Статья 25. Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества

Комментарий к статье 25

1. В соответствии со ст. 219 ГК право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество (имеется в виду вновь созданное и незавершенное), подлежащее государственной регистрации, возникает с момента ее совершения.
2. Пункт 1 комментируемой статьи связывает регистрацию права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества с представлением документов, которые подтверждают факт его создания.
Документы, представляемые для государственной регистрации вновь создаваемого объекта недвижимого имущества, должны соответствовать прежде всего общим требованиям, предусмотренным ст. 18 настоящего Закона (см. комментарий к этой статье).
Право собственности на создаваемый объект недвижимости может возникнуть лишь при наличии у лица права на земельный участок - вещного (права собственности, права пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования) либо обязательственного (право аренды).
За собственниками земельного участка закрепляется право возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам (п. 1 ст. 263 ГК). Собственник земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором, приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, которое было возведено или создано им для себя на принадлежащем ему участке (п. 2 ст. 263 ГК).
В случаях, когда из установленных законом условий пользования земельным участком не вытекает иное, граждане, обладающие правом пожизненного наследуемого владения, вправе возводить на этом участке здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (п. 2 ст. 266 ГК).
Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, если иное не предусмотрено законом, вправе самостоятельно использовать его в целях, для которых участок был предоставлен, включая возведение на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Созданное таким лицом для себя недвижимое имущество признается его собственностью (п. 2 ст. 269 ГК).
Право пользования земельным участком может возникнуть и при заключении договора продажи здания, сооружения и другой недвижимости. В соответствии со ст. 552 ГК <1> в этом случае покупателю передается право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Одновременно в ГК (п. 2 ст. 552) предусмотрены два возможных варианта указанного договора в зависимости от природы принадлежащих продавцу прав на земельный участок. Если продавец являлся собственником земельного участка, на котором находилась продаваемая недвижимость, то к покупателю одновременно с нею переходит право собственности или аренды либо ему предоставляется иное предусмотренное договором право на соответствующую часть земельного участка. Второй вариант имеет в виду случаи, при которых продавец не являлся собственником земельного участка. Тогда к покупателю переходит только право пользования соответствующей частью земельного участка, притом на тех же условиях, на каких осуществлял это право продавец.
--------------------------------
<1> См. также: ст. 35 ЗК РФ.

Права на земельные участки, о которых идет речь, удостоверяются документами, выдаваемыми в соответствии с настоящим Законом (см. ст. 26 ЗК РФ).
3. Наряду с документами, подтверждающими право на земельный участок, используемый для строительства объекта, должны быть представлены среди других:
а) разрешение на строительство. Такое разрешение выдается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления. Указанный документ подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и одновременно наделяет застройщика правом осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (п. 1 ст. 51 ГрК). В Градостроительном кодексе (п. 17 той же статьи) выделены случаи, при которых разрешения на строительство не требуется (например, при строительстве гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу), а также случаи, при которых выдача разрешения признается недопустимой (если строительство осуществляется при отсутствии обязательных правил землепользования и застройки);
б) акт сдачи или приемки объекта строительства в эксплуатацию, подписанный обеими сторонами договора подряда - заказчиком и подрядчиком (см. п. 4 ст. 753 ГК). Отсутствие этого последнего документа является основанием для отказа регистрирующего органа в регистрации объекта <1>. Применительно к отдельным объектам их сдача и приемка возможны только при наличии положительных заключений надзорных инстанций. В этих случаях представление соответствующего акта (заключения) служит непременным условием осуществления регистрации прав на такой объект;
--------------------------------
<1> См.: Вестник ВАС РФ. 2001. N 4. С. 30 - 31.

в) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выдаваемое тем же органом, который ранее выдал разрешение на строительство. Правовое значение подобного разрешения состоит в том, что им удостоверяется выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с ранее представленным разрешением на строительство, а также соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (см. п. 1 ст. 55 ГрК);
г) проектную документацию, представляющую собой документы, которые содержат материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющие архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения, необходимые для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при их проведении затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства (п. 2 ст. 48 ГрК);
д) документы, содержащие описание объекта недвижимого имущества, на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного органа.
Особые требования, относящиеся, в частности, к техническому (оперативному) учету жилых строений и жилых помещений, осуществляемому государственными и муниципальными организациями технической инвентаризации (БТИ), содержатся в Положении о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787.

4. Остальные, кроме п. 1, пункты комментируемой статьи регулируют отношения по государственной регистрации, имеющие предметом незавершенное строительство.
Ключевое значение для определения правового режима подобных объектов имеет новелла, внесенная в ст. 130 ГК <1>. Речь идет об отнесении объектов незавершенного строительства к числу недвижимых вещей, т.е. таких, которые прочно связаны с землей, а их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно <2>. Тем самым объекты незавершенного строительства подчинены действию таких статей, в частности норм ГК, в силу которых "право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней" (ст. 131 ГК, а также ст. 12 настоящего Закона).
--------------------------------
<1> См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 39.
<2> Статья 1 комментируемого Закона, определяя понятие "недвижимое имущество", воспроизвела ст. 130 ГК в ее прежней редакции и тем самым в состав недвижимости объекты незавершенного строительства не включила. Учитывая закрепленный в п. 2 ст. 3 ГК приоритет Гражданского кодекса по отношению ко всему остальному гражданскому законодательству, не должна вызывать сомнения необходимость руководствоваться при определении места недвижимости в системе объектов гражданского права действующей ст. 130 ГК.

5. Пункт 2 комментируемой статьи в новой редакции в отличие от прежней, в соответствии с которой объект незавершенного строительства подлежал государственной регистрации лишь в случае необходимости совершения сделки с данным объектом, устанавливает возможность регистрации объекта незавершенного строительства во всех случаях.
Пункты 3 и 4 комментируемой статьи соответственно указывают на два варианта регистрации принадлежащего заявителю права собственности на объект незавершенного строительства. Они отличаются набором документов, которые должны предъявляться органу, осуществляющему государственную регистрацию, с тем, что сам их набор, в свою очередь, предопределяется характером принадлежащего заявителю права на земельный участок, который отведен для создания объекта.
Первый - п. 3 комментируемой статьи рассчитан на случаи, когда отведенный для создания объекта недвижимости участок земли принадлежит заявителю на праве собственности. Тогда для регистрации права собственности заявителя на объект незавершенного строительства должны быть представлены документы, подтверждающие его право собственности на земельный участок, разрешение на строительство, проектная документация, а также документы, в которых содержится описание объекта незавершенного строительства.
Второй - п. 4 комментируемой статьи охватывает случаи, при которых земельный участок, отведенный заявителю для создания объекта недвижимости, принадлежит ему на ином, чем право собственности, праве (имеются в виду, в частности, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (ст. 20 ЗК), аренда земельного участка (ст. 22 ЗК), а только для граждан - также пожизненное наследуемое владение земельным участком (ст. 21 ЗК)). В подобных случаях государственная регистрация осуществляется на основе представленных заявителем документов, подтверждающих его право пользования данным земельным участком. Вместе с тем обязательность представления других документов - разрешения на строительство, проектной документации и документов, которые содержат описание объекта незавершенного строительства, сохраняется.
6. Специальный случай регистрации незавершенного строительством объекта установлен Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 г. "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" с изменениями, внесенными Указом Президента РФ от 26 марта 2003 г. N 370 <1>. Речь в нем идет о государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства при их приватизации. Такая регистрация осуществляется при условии представления заявителем документов, подтверждающих приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешения на производство строительных работ, а также документа, содержащего описание объекта незавершенного строительства (п. 1 Указа).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 20. Ст. 2240; 2003. N 13. Ст. 1229.