Статья 25.1. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве

Комментарий к статье 25.1

1. Данная статья была введена в комментируемый Закон Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <1> (далее - Закон о долевом участии).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.

2. Принятие Закона о долевом участии было обусловлено стремлением достаточно большого числа граждан вкладывать средства в строительство многоквартирных домов с целью последующего приобретения права собственности на квартиры в таких домах. Одновременно на момент принятия Закона о долевом участии сложившаяся в данной сфере отношений практика свидетельствовала о серьезных нарушениях прав граждан. Имелись случаи, когда внесенные гражданами средства на строительство одного дома направлялись застройщиками на строительство других домов, в результате чего произвольно менялись объекты обязательств и нарушались сроки их выполнения. Иногда после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращали гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализовывались по более высокой стоимости. Нередко имели место случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам.
С целью приобретения квартир в строящихся многоквартирных домах застройщики (а часто и посредники, действующие якобы от имени застройщиков) предлагали гражданам заключать несколько связанных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законодательством: например, договоры подряда, купли-продажи, займа, простого товарищества, а также "о совместной деятельности", "инвестиционный договор", "о долевом инвестировании", "долевого строительства", "об уступке прав требований" и т.п. При этом в большинстве случаев заключаемые договоры не подлежали государственной регистрации. В результате об эффективности защиты соответствующих прав граждан не могло идти и речи.
В настоящее время с учетом ч. 2 ст. 1 Закона о долевом участии основаниями привлечения денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, могут служить только:
- договор участия в долевом строительстве;
- жилищный сертификат;
- основания, предусмотренные законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах.
Вышеуказанное по существу означает, что теперь застройщики не могут привлекать денежные средства граждан на основании какого-либо иного договора, кроме договора участия в долевом строительстве, предусмотренного Законом о долевом участии. При этом в целях устранения неопределенности в вопросе о возможности финансирования строительства многоквартирных домов юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями совместно с гражданами на основании договора о совместной деятельности, инвестиционных договоров и других договоров, заключение которых предусмотрено Гражданским кодексом РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности, законодатель в ч. 3 ст. 1 Закона о долевом участии дополнительно подчеркнул, что, во-первых, действие этого Закона не распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве, и, во-вторых, передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
3. Согласно п. 1 ст. 4 Закона о долевом участии договор участия в долевом строительстве - это договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. При этом ст. 2 Закона о долевом участии застройщик определяется как юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с названным Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Объектом же долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и должен содержать следующие условия:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Указанные условия являются существенными и при их отсутствии в соответствующем договоре такой договор будет считаться незаключенным.
4. В соответствии со ст. 17 Закона о долевом участии договор участия в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат в порядке, предусмотренном комментируемым Законом, государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором. При этом следует иметь в виду, что с учетом ч. 3 ст. 4 Закона о долевом участии и п. 3 ст. 433 ГК РФ договор участия в долевом строительстве может считаться заключенным только после такой государственной регистрации.
Учитывая специальные требования, предъявляемые Законом о долевом участии к заключению договоров участия в долевом строительстве к застройщикам при реализации ими прав на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, и в целом с учетом специфики возникающих в этой сфере отношений и необходимости обеспечения защиты прав граждан - участников долевого строительства комментируемой статьей определены особенности государственной регистрации указанных договоров.
5. Пункт 1 комментируемой статьи для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в качестве общего правила устанавливает требование о представлении, наряду с иными необходимыми для государственной регистрации документами (заявления, правоустанавливающих документов, документа об уплате государственной пошлины и т.п.), документов, содержащих описание объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. В данном случае имеются в виду документы, позволяющие идентифицировать конкретный объект долевого строительства, который после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости будет подлежать передаче участнику долевого строительства во исполнение обязательств по договору долевого участия в строительстве.
В частности, если по договору долевого участия в строительстве будет подлежать передаче квартира в строящемся многоквартирном доме, то ее местоположение на плане многоквартирного дома, содержащего информацию о количестве жилых и нежилых помещений в составе такого дома и планируемой площади каждого из таких помещений, указывается путем ее графического выделения на указанном плане либо использования описания (этаж, номер квартиры и т.п.), позволяющего однозначно определить местоположение квартиры в многоквартирном доме в целях ее обозначения на указанном плане.
Одновременно следует иметь в виду, что однозначное определение объекта долевого строительства является существенным условием договора долевого участия в строительстве (п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона о долевом участии) и соответственно такой договор также является документом, содержащим описание объекта долевого строительства. Так, согласно п. 14 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 9 июня 2005 г. N 82 <1>, при внесении регистратором в подраздел III-4 ЕГРП записи о договоре участия в долевом строительстве в графе "Описание предмета сделки" должно указываться описание объекта долевого строительства согласно договору участия в долевом строительстве, в том числе местоположение, наименование (назначение) строящегося объекта (например, "двухкомнатная квартира"), номер этажа (в том числе подземного), на котором будет находиться объект (если объект входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного многоэтажного здания, в том числе здания, имеющего подземную этажность), и номер объекта (например, номер квартиры), если они определены договором, площадь объекта.
--------------------------------
<1> Зарегистрирован в Минюсте России 23 июня 2005 г., регистрационный N 6749 (БНА. 2005. N 27).

6. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления в установленном порядке проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка (ч. 1 ст. 3 Закона о долевом участии). При этом согласно ст. 12.1 названного Закона исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, должно обеспечиваться одним из следующих способов:
- залогом предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, или права аренды на указанный земельный участок и строящихся (создаваемых) на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (в качестве общего правила указанное имущество считается находящимся в залоге у участника долевого строительства (залогодержателя) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору долевого участия в строительстве с момента государственной регистрации такого договора);
- поручительством банка (договор поручительства должен быть заключен до государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве).
Соответственно застройщик при государственной регистрации первого договора долевого участия в строительстве конкретного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости должен подтвердить соблюдение им вышеуказанных требований закона.
В этих целях п. 2 комментируемой статьи введен дополнительный перечень документов, которые застройщик, наряду с иными документами, необходимыми в соответствии с общими положениями комментируемого Закона, должен представить при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного им с первым участником долевого строительства. В частности, данный перечень включает следующие документы:
1) разрешение на строительство;
2) проектную декларацию;
3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство банка.
При этом государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. С учетом ранее указанного требования такая регистрация возможна только при условии, если застройщик уже зарегистрировал в установленном комментируемым Законом порядке право собственности или договор аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.
После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости согласно п. 2.1 комментируемой статьи осуществляется в срок не более чем 10 рабочих дней со дня подачи заявления и необходимых документов. В данном случае следует иметь в виду, что документы, перечисленные в вышеуказанном перечне, уже не требуется представлять застройщику. Относительно того, кто может обратиться с заявлением о регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве (стороны договора вместе или одна из сторон договора), указанная норма не содержит никаких указаний. Представляется, что в силу п. 1 ст. 16 комментируемого Закона государственная регистрация таких договоров должна также осуществляться на основании заявления сторон договора: застройщика и участника долевого строительства.
7. Согласно ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Данный документ застройщик должен получить в установленном указанной статьей порядке.
8. Содержание проектной декларации и предъявляемые к ней требования устанавливает ст. 19 Закона о долевом участии.
В частности, согласно ч. 1 указанной статьи проектная декларация должна включать информацию о застройщике и о проекте строительства.
Требования к содержанию информации о застройщике установлены ст. 20 названного Закона. Данная информация должна содержать основные сведения о застройщике, в том числе сведения о государственной регистрации, информацию об учредителях (участниках) застройщика - юридического лица, проектную историю застройщика за три года, лицензионные данные, сведения о финансовом состоянии застройщика.
Содержание информации о проекте строительства определено ст. 21 Закона о долевом участии. Так, в проектной декларации в части проекта строительства должна быть отражена информация о цели, сроках и этапах строительства, об имеющемся разрешении на строительство, а также сведения о результатах государственной экспертизы проектной документации в случае ее проведения, данные о земельном участке и правах на него, данные проектной документации, касающиеся характеристик многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства, указание возможных рисков при реализации проекта, сведения о подрядчиках и т.п.
В случае если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется с производством, размещением и распространением рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств, то в соответствии с ч. 2 ст. 19 Закона о долевом участии проектная декларация должна быть опубликована застройщиком в СМИ и (или) размещена в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора долевого участия в строительстве с первым участником долевого строительства.
9. Предусмотренный установленным п. 2 комментируемой статьи перечнем документов план создаваемого объекта недвижимого имущества изготавливается застройщиком в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство. Ни комментируемый Закон, ни Закон о долевом участии не устанавливают специальных требований по изготовлению такого плана. Вместе с тем анализ комплекса норм указанных законодательных актов позволяет выявить ряд таких требований.
В частности, данный план должен содержать информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, об их описании, о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией, их планируемой площади, графически отображать информацию о таких частях.
Представляется, что такой план должен быть удостоверен подписью уполномоченного должностного лица застройщика и скреплен печатью застройщика.
10. С учетом п. 2 комментируемой статьи договор поручительства представляется застройщиком при государственной регистрации первого договора долевого участия в строительстве только в случае, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство банка.
Договор поручительства должен предусматривать:
1) солидарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по обязательствам застройщика по договору долевого участия в строительстве (возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, уплате участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств);
2) переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору долевого участия в строительстве;
3) срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором долевого участия в строительстве срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
4) согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору долевого участия в строительстве, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя;
5) обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства.
11. В соответствии с п. 3 комментируемой статьи запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору) вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, ЕГРП. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "Особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
Порядок внесения записей о договоре участия в долевом строительстве, о возникающих в связи с этим обременениях детализирован в Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 9 июня 2005 г. N 82 <1>.
--------------------------------
<1> Зарегистрирован в Минюсте России 23 июня 2005 г., регистрационный N 6749 (БНА. 2005. N 27).

