Статья 24. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество

Комментарий к статье 24

1. В соответствии со ст. 250 (п. 1) ГК при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право ее покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Пункт 2 той же статьи устанавливает порядок обязательного извещения остальных участников долевой собственности о намерении продать долю (такое извещение должно быть направлено непременно в письменной форме). Лишь в случае, если остальные участники долевой собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца со дня извещения откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю, она может быть продана любому лицу. Приведенные правила не распространяются на случаи продажи своей доли другому участнику той же общей долевой собственности.
Пункт 1 комментируемой статьи предусматривает контроль со стороны регистрирующих органов за соблюдением порядка продажи доли в праве общей собственности. В этой связи установлено, что к заявлению о государственной регистрации права на долю в общей собственности должны быть приложены документы, подтверждающие извещение остальных сособственников о намерении продать долю. Регистрация может быть проведена при условии, что на день подачи заявления истек месяц с момента направления извещения. Если же заявление подано ранее, государственная регистрация приостанавливается до истечения срока, когда участники общей долевой собственности отказались от покупки доли. Такой отказ должен быть либо оформлен непосредственно в органе, осуществляющем регистрацию, либо нотариально удостоверен.
2. Имущество, которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (п. 1 ст. 244 ГК). Комментируемая статья предусматривает разные режимы государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество в зависимости от того, является ли она долевой или совместной.
3. Долевой признается общая собственность двух или более лиц с определением доли каждого из собственников, а совместной - без определения таких долей. И та и другая формы общей собственности возникают в случаях, когда в общую собственность поступает имущество, которое либо не может быть разделено без изменения его назначения (неделимая вещь), либо не подлежит разделу в силу закона. В первом случае речь идет об имуществе неделимом физически (например, автомашина), а во втором - юридически. Примером второго может служить общее имущество в многоквартирных домах, т.е. то, которое не является частями квартир и предназначено для обслуживания более одного помещения в данном доме. В это число входят, в частности, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки и подвалы, имеющие оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения, а наряду с этим земельный участок, на котором расположен дом, находящиеся на этом участке объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома. Все такое имущество признается принадлежащим собственникам квартир на праве общей долевой собственности (ст. 36 ЖК РФ). Об особенностях государственной регистрации доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирных домах см. комментарий к ст. 23 настоящего Закона.
Общая собственность может возникнуть в случаях, предусмотренных законом или договором, и на делимое имущество. Так, при наследовании по закону - если имущество переходит к нескольким наследникам, а при наследовании по завещанию - если оно завещано двум и более наследникам без указания конкретного имущества, наследуемого каждым из них. Такое имущество переходит в общую долевую собственность наследников (п. 1 ст. 1164 ГК).
4. Общая собственность на имущество является долевой, если только законом не предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п. 3 ст. 244 ГК). Гражданский кодекс указывает на возникновение совместной собственности в двух случаях, имея в виду общую собственность супругов (ст. 256 ГК) и общую собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК). Возникновение совместной собственности допускается и в случаях, предусмотренных, помимо Гражданского кодекса, в других законах. Так, Федеральным законом "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" <1> только для одного из видов таких объединений - садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого товарищества - предусмотрено, что имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов, является совместной собственностью его членов. Общее имущество товарищества, образованное за счет средств специального фонда, а также общее имущество, приобретенное и созданное в других видах садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений (потребительских кооперативах и некоммерческих партнерствах), составляет собственность соответствующего юридического лица (ст. 4).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1998. N 16. Ст. 1801; 2000. N 48. Ст. 4632; 2004. N 35. Ст. 3607; 2004. N 45. Ст. 4377; 2006. N 27. Ст. 2881.

