Статья 25.3. Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества

Комментарий к статье 25.3

1. Статьей 263 ГК РФ установлено общее право лиц, владеющих земельным участком на праве собственности, на застройку такого участка. Такая правовая возможность застройки, возникающая у собственника земельного участка, - одно из важных распорядительных правомочий субъекта права собственности. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. При этом в соответствии с положениями ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. С учетом же ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента такой регистрации.
2. Комментируемая статья определяет особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества.
Введение данных особенностей в Закон связано с тенденцией развития законодательства, направленной на определение четких правил осуществления строительной деятельности и упрощения оформления соответствующих документов, связанных с такой деятельностью. Данная тенденция стала проявляться в последние годы во все возрастающем объеме и обусловлена политикой государства по обеспечению снижения финансовых и иных издержек субъектов указанной деятельности, устранения излишних административных барьеров и в конечном итоге скорейшего вовлечения в гражданский оборот объектов недвижимого имущества. Это является необходимым условием для формирования рынка доступного жилья и увеличения объемов строительства.
В частности, для законодательного обеспечения достижения указанных целей в декабре 2004 г. Федеральным Собранием Государственной Думы было принято 27 федеральных законов. При этом вступившая в силу 30 декабря 2004 г. новая редакция Градостроительного кодекса РФ существенным образом упростила процедуру получения разрешения на строительство. К примеру, для получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома, в отличие от ранее действовавшего законодательства, уже не требуется представлять проектную документацию на такой дом, согласованную с уполномоченными органами. Гражданину, который хочет построить такой дом, достаточно представить только документы, удостоверяющие его права на земельный участок, градостроительный план земельного участка (план выдается без взимания платы в течение месяца), а также эскиз дома с его расположением на участке, который может быть исполнен произвольно, от руки. Выдачи разрