительных доказательств (сведений, документов), устраняющих сомнения государственного регистратора в наличии оснований для государственной регистрации (п. 1 ст. 19 Закона);
- по получении сведений, подтверждающих подлинность документов или достоверность указанных в них сведений (п. 1 ст. 19 Закона);
- по представлении правообладателем, стороной (сторонами) или уполномоченным им (ими) на то лицом заявления с просьбой возобновить государственную регистрацию, ранее приостановленную на основании его заявления (п. 3 ст. 19 Закона; см. также п. 58 Методических указаний по проведению государственной регистрации).
10. Решение регистратора о приостановлении государственной регистрации или об отказе в ее приостановлении может быть обжаловано заинтересованным лицом (заявителем, правообладателем, стороной по договору, иным лицом) в судебном порядке.