По соглашению между собой участники общей собственности могут избрать не совместный, а долевой режим. В отношении супружеской собственности диспозитивная на этот счет норма предусматривает, что такое соглашение оформляется брачным договором (ст. 42 СК РФ). В отличие от этого имущество крестьянского (фермерского) хозяйства признается принадлежащим его членам на праве совместной собственности только тогда, когда иное не установлено соглашением между его членами (п. 1 ст. 257 ГК). В Законе РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 г. было первоначально предусмотрено, что в порядке приватизации жилые помещения передаются либо в общую собственность (совместную или долевую), либо в собственность одного из совместно проживающих на приватизируемой жилой площади лиц; при этом выбор одного из предлагаемых видов собственности принадлежал только гражданам, выразившим желание на приватизацию. Федеральным законом от 15 мая 2001 г. N 54-ФЗ приведенное положение изменено. Из ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда теперь исключено указание на возможность приватизации жилья в форме совместной собственности. Таким образом, в совместной собственности граждан могут находиться лишь жилые помещения, которые были приватизированы по этой форме до 31 мая 2001 г. <1>.
--------------------------------
<1> Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959; СЗ РФ. 2001. N 21. Ст. 2063.

5. Совместная собственность может быть преобразована в долевую. Подобное преобразование вида общей собственности допускается по соглашению ее участников, при недостижении ими согласия - по решению суда, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
Преобразование совместной собственности в долевую происходит и в случае смерти одного из сособственников. Это означает, что доля умершего не переходит к другим участникам совместной собственности, а включается в состав наследственного имущества и соответственно наследуется по общим правилам наследственного правопреемства. Необходимость в определении долей возникает также при обращении взыскания на имущество одного из супругов по его обязательствам при недостаточности принадлежащего ему лично имущества для погашения долга (ст. 45 СК РФ).
6. Доли в праве общей долевой собственности устанавливаются законом или соглашением участников. В противном случае они признаются равными (п. 1 ст. 245 ГК).
Вклады товарищей в общее имущество простого товарищества признаются равными по стоимости, если иное не следует из договора о совместной деятельности или фактических обстоятельств (ст. 1042 ГК).
При наследовании по закону наследники одной очереди наследуют в равных долях (ст. 1141 ГК), за исключением тех, кто наследует по праву представления (ст. 1146 ГК). Вместе с тем наследодателю предоставлено право завещанием изменять соотношение долей (ст. 1119 ГК).
В общем имуществе супругов их доли признаются равными, если иное не предусмотрено договором между ними. Вместе с тем суду предоставлено право отступить от начала равенства долей супругов, принимая во внимание интересы несовершеннолетних детей и (или) заслуживающие внимания интересы одного из супругов, в частности в случаях, если будет установлено, что другой супруг не получал доходов по неуважительной причине или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи (ст. 39 СК РФ).
Доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме устанавливается пропорционально размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 ЖК). Правовой режим такой доли определен также п. 2 - 4 той же статьи того же Кодекса.
7. Особенности проведения государственной регистрации права общей долевой и права общей совместной собственности указаны в Методических рекомендациях о порядке регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденных Приказом Министерства юстиции РФ от 25 марта 2003 г. N 70 (в ред. Приказов Минюста России от 12 ноября 2003 г. N 288 и от 19 января 2005 г. N 4). В частности, государственная регистрация права общей долевой собственности осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр прав отдельных записей о праве каждого из участников общей долевой собственности на отдельном листе подраздела II-1. Доля каждого участника в праве общей долевой собственности определяется в виде правильной простой дроби (1/2, 1/3 и т.п.). При отчуждении доли в праве общей долевой собственности и государственной регистрации перехода доли запись о государственной регистрации права лица, приобретшего долю, вносится в подраздел II-1 ЕГРП, а предыдущая запись погашается. Свидетельство о государственной регистрации права выдается каждому участнику общей долевой собственности, в том числе и лицу, приобретшему свою долю впоследствии по любому основанию.
8. Изменение (перераспределение) долей участников общей собственности имеет в виду, в частности, что участник, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка пользования общим имуществом неотделимые его улучшения, вправе соответственно увеличить свою долю в общем имуществе (п. 3 ст. 245 ГК).
Пункт 2 комментируемой статьи указывает в качестве непременного условия государственной регистрации перераспределения долей в общей собственности, если с соответствующим заявлением обратился один из участников, получение согласия иных участников общей собственности. Речь идет о согласии именно тех из них, чья доля в результате перераспределения изменяется (уменьшается или увеличивается). Вместе с тем не исключено, что в договоре или в законе, к которым отсылает комментируемый пункт, может быть предусмотрена необходимость получения на случай перераспределения долей согласия всех участников общей собственности. Из п. 2 комментируемой статьи следует, что для перераспределения долей достаточно письменного согласия участников общей долевой собственности. Такое согласие может быть выражено и в заключенном между участниками договоре (соглашении). Для действительности соответствующего договора достаточно его простой письменной формы. Вместе с тем это не исключает возможности нотариального удостоверения договора (соглашения), если участники того пожелают.
Наличие согласия (соглашения) на перераспределение долей служит обязательным условием удовлетворения требований участника общей собственности о перерегистрации. Отсутствие согласия означает, что у заявителя не возникло права на изменение размера своей доли. В этой связи в подобной ситуации нет оснований для применения той процедуры, которая предусмотрена в п. 1 комментируемой статьи на случай отсутствия согласия собственников на государственную регистрацию доли в общей собственности. Последнее объясняется тем, что норма, посвященная указанной процедуре, является исключительной и не подлежит по этой причине распространительному толкованию.
Отказ от государственной регистрации перераспределения долей по причинам непредставления согласия участников (и наличия их возражений) может быть обжалован в суд. Основанием перерегистрации в этом случае должно служить судебное решение, вынесенное по возникшему спору.
9. В п. 3 комментируемой статьи указан порядок осуществления государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности. Следует иметь в виду различия в порядке государственной регистрации общей долевой и общей совместной собственности. Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников, каждый из которых должен подать заявление о регистрации с тем, что при недостижении такого соглашения любой из сособственников может распорядиться своей долей с соблюдением установленного Гражданским кодексом правила о преимущественном праве покупки продаваемой доли, которая принадлежит другим участникам общей долевой собственности (см. п. 1 комментируемой статьи).
Порядок государственной регистрации права совместной собственности имеет свои особенности, связанные с порядком распоряжения такой собственностью. Каждый из сособственников вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из закона или соглашения всех участников. При этом распоряжение общим совместным имуществом может осуществляться также лишь с согласия всех сособственников, которое предполагается независимо от того, кто именно совершает сделку (п. 2 ст. 253 ГК). По указанной причине орган, осуществляющий государственную регистрацию, вносит соответствующую запись в государственный реестр по заявлению одного из участников общей совместной собственности, не требуя представления согласия на это всех остальных участников, если только иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.
Так, в силу ст. 37 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью, находящейся в их совместной собственности, а также сделки, которая требует нотариального удостоверения или регистрации в установленном законом порядке, должно быть получено нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Если такое согласие приложено к договору, на основании которого осуществляется регистрация прав, это можно считать достаточным для проведения регистрации.
По-особому решается вопрос о государственной регистрации общей собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства. В соответствии с Федеральным законом "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" <1> от имени фермерского хозяйства без доверенности действует в подобных случаях глава хозяйства. В силу его особого положения он представляет, таким образом, при совершении сделки интересы хозяйства (ст. 17). Это означает, что именно он вправе подавать заявления о проведении государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Главой фермерского хозяйства по согласию всех членов хозяйства признается один из них, и это отражается в соглашении о создании хозяйства (подп. 2 п. 3 ст. 4).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2003. N 24. Ст. 2249.

