Статья 21. Исправление технических ошибок, допущенных при государственной регистрации прав

Комментарий к статье 21

1. Законодатель не конкретизирует понятие технической ошибки, указывая только на основное требование: чтобы исправление технической ошибки не могло причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи. Таким образом, в каждом конкретном случае на государственном регистраторе лежит обязанность определения, можно ли исправить допущенную техническую ошибку самостоятельно или потребуется решение суда, о котором говорится в п. 2 статьи.
Технические ошибки, подлежащие исправлению на основании комментируемой статьи, могут быть допущены в записях Единого государственного реестра прав и соответственно в свидетельствах о государственной регистрации прав и в штампах регистрационной надписи на документах, выражающих содержание сделок.
В Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции РФ от 1 июля 2002 г. N 184 с последующими изменениями и дополнениями, приводятся примеры возможных технических ошибок, которые могут быть, в частности, связаны с тем, что:
- в Едином государственном реестре прав, в свидетельстве о государственной регистрации права, в штампе регистрационной надписи на документе неверно указан номер государственной регистрации права, сделки;
- в штампе регистрационной надписи на документе неверно указаны реквизиты свидетельства о государственной регистрации права, дата и номер государственной регистрации сделки;
- сведения, внесенные в Единый государственный реестр прав и соответственно в свидетельство о государственной регистрации права, не соответствуют аналогичным сведениям в правоустанавливающем документе, который имеет приоритет перед записями Единого государственного реестра прав (абз. 3 п. 8 ст. 12 Закона), например, допущена описка в написании фамилии, имени, отчества правообладателя, в указании реквизитов правоустанавливающего документа.
Исправление подобных ошибок производится по решению государственного регистратора прав после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица письменного заявления об ошибке в записях. Заинтересованными лицами в первую очередь являются правообладатели, их наследники, стороны по сделке.
Каким образом оформляется это решение государственного регистратора? При получении письменного заявления от заинтересованного лица, которое регистрируется в книге учета входящих документов в порядке, установленном Правилами ведения книг учета документов (далее - Правила), решение об исправлении ошибки может быть зафиксировано совершением на заявлении надписи о внесении соответствующего исправления, даты и подписи государственного регистратора.
В случае обнаружения ошибки самим государственным регистратором или другими сотрудниками органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, необходимо зафиксировать как обнаружение ошибки, так и решение государственного регистратора о ее исправлении. Наиболее целесообразным можно считать составление в подобных случаях акта или иного документа, в котором должно быть отражено, кем, когда и какая именно ошибка обнаружена, какое решение принято государственным регистратором. Соблюдение установленного Законом трехдневного срока для исправления технических ошибок обязательно во всех случаях.
Исправление технических ошибок в Едином государственном реестре прав рекомендуется осуществлять в порядке, установленном разделом VII Правил, с использованием процедуры заполнения листа "Запись об изменениях". Следует также учитывать, что в случаях, когда техническая ошибка допущена не только в Едином государственном реестре прав, но и в свидетельстве о государственной регистрации права, лицо, которому ранее было выдано свидетельство о государственной регистрации права, содержащее эту ошибку, может ходатайствовать о выдаче ему нового свидетельства о государственной регистрации права, поскольку п. 76 Правил в свидетельствах о государственной регистрации прав не допускаются исправления, подчистки и приписки.
Если техническая ошибка допущена в штампе регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, соответствующие исправления могут быть внесены в штамп регистрационной надписи. При этом названные исправления рекомендуется заверять в порядке, установленном п. 79 Правил, оговаривая при этом данные исправления словами "исправленному верить".
Информацию об исправлении технической ошибки орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан в трехдневный срок в письменной форме направить участникам отношений, возникающих при государственной регистрации прав. Участниками отношений в соответствии со ст. 5 Закона являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него. Государственный регистратор прав устанавливает перечень участников для направления информации в каждом конкретном случае. Данного правила рекомендуется придерживаться и в случае исправления технической ошибки в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 21 Закона.
Все документы, касающиеся исправления технической ошибки (в том числе заявление заинтересованного лица, копия уведомления (уведомлений), направленного участникам отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении ошибки), помещаются в дело правоустанавливающих документов.
2. Закон устанавливает, что в случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производится по решению суда, арбитражного суда.
В настоящее время ни Гражданский процессуальный, ни Арбитражный процессуальный кодексы РФ не содержат порядка рассмотрения дел по внесению исправлений в регистрационные записи. Так как в указанных случаях субъективные права и интересы правообладателей не нарушаются и не оспариваются, такие дела, по-видимому, возможно рассматривать в суде в порядке особого производства. Возможность применения этого порядка основывается еще и на том, что государственная регистрация по своей природе является юридическим фактом, с которым законодатель связывает возникновение и переход прав на недвижимое имущество.
Если ошибка обнаружена заинтересованным лицом и об этом подано заявление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, но для исправления ошибки требуется судебное решение, то государственный регистратор не может самостоятельно внести исправление. В таких случаях орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, сообщает заявителю о невозможности исправления регистрационных записей без судебного решения.
3. В случае если в результате технической ошибки физическим или юридическим лицам был причинен вред, он возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме (ст. 31 Закона).