Статья 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Комментарий к статье 2

1. Необходимость проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним впервые была предусмотрена ГК РФ (ст. 131, ст. 8 Вводного закона к части первой ГК РФ). Введение такой системы преследует несколько целей: а) придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах; б) ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (Российской Федерации в целом, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований); в) внести единообразие в процедуру регистрации на недвижимость на всей территории Российской Федерации.
Для достижения этих целей вслед за Гражданским кодексом был принят Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Подробнее об этапах вступления Закона в силу см. комментарий к ст. 33.
2. Пункт 1 комментируемой статьи содержит легальное определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Его анализ позволяет назвать ряд отличительных признаков регистрации:
а) это акт, имеющий юридическое значение. Следовательно, закон с его принятием (совершением) связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Важно, что права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями Гражданского кодекса. Поэтому при ответе на конкретный вопрос - возникло право или нет - необходимо использовать нормы Гражданского кодекса (ст. 164, 219, 223, 433, 551, 558 и др.) и Закона;
б) это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения права на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации. С одной стороны, государство в лице соответствующего учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в дальнейшем - учреждение юстиции) проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой - государственная регистрация носит открытый характер как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиций возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав (подробнее об этом см. комментарий к ст. 7 Закона);
в) государственная регистрация является единственным доказательством существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, проводимую учреждениями юстиции, необходимо отличать от регистрации, носящей либо специальный, либо учетный характер (п. 2 ст. 131 ГК). Так, в соответствии со ст. 1, 12, 14, 17 - 23 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" в Российской Федерации проводится государственный кадастровый учет земельных участков в Едином государственном реестре земель. Однако такой учет носит специальный характер и прав на земельный участок как объект недвижимости не порождает, хотя его результаты и используются при проведении государственной регистрации (ст. 1, п. 1 ст. 17, п. 4 ст. 18, п. 2 ст. 20 Закона о государственном земельном кадастре).
То же самое можно сказать о государственном учете жилищного фонда, осуществляемом по единой для Российской Федерации системе в порядке, установленном Правительством РФ (п. 4 ст. 19 ЖК РФ).
3. Гражданский кодекс РФ и комментируемый Закон предусматривают две основные формы государственной регистрации - регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним (о некоторых различиях в правовых последствиях этих форм см. комментарий к ст. 14 Закона).
В соответствии со ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами. Таким образом, к числу регистрируемых прав на недвижимость ст. 131 ГК относит прежде всего вещные права и их вещные обременения.
Принцип обязательности государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения вещного права или вещного обременения права на недвижимость не только закреплен в ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Закона, но и достаточно последовательно проводится в действующих законах и судебной практике. Так, в соответствии со ст. 7 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <1> право собственности на приобретенное в порядке приватизации жилое помещение возникает только после его государственной регистрации в ЕГРП.
--------------------------------
<1> Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959; СЗ РФ. 2001. N 21. Ст. 2063.

Согласно п. 4 ст. 32 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" <1> право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251.

В соответствии с п. 11 ст. 154 Федерального закона от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ <1> к правоотношениям, возникающим при безвозмездной передаче имущества в связи с разграничением полномочий между федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, нормы Гражданского кодекса РФ и Федерального закона, определяющие момент возникновения права собственности на имущество, применяются в части, не противоречащей п. 11 ст. 154 Федерального закона N 122-ФЗ. Поскольку в п. 11 ст. 154 Федерального закона N 122-ФЗ иначе, чем в настоящем Законе, определяется момент возникновения права собственности на недвижимость, но необходимость проведения самой государственной регистрации прав не отрицается, последняя должна проводиться по правилам, установленным Законом. При этом моментом возникновения права собственности Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования при безвозмездной передаче имущества в связи с разграничением полномочий между ними следует считать момент, определяемый соответствующим решением Правительства РФ, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации о передаче (приеме) имущества.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2004. N 35. Ст. 3607.

В соответствии с требованиями судебной практики объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в соответствии со ст. 25 Закона (п. 17 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (приложение к информационному письму ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59)) <1>.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.

4. Исходя из содержащегося в ст. 1 Закона определения ограничения (обременения) права на недвижимое имущество и с учетом положений абз. 2 ст. 4 Закона, необходимо различать два вида ограничений (обременений) - частноправового и публично-правового характера. К числу первых относятся обременения права собственности на недвижимость ограниченными вещными правами и теми обязательственными правами, о которых говорится в ст. 1. Для частноправовых обременений вещно-правового характера действует общее правило ст. 131 ГК РФ, ст. 2 и 4 Закона об обязательности государственной регистрации каждого случая их возникновения, изменения или прекращения.
Для случаев обременения вещных прав обязательственными правами из договоров действует иное правило. Согласно п. 1 ст. 4 Закона регистрация таких обременений осуществляется только в случаях, предусмотренных законом. Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ), из договора безвозмездного пользования недвижимостью, за исключением безвозмездного срочного пользования земельными участками на срок более одного года (гл. 36 ГК РФ, ст. 24 и 26 ЗК РФ), из договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее одного года (ст. 651 ГК РФ).
В отношении публичных ограничений (обременений) права собственности и иных прав на земельный участок в соответствии с общемировой тенденцией действует правило, по которому публичное ограничение не подлежит регистрации, за исключением случаев, предусмотренных законом. Так, согласно ст. 784 Швейцарского гражданского уложения публично-правовые повинности, лежащие на недвижимости, если не предписано иное, не нуждаются во внесении в ипотечную книгу. Аналогичное правило предусмотрено § 54 Положения о поземельной книге в Германии.
Согласно абз. 2 п. 2 ст. 13 Закона государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах, осуществляется по инициативе органов государственной власти и органов местного самоуправления, которые ввели такие ограничения, с обязательным уведомлением правообладателей. Таких случаев в российском законодательстве немного: арест, обязательства по сохранению объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия и некоторые другие. К числу последних относится и публичный сервитут, который подлежит государственной регистрации на основании п. 9 ст. 23 ЗК РФ.
5. Статья 130 ГК РФ к числу объектов недвижимости, помимо земельных участков и иных прочно связанных с ними объектов, относит подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Однако в силу п. 1 ст. 4 настоящего Закона этот Закон к регистрации прав на данные объекты не применяется. В соответствии с п. 1 ст. 33 Закона впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п. 1 ст. 131 ГК РФ, сохраняется действующий порядок регистрации права собственности и иных вещных прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Для воздушных судов действует порядок регистрации на них вещных прав, предусмотренный ст. 33 Воздушного кодекса РФ. Порядок государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на морские суда и суда внутреннего водного плавания регламентируется соответственно гл. III Кодекса торгового мореплавания РФ и гл. IV Кодекса внутреннего водного транспорта РФ, принятыми после вступления в силу Закона. Что касается космических объектов, то в соответствии со ст. 131 ГК РФ и ст. 17 Закона РФ от 20 августа 1993 г. N 5663-1 "О космической деятельности" <1> в настоящее время разрабатывается законопроект о государственной регистрации вещных прав на космические объекты.
--------------------------------
<1> Российская газета. N 186. 1993.

6. Государственная регистрация сделок с землей и другим недвижимым имуществом производится в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом. Таково общее правило о регистрации сделок с недвижимостью, содержащееся в п. 1 ст. 164 ГК. Что же касается конкретных случаев обязательной государственной регистрации сделок с недвижимостью, то они перечислены в ст. 339, 389, 558, 560, 573, 574, 582, 584, 601, 609, 615, 651, 658 ГК и в других законах.
По общему правилу государственная регистрация прав на недвижимость и государственная регистрация сделок с ней друг друга не повторяют. Законодатель исходит из принципа достаточности однократной проверки и подтверждения прав лица на недвижимость.
Например, договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания (ст. 550 ГК, п. 3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (приложение к информационному письму ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 <1>)). Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору (ст. 551 ГК).
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 82 - 83.

Однако в отдельных особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относятся: а) регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого помещения (ст. 558, 551 ГК) или предприятия (ст. 560, 564 ГК); б) регистрация договора и перехода права собственности по договору мены жилых помещений или предприятий (ст. 567 ГК); в) регистрация договора и перехода права собственности по договору дарения (п. 3 ст. 574 ГК).
Важно подчеркнуть, что речь в перечисленных случаях идет о государственной регистрации сделки и перехода по ней вещного права. Гражданский кодекс не предусматривает так называемой двойной государственной регистрации и сделки, и перехода по ней обязательственных прав. Поэтому Федеральным законом от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ в п. 1 ст. 26 Закона внесены изменения. Согласно последним упоминание о праве аренды как самостоятельном предмете государственной регистрации из текста Закона исключено.
7. В соответствии с Законом государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации. С 31 января 1998 г. действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 <1>. Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью является дата внесения соответствующих записей в ЕГРП. Это означает, что с этой даты:
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963.

1) договор, предметом которого является недвижимость, если иное не предусмотрено законом, считается заключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ); 2) право собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда отчуждение имущества требует государственной регистрации и если иное не предусмотрено законом, считается возникшим (п. 2 ст. 223 ГК РФ). При этом недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента внесения записей о праве в ЕГРП, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник может истребовать имущество от добросовестного приобретателя; 3) право собственности, возникшее не из сделки (ст. 219 ГК РФ и др.), а также иное право (обременение), подлежащее государственной регистрации, считается возникшим. С этой же даты по общему правилу считаются прекращенными права на недвижимость, возникшие ранее.
Все это позволяет сделать вывод о том, что в подавляющем большинстве случаев государственная регистрация имеет по отношению к регистрируемому праву правообразующее (правоустанавливающее) значение.
8. В отдельных весьма редких случаях возникновение вещного права на недвижимость либо его обременения может быть связано не с моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе. В подобной ситуации роль государственной регистрации иная. Она состоит в том, чтобы подтвердить уже возникшее право. К случаям, когда государственная регистрация имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение, можно отнести следующие:
а) возникновение права собственности у члена жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, иных лиц, имеющих право на паенакопление в кооперативе, на квартиру, дачу, гараж, иную недвижимость, предоставленную этим лицам кооперативом, после полной выплаты ими своего паевого взноса (п. 4 ст. 218 ГК). В этом случае право собственности у гражданина возникает не с момента государственной регистрации права, а с момента полной выплаты пая. Подтверждением же возникновения права может служить справка о произведенной выплате, выдаваемая кооперативом.
На практике нередко возникает вопрос о том, нужно ли после смерти такого правообладателя сначала проводить государственную регистрацию за ним права и лишь затем уже приступать к оформлению наследства. На наш взгляд, отдельно государственную регистрацию за умершим права собственности проводить не следует, поскольку помимо прочих причин упомянутая справка о выплате пая служит надлежащим доказательством (правоустанавливающим документом) как для проведения государственной регистрации права за живым правообладателем, так и для оформления за ним наследства в случае его смерти;
б) в случае смерти наследодателя, когда оставшаяся после него недвижимость переходит по наследству (подробнее об этом см. п. 5 комментария к ст. 17);
в) при безвозмездной передаче имущества в связи с разграничением полномочий между федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, поскольку в соответствии с п. 11 ст. 154 Федерального закона от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ право собственности на имущество в этом случае возникает с момента, устанавливаемого соответствующим решением Правительства РФ, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации о передаче (приеме) имущества.
9. Как уже отмечалось, наличие государственной регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя. Но будучи единственным доказательством права на недвижимость, регистрация не может подменять собой судебный акт (судебное решение). Их соотношение может быть сведено к следующему:
а) во многих случаях судебное решение выступает в роли правоустанавливающего документа, являющегося основанием для проведения государственной регистрации (п. 1 ст. 17, ст. 28 Закона). Это происходит всегда, когда возникший спор о регистрируемом праве подлежит разрешению в судебном порядке;
б) судебным актом, чаще всего определением суда, государственная регистрация может быть приостановлена до вынесения судом решения по существу (см. комментарий к ст. 19 Закона);
в) государственная регистрация, являясь ненормативным актом государственного органа, в случаях, если она не соответствует законам или иным правовым актам и нарушает права или законные интересы заинтересованных лиц, может быть обжалована в суд и по иску этих лиц признана недействительной. Подобный вывод вытекает из ст. 12 и 13 ГК РФ.
Достоверность самой государственной регистрации как акта укрепления прав на недвижимость может быть оспорена в судебном порядке. В качестве общего основания для признания регистрации недействительной может служить несоответствие ее закону или иному правовому акту, приведшее к нарушению прав и законных интересов заинтересованных лиц (ст. 12 и 13 ГК РФ). В частности, государственная регистрация может быть признана недействительной, если она проведена с существенным нарушением процессуальных норм Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (о представительстве, о последовательности проведения этапов государственной регистрации и т.д.).
В судебном же порядке могут быть оспорены, в том числе признаны недействительными, те материально-правовые основания, которые легли в основу проведения государственной регистрации (завещание, договор, акт государственного органа и т.п.). В этом случае лицо вправе применить один из способов защиты гражданских прав, который предусмотрен ст. 12 ГК РФ, в форме, например, признания права, признания оспоримой сделки недействительной, применения последствий недействительности ничтожной сделки и т.п., и одновременно оспорить саму государственную регистрацию (п. 1 ст. 2 Закона). На практике подобный подход чаще всего воплощается в одновременной подаче двух связанных между собой требований: иска об оспаривании права (сделки) и заявления (жалобы) к органу, осуществляющему государственную регистрацию, о признании последней недействительной.
Позиция, по которой государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует рассматривать в качестве ненормативного акта органа государственной власти, подвергается критике. Так, в своем Постановлении от 5 февраля 2004 г. по делу N КГ-А40/26-04 ФАС Московского округа указывает на то, что по смыслу ст. 2 Закона акт государственной регистрации не является индивидуальным ненормативным актом, поскольку не носит распорядительного характера, не выражает какие-либо юридически властные волеизъявления и не адресован определенному кругу лиц, а потому не подлежит оспариванию в порядке, установленном ст. 198 АПК РФ. Как представляется, эти аргументы не выдерживают критики, поскольку ими игнорируется публичный, т.е. обязательный как для участников гражданского правоотношения, так и для третьих лиц, характер государственной регистрации. Если бы государственная регистрация не носила публичного (властного) характера, какой смысл было бы создавать специальные публичные органы, отвечающие за ее проведение? То же самое следует сказать в отношении момента возникновения прав на недвижимость по российскому законодательству. Им является момент государственной регистрации права (ст. 131, 219 и 223 ГК РФ, ст. 2 и 4 Закона), а не момент передачи недвижимой вещи будущему собственнику (traditio). Из этого факта должны исходить все участники гражданского оборота: стороны правоотношения, орган, отвечающий за проведение государственной регистрации, суды и др. При том "безразличном" подходе к регистрации, который предлагается выше, подобное невозможно.
Вряд ли можно согласиться и с бытующим мнением, будто судебно-арбитражная практика пошла по пути отказа в признании государственной регистрации ненормативным актом государственного органа. Во всяком случае, позиция, занимаемая по этому вопросу Президиумом ВАС РФ, поводов для этого не давала. Вот выдержка из Постановления Президиума ВАС РФ от 26 июня 2001 г. по делу N 4156/00, в котором Президиум ВАС РФ впервые высказался по вопросу о соотношении двух требований - иска по существу спора и заявления о признании государственной регистрации недействительной: "В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. По смыслу названной статьи Закона в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама по себе запись о регистрации. Поэтому такое требование не может быть разрешено без привлечения в качестве ответчика правообладателя зарегистрированного права" <1>.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 2001. N 10. С. 36 - 38.

Президиум ВАС РФ совершенно справедливо высказывается против имеющихся на практике случаев подмены материального спора спором о признании государственной регистрации недействительной. Однако им ничего не сказано в пользу отказа от признания государственной регистрации ненормативным актом и ее недействительности как следствия разрешения спора по существу. То, что Президиум ВАС РФ отдает себе отчет в том, что иного способа отмены государственной регистрации права, кроме как по ст. 13 ГК РФ, не существует, свидетельствует выдержка из другого Постановления Президиума ВАС РФ от 30 сентября 2003 г. N 8093/03: "Доводы судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что положения статей 12, 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по конкретному предмету заявленного иска не применяются, ошибочны.
По настоящему делу иск предъявлен о признании недействительной государственной регистрации права в связи с отменой в судебном порядке акта государственного органа и учредительного договора, являвшихся основаниями для регистрации. Данный спор подлежал рассмотрению по существу и правомерно рассмотрен судом первой инстанции.
Вместе с тем суд первой инстанции не учел следующего. Требование о признании недействительной записи о регистрации права собственности связано с разрешением вопроса о правах акционерного общества, которое к участию в деле не было привлечено, хотя акционерным обществом на основании статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было заявлено ходатайство о привлечении его ответчиком по делу" <1>. В этом Постановлении Президиум ВАС РФ вновь возвращается к сказанному ранее, а именно: а) к невозможности подмены материального спора (о праве, о признании сделки недействительной и т.п.) спором о признании регистрации недействительной; б) о допустимости разрешения в одном судебном заседании спора по существу и вопроса о действительности совершенной ранее государственной регистрации права. По этому же пути идет в целом и практика федеральных арбитражных судов соответствующих округов. Отступлением от единообразия судебно-арбитражной практики следует считать отдельные постановления кассационных инстанций, которыми признаются недействительными сами вещные права на недвижимость (право собственности, право залога и т.п.) (Постановления ФАС Московского округа от 15 апреля 2004 г. N КГ-А40/2639-04; от 22 апреля 2003 г. N КГ-А40/2225-03 и др. <2>). Дело даже не в том, что в число сложившихся способов защиты гражданских прав такой способ, как признание гражданского права недействительным, не входит, поскольку "перекрывается" такими способами, как признание либо непризнание права, признание сделки недействительной и т.п. На это обстоятельство, в частности, неоднократно указывалось в других судебных решениях (см., например: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10 июня 2003 г. N А10-5193/02-1-Ф02-1701/03-С2; Постановление ФАС Московского округа от 17 марта 2004 г. N КГ-А41/1448-04; Постановление ФАС Московского округа от 15 апреля 2004 г. N КГ-А41/2593-04 <3>). При таком подходе искусственно смешиваются два самостоятельных требования, о которых говорилось выше.
--------------------------------
<1> СПС "КонсультантПлюс".
<2> Там же.
<3> Там же.

С учетом сказанного решение проблемы видится в соединении и рассмотрении в одном судебном заседании двух связанных между собой требований: требования по существу спора и требования о признании государственной регистрации недействительной. При этом оба требования должны быть разрешены по правилам искового производства, тем более что такая возможность не исключается, например, п. 3 ст. 247 ГПК РФ и п. 10 разъясняющего положения нового ГПК РФ Постановления Пленума ВС РФ от 20 января 2003 г. N 2 "О некоторых вопросах, возникших в связи с принятием и введением в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации". Если при рассмотрении дела в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, - говорится в абз. 4 п. 10 Постановления Пленума ВС РФ от 20 января 2003 г. N 2, - выяснится наличие спора о праве, подведомственном суду, последний на основании ч. 4 ст. 1 ГПК РФ применяет норму, регулирующую сходные отношения в особом производстве (ч. 3 ст. 263 ГПК РФ), и выносит определение об оставлении заявления без рассмотрения, в котором разъясняет заявителю и другим заинтересованным лицам их право разрешить спор в порядке искового производства.
Как представляется, аналогичное по содержанию разъяснение перехода от производства по делам из публичных правоотношений к исковому могло быть дано и в постановлении Пленума ВАС РФ. Подобный подход к разрешению споров, в частности о правах на недвижимое имущество и сделок с ним, может стать позитивным ответом на возражения процессуального порядка, которые справедливо высказывает в своих возражениях, например, А.А. Маковская. Она отмечает, что, если не обосновать необходимость рассмотрения дела по единым правилам, арбитражный суд окажется перед неразрешимой дилеммой рассмотрения в одном судебном заседании двух самостоятельных требований: одного по правилам искового производства, второго - по правилам гл. 24 АПК РФ <1>;
--------------------------------
<1> См.: Маковская А.А. Судебный акт как основание государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Вестник ВАС РФ. 2003. N 4. С. 84.

г) в соответствии со ст. 28 Закона права на недвижимость, установленные решением суда, арбитражного суда или третейского суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Следовательно, при наличии спора отсутствие государственной регистрации не может служить препятствием для его разрешения в суде. Отдельные ссылки судов на то, что, например, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента его регистрации (ст. 219 ГК) и поскольку эта регистрация из-за наличия спора не произведена, то и право собственности у лица не возникло, являются неосновательными <1>. В дальнейшем данный вывод неоднократно был отвергнут самим Президиумом ВАС РФ в постановлениях по конкретным делам <2>.
--------------------------------
<1> Комментарий судебно-арбитражной практики. М., 1997. Вып. 4. С. 102; Постановление Президиума ВАС РФ от 29 октября 1996 г. по делу N 2580/96 // Вестник ВАС РФ. N 4. С. 59 - 61.
<2> См., в частности: Вестник ВАС РФ. 1997. N 4. С. 61 - 62, N 5. С. 75 - 76.

10. Согласно п. 4 комментируемой статьи общим правилом для проведения государственной регистрации служит регистрация по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа (о понятии регистрационного округа см. ст. 1 и комментарий к ней). Исключение из общего правила предусмотрено, например, абз. 2 ст. 9 Закона, в соответствии с которым государственная регистрация прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимости, расположенные на территории более одного округа (линейные сооружения), осуществляется непосредственно Федеральной регистрационной службой.
11. С введением в действие настоящего Закона одним из наиболее часто встречающихся вопросов по его применению является вопрос о необходимости (или отсутствии таковой) нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.
В отдельных случаях органы и организации, которые до создания учреждений юстиции осуществляют регистрацию прав на недвижимость в субъектах Российской Федерации, отказывают в приеме документов на государственную регистрацию по тем основаниям, что договор составлен в простой письменной форме. В некоторых субъектах Российской Федерации были приняты нормативные акты о сохранении обязательной нотариальной формы сделок впредь до создания системы органов государственной регистрации прав на недвижимость.
Подобные действия противоречат действующему законодательству, в частности ст. 7 Вводного закона к части второй Гражданского кодекса и самому ГК РФ. В соответствии с указанной статьей правила об обязательном нотариальном удостоверении договоров, предусмотренных ст. 550 (продажа недвижимости), ст. 560 (продажа предприятия) и ст. 574 (дарение недвижимости), сохраняли силу впредь до введения в действие Закона.
С 31 января 1998 г. - момента вступления Закона в силу - требования ст. 7 Вводного закона об обязательном нотариальном удостоверении договоров в указанных трех случаях свою силу утратили.
Они утратили свою силу и в отношении сделок купли-продажи земельных участков, о нотариальной форме которых говорилось в ст. 2 Закона РФ от 23 декабря 1992 г. "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства". Согласно ст. 4 Вводного закона к Земельному кодексу РФ данный Закон утратил свою силу. Соответственно отказ регистрирующих органов принять по этим основаниям документы на государственную регистрацию либо уклонение от регистрации могут быть обжалованы в судебном порядке (п. 5 ст. 2, п. 3 ст. 20 Закона).
Из общего правила существует ряд исключений. Согласно ст. 163 ГК нотариальное удостоверение сделок является обязательным в следующих случаях:
а) в случаях, указанных в законе. Применительно к недвижимости это договор ренты (ст. 584 ГК); специальный случай уступки права требования (ст. 389 ГК).
Требования об обязательной нотариальной форме сделок с недвижимостью могут присутствовать и в других законах;
б) в случае, когда стороны своим соглашением договорятся о придании сделке нотариальной формы, хотя бы она и не требовалась по закону.
В подобной ситуации отказ регистрирующего органа принять документы на регистрацию в связи с несоблюдением сторонами (одной из сторон) нотариальной формы сделки является правомерным (см. ст. 20 Закона и комментарий к ней).
Поскольку действия нотариуса по оформлению сделок или прав на недвижимость и государственная регистрация таких сделок и прав являются самостоятельными юридическими действиями, это позволяет дать ответ на другой вопрос - о пределах правовой экспертизы и проверки законности сделки, совершаемой в нотариальном порядке. Так, при рассмотрении одного из дел кассационной инстанцией областного суда было принято решение о том, что в этом случае "правовая экспертиза и проверка законности сделки должны ограничиваться лишь проверкой прав нотариуса... Действия же по изучению документов, на основании которых нотариус удостоверил сделку, являются перепроверкой действий нотариуса, что в соответствии с гл. II Федерального закона к компетенции учреждений юстиции не относится".
С подобным выводом согласиться нельзя. Безусловно, государственный регистратор при проведении регистрации прав, возникающих из сделок либо иных юридических фактов, оформляемых нотариально, вправе уделять меньшее внимание достоверности представленных на регистрацию документов. Ведь подобные действия уже были произведены его коллегой-нотариусом.
Однако ни ст. 13 Закона, устанавливающая порядок и этапы проведения госрегистрации, ни ст. 18, представляющая требования к документам, подаваемым на регистрацию, ни ст. 31, содержащая нормы об ответственности за достоверность регистрации, не содержит положений, вводящих "льготный" режим для сделок и прав, прошедших проверку у нотариуса. Поэтому последовательность и порядок проведения государственной регистрации, предусмотренные ст. 13 - 21 Закона, не могут быть нарушены и в данном случае.
12. Отказ или уклонение регистрирующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд или арбитражный суд.
Отказ в государственной регистрации права на недвижимость либо сделки с ней - это действие регистрирующего органа, состоящее в вынесении решения об отказе в государственной регистрации по основаниям, прямо предусмотренным в законе. Если заявитель посчитает отказ необоснованным, он вправе его обжаловать в суд. Так, по одному из дел арбитражным судом был признан необоснованным отказ комитета по земельным ресурсам, осуществлявшего на основании Указа Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" регистрацию в данном районе прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, произвести регистрацию прав на незавершенный строительством объект и земельный участок.
Арбитражный суд подтвердил, что заинтересованная сторона вправе обжаловать такой отказ в суд и понудить земельный комитет к проведению государственной регистрации <1>.
--------------------------------
<1> См.: п. 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 85 - 86.

Под уклонением от проведения государственной регистрации права либо сделки с недвижимостью следует понимать бездействие регистрирующего органа, состоящее в невыполнении в установленные законом сроки обязанности по принятию документов от заявителя (заявителей), по проведению правовой экспертизы, по приостановлению государственной регистрации, если для этого имеются основания, по вынесению решения об отказе в регистрации и т.п. (подробнее об основаниях и порядке отказа в государственной регистрации см. комментарий к ст. 20 Закона).
13. Отказ или уклонение от государственной регистрации органа, обязанного произвести регистрацию, необходимо отличать от уклонения от государственной регистрации стороны по сделке. В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК другая сторона вправе обратиться в суд за защитой своего права. Суд, выяснив, что ответчик уклоняется от регистрации сделки необоснованно, вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Именно такое решение было вынесено арбитражным судом по иску облпотребсоюза о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома <1>.
--------------------------------
<1> См.: п. 1 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 81 - 82.

В тех случаях, когда действиями уклоняющейся от регистрации стороны другой стороне причинены убытки, виновная сторона обязана их возместить (п. 4 ст. 165 ГК).