Так, согласно названной Инструкции запись о договоре участия в долевом строительстве вносится в подраздел III-4 ЕГРП раздела, открытого на принадлежащий застройщику на праве собственности или находящийся у него в аренде земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества. При этом при внесении в подраздел III-4 ЕГРП записи о договоре участия в долевом строительстве:
- в графу "Условный номер" вносится условный номер, присваиваемый в соответствии с Инструкцией о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, утвержденной Приказом Минюста России от 8 декабря 2004 г. N 192 "Об утверждении Инструкции о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер" <1>;
--------------------------------
<1> Зарегистрирован в Минюсте России 17 декабря 2004 г., регистрационный N 6193 (БНА. 2004. N 52).

- в графе "Описание предмета сделки" указываются слова "объект долевого строительства", а также его описание согласно договору участия в долевом строительстве, в том числе местоположение, наименование (назначение) строящегося объекта (например, "двухкомнатная квартира"), номер этажа (в том числе подземного), на котором будет находиться объект (если объект входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного многоэтажного здания, в том числе здания, имеющего подземную этажность), и номер объекта (например, номер квартиры), если они определены договором, площадь объекта;
- в графе "Цена сделки" указывается определенная договором участия в долевом строительстве цена;
- в графе "Лицо, права которого ограничиваются (обременяются)" указываются сведения о стороне договора - застройщике;
- в графе "Лицо, в пользу которого ограничиваются (обременяются) права" указываются сведения о стороне договора - участнике долевого строительства;
- в графе "Документы-основания" указываются реквизиты договора;
- в графе "Условия сделки" указываются существенные условия договора участия в долевом строительстве, не отраженные в иных графах данного раздела, - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, сроки и порядок уплаты цены договора, гарантийный срок на объект долевого строительства;
- в графу "Особые отметки регистратора" вносятся слова: "Земельный участок (право аренды земельного участка), создаваемый объект недвижимого имущества, в состав которого входит объект долевого строительства, на основании федерального закона находится в залоге у...", далее указываются фамилия, имя и отчество физического лица (наименование юридического лица), являющегося участником долевого строительства по регистрируемому договору участия в долевом строительстве.
12. Пунктом 1 ст. 20 комментируемого Закона установлены общие основания для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые в полной мере не учитывают установленных комментируемой статьей особенностей государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве. Поэтому п. 3.1 комментируемой статьи введены дополнительные, достаточно очевидные, основания для отказа в государственной регистрации таких договоров:
1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;
2) непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.
13. Согласно п. 4 комментируемой статьи заявление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке.
В данном случае комментируемый Закон процедурно обеспечивает реализацию права участника долевого строительства на отказ от исполнения договора долевого участия в строительстве в одностороннем порядке. Такое право закреплено ч. 1 ст. 9 Закона о долевом участии.
При расторжении договора долевого участия в строительстве в судебном порядке к заявлению должна быть приложена копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении такого договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение.