Статья 20. Основания для отказа в государственной регистрации прав. Прекращение государственной регистрации прав

Комментарий к статье 20

1. В п. 1 комментируемой статьи содержится перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Содержащийся в ней перечень в сочетании с основанием отказа, предусмотренным абз. 2 п. 3 ст. 19 Закона, является исчерпывающим. В соответствии с п. 1 ст. 21 Закона об ипотеке данные основания, за некоторыми исключениями, служат основаниями для отказа в государственной регистрации ипотеки.
К основаниям для отказа в регистрации относятся случаи, когда:
а) право на недвижимость, за регистрацией которого обратился заявитель, в силу Гражданского кодекса или Закона государственной регистрации не требует.
Государственной регистрации подлежат возникновение, переход или прекращение любого вещного права на недвижимое имущество (ст. 131 ГК, ст. 4 Закона). Кроме того, согласно ст. 164 ГК сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, но только в случаях, предусмотренных законом.
Судебная практика исходит из того, что орган, обеспечивающий государственную регистрацию, вправе отказать юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, даже если стороны договорились об этом, поскольку Закон не предусматривает регистрации такого договора (п. 5 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1>).
--------------------------------
<1> Приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4. С. 22.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации лишь в случае, если он заключен на срок не менее года. При обращении за регистрацией договора аренды здания на срок 10 месяцев или иной срок до года в государственной регистрации должно быть отказано. Аналогичные правила должны применяться при государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений <1>.
--------------------------------
<1> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 // Вестник ВАС РФ. 2000. N 7.

Не подлежит государственной регистрации договор коммерческого или социального найма жилого помещения (гл. 35 ГК); договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом (гл. 36 ГК);
б) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо. Под ненадлежащим лицом при этом следует понимать лицо, которому регистрируемое право не принадлежит или которое не является стороной регистрируемой сделки. Так, ненадлежащим лицом следует признать филиал юридического лица (отделение), заключивший сделку от своего имени.
Другой пример. Не подлежит государственной регистрации договор дарения недвижимости, подписанный несовершеннолетним в возрасте до 14 лет, поскольку как сам договор, так и заявление о его регистрации могут быть от его имени совершены только родителями, усыновителями либо опекунами (п. 1 ст. 28 ГК);
в) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Например, заявление о проведении государственной регистрации договора продажи жилого дома подано от имени собственника лицом, чья доверенность оформлена ненадлежащим образом. В частности, доверенность получена в порядке передоверия, но не имеет нотариальной формы (п. 3 ст. 187 ГК). В государственной регистрации по этому основанию может быть также отказано, когда в договоре продажи недвижимости отсутствует условие о ее цене (ст. 555 ГК), хотя бы договор и был заключен в нотариальной форме, поскольку условие о цене является существенным условием договора.
Судебной практикой был признан правомерным отказ в государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка по рассматриваемому основанию, поскольку земельный участок относился к землям лесного фонда (леса первой категории), являлся особо охраняемым природным объектом и потому не подлежал продаже <1>.
--------------------------------
<1> См.: п. 7 Обзора практики применения арбитражными судами земельного законодательства (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. N 61) // Вестник ВАС РФ 2001. N 5. С. 101.

Иначе решен вопрос о последствиях несоответствия договора об ипотеке, закладной или иных документов, относящихся к ипотеке, требованиям законодательства. Согласно абз. 3 п. 2 ст. 21 Закона об ипотеке регистратор при выявлении указанного несоответствия регистрацию откладывает и требует от заявителя устранить это несоответствие;
г) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания.
Так, должно быть отказано в регистрации права собственности на недвижимое имущество тому акционерному обществу, акт приватизации имущества которого признан судом недействительным;
д) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Например, государственное унитарное предприятие заключило договор продажи пансионата и обратилось за регистрацией перехода прав на него. Поскольку в соответствии со ст. 295 ГК государственное унитарное предприятие не вправе распоряжаться недвижимостью без согласия собственника, в государственной регистрации при отсутствии такого согласия должно быть отказано;
е) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Например, представлен на регистрацию договор продажи квартиры без приложения перечня лиц, сохраняющих права на пользование данным жилым помещением (ст. 558, 292 ГК, п. 5 ст. 31 ЖК);
ж) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества. Например, лицо, продавшее жилой дом полностью, обратилось с заявлением о регистрации договора и перехода права собственности на покупателя, представив в доказательство своих прав свидетельство о наследстве. Однако из этого правоустанавливающего документа следует, что оно располагает правом собственности лишь на часть дома, а не на весь дом. В этом случае договор купли-продажи может быть зарегистрирован только в отношении той части дома, которая перешла по наследству;
з) правообладатель не представил заявления и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Закона сделки с объектом недвижимого имущества. В соответствии с п. 2 ст. 6 Закона при проведении государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки требуется сначала провести государственную регистрацию права на этот объект недвижимости, если оно возникло до вступления Закона в силу. В случаях, когда правообладатель документы, подтверждающие наличие у него такого права, не представил либо не подал заявление о его государственной регистрации, в регистрации новых прав, обременений либо сделок с объектом недвижимости должно быть отказано;
и) не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав. Следует иметь в виду, что перечень документов, необходимых для проведения государственной регистрации, определяется ст. 16, 17 и 18 Закона. Непредставление вместе с заявлением отдельных из них не является основанием для отказа в приеме заявления. Должностное лицо - работник органа, осуществляющего государственную регистрацию, проводящее прием документов, в случаях установления факта несоответствия представленных документов требованиям Закона, в том числе отсутствия всех необходимых для государственной регистрации документов, обязано обратить внимание заявителя на данный факт, а также на то, что указанное обстоятельство может препятствовать проведению государственной регистрации. Одновременно оно обязано сделать отметку на подлинном экземпляре, а также на копии расписки в получении документов на государственную регистрацию (п. 9 Методических рекомендаций по проведению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Однако если эти документы в установленный Законом для государственной регистрации месячный срок представлены не будут, то это является основанием для отказа в государственной регистрации;
к) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Такие противоречия могут быть выявлены государственным регистратором как в процессе визуального осмотра представленных документов, так и при проведении им правовой экспертизы (п. 1 ст. 13 Закона);
л) Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ перечень оснований для отказа в государственной регистрации, содержащийся в комментируемой статье, дополнен двумя новыми. Первым из них является невозможность проведения государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, в том случае, когда такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность (ст. 3).
Кроме того, должно быть отказано в государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный гражданину до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, не указано право, на котором он предоставлен, или невозможно определить вид этого права, при условии, что земельный участок в соответствии с федеральным законом не мог быть предоставлен в частную собственность.
Таким образом, в государственной регистрации права на недвижимость по этим двум основаниям должно быть отказано при условии, когда земельный участок мог и может находиться исключительно в публичной (государственной или муниципальной) собственности.
2. Судебный спор о границах земельного участка не следует отождествлять со спором о праве на земельный участок. При наличии подобного спора, если имеется соответствующее решение или определение суда, регистратор, руководствуясь п. 4 ст. 19 и п. 2 ст. 28 Закона, обязан приостановить регистрацию.
Если между сторонами существует только спор о границах участка, то это обстоятельство не может служить препятствием для проведения государственной регистрации.
3. Решение об отказе в регистрации должно быть принято в письменной форме, с указанием мотивов для отказа, в общий месячный срок, установленный для регистрации, либо в сроки, определяемые в соответствии со ст. 19 Закона (см. комментарий к указанной статье).
Мотивированное решение об отказе должно быть направлено заявителю в срок не позднее пяти дней после окончания срока регистрации.
В соответствии с п. 5 ст. 21 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" мотивированный отказ в регистрации должен быть направлен в течение общего срока регистрации, т.е. определены более короткие сроки для уведомления.
В обоих случаях копия сообщения об отказе должна быть помещена в дело правоустанавливающих документов, которое в соответствии с п. 2 ст. 12 Закона является неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав.
4. Пункт 4 комментируемой статьи вводит понятие "прекращение государственной регистрации". В отличие от нормы абз. 2 п. 3 ст. 19 Закона, предусматривающей приостановление государственной регистрации по заявлению о возврате документов одной из сторон договора, комментируемая норма предполагает прекращение государственной регистрации, если заявление поступило от обеих сторон. При этом важно иметь в виду, что такие последствия наступают, если заявления поданы до внесения в ЕГРП записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в регистрации.
Важно отметить, что от прекращения государственной регистрации ситуацию, предусмотренную абз. 2 п. 3 ст. 19 Закона, отличает еще одно обстоятельство. Если вторая сторона договора после возврата регистратором по заявлению другой стороны документов на государственной регистрации не настаивает, то в этом случае следует отказ в регистрации.
5. В п. 5 комментируемой статьи решается вопрос о внесенной заявителем (заявителями) государственной пошлины.
6. Отказ в государственной регистрации заинтересованные лица, и прежде всего заявители, вправе обжаловать в судебном порядке. Граждане подают заявление в суд общей юрисдикции в порядке, предусмотренном гл. 25 ГПК РФ. Юридические лица и индивидуальные предприниматели отказ в государственной регистрации оспаривают в арбитражном суде по правилам, предусмотренным гл. 24 АПК РФ.
Акт об отказе в государственной регистрации целесообразно оспаривать лишь в случаях, когда правообладатель считает его необоснованным. Отказ в регистрации не лишает заявителя права обратиться за регистрацией вновь, если существует возможность устранить обстоятельства, послужившие основанием для отказа. Решение об отказе в регистрации может быть оспорено, в частности, когда регистратор вышел за пределы перечня оснований, предусмотренных Законом, неправильно применил эти основания для отказа.
В соответствии с п. 5 ст. 2 Закона заинтересованные лица вправе обжаловать также уклонение от регистрации, т.е. непринятие соответствующим органом решения о регистрации либо об отказе в регистрации в установленные Законом сроки.