10. Поскольку необходимость выражения каждым сособственником согласия на распоряжение недвижимостью, находящейся в общей совместной собственности, может быть установлена соглашением сособственников, целесообразно рекомендовать им составить такое соглашение. Это позволит, с одной стороны, обеспечить стабильность возникающих правоотношений, а с другой - защитить интересы всех участников такой собственности, поскольку сделка по распоряжению имуществом, совершенная одним из собственников, может быть признана недействительной по требованию остальных вследствие отсутствия их согласия только в том случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом (п. 2 ст. 253 ГК) <1>.
--------------------------------
<1> См.: ст. 12 настоящего Закона и комментарий к ней.

11. В Методических рекомендациях о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество указано, что свидетельство о государственной регистрации права общей собственности выдается в единственном для всех правообладателей экземпляре.
При государственной регистрации права общей совместной собственности заявители должны представлять документы, свидетельствующие о наличии условий, с которыми закон связывает возможность возникновения соответствующей формы общей собственности: свидетельство о заключении брака; документ, подтверждающий создание крестьянского (фермерского) хозяйства, и перечень членов такого хозяйства, который должен быть удостоверен главой крестьянского (фермерского) хозяйства; устав садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого товарищества или документ, подтверждающий его создание (государственную регистрацию), а также список членов товарищества.
При государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности, производится единая запись, и все собственники, а также данные о них указываются в одной графе Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
12. Составляющие п. 4 комментируемой статьи нормы, посвященные государственной регистрации движения паевых инвестиционных фондов, являются новеллой, которая была внесена, наряду с другими, Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ <1>.
--------------------------------
<1> См.: Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 22.

Статья 10 Федерального закона "Об инвестиционных фондах" <1> определила паевой инвестиционный фонд (ПИФ) как обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Созданный таким образом комплекс не признается юридическим лицом и, следовательно, выступать в гражданском обороте от своего имени не может. Имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, представляет собой общую долевую собственность тех, кто является учредителями фонда. Именно учредители, действуя от своего имени, заключают с управляющей компанией договор доверительного управления (гл. 53 ГК). Договор служит основанием для совершения управляющей компанией действий по управлению паевым фондом. Управляющая компания выдает учредителям и позднее вступившим лицам в подтверждение их доли в имуществе, составляющем паевой фонд, именные ценные бумаги в виде инвестиционного пая.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4562.

Абзац 1 п. 4 комментируемой статьи определяет предмет регистрации и порядок ее осуществления. Им предусмотрена подача заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, которые составляют паевой инвестиционный фонд (на имущество, которое приобретается для включения в состав этого фонда). Государственной регистрации подлежат также ограничения (обременения) соответствующего права или сделок с ним. Во всех этих случаях с заявлением о государственной регистрации должна выступать управляющая компания, которая обладает правом доверительного управления по отношению к соответствующему паевому инвестиционному фонду.
Абзацы 2 - 4 п. 4 комментируемой статьи содержат перечень документов, которые должны быть приложены к заявлению о государственной регистрации права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, помимо тех, представление которых является необходимым в соответствии с общими правилами о государственной регистрации. Прежде всего имеется в виду выписка из реестра паевых инвестиционных фондов, выдаваемая в установленном Законом порядке, при этом не ранее 10 дней до даты представления документов на государственную регистрацию. Другой документ - лицензия, которую должна представить с внесенными в нее изменениями и дополнениями осуществляющая доверительное управление паевым инвестиционным фондом управляющая компания; при этом в виде подлинника или нотариально удостоверенной копии. Представлению подлежат и правила доверительного управления данным паевым инвестиционным фондом (ст. 17 Закона об инвестиционных фондах). Созданные на основе Типовых правил, утвержденных Правительством РФ, указанные правила подлежат государственной регистрации федеральным органом исполнительной власти. Порядок регистрации правил, а также их изменений и дополнений регулируется ст. 19 Закона об инвестиционных фондах.
Особо выделено в абз. 5 п. 4 комментируемой статьи обязательное указание в Едином государственном реестре прав при государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, что собственниками объекта являются владельцы инвестиционных паев данного паевого инвестиционного фонда. При этом одновременно оговорена недопустимость указания имени (наименования) владельцев инвестиционного пая, а также размера принадлежащих им долей в общей долевой собственности.
13. Специальный режим государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество и сделок с ним установлен также Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <1>. Указанный Закон охватывает комплекс отношений, возникающих по поводу привлечения денежных средств участников долевого строительства - граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. В Законе устанавливается порядок заключения договора участия в долевом строительстве, включая его обязательную государственную регистрацию, порядок регистрации уступки прав требования по договору, а также порядок государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объекты долевого строительства (ст. 4, 16, 17). Статья 25.1 названного Закона определяет перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению о государственной регистрации договоров участия в строительстве. Имеются в виду разрешение на строительство, проектная документация, а также план создаваемого объекта недвижимого имущества, который содержит сведения о местоположении и количестве находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из таких помещений.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 40; 2006. N 30. Ст. 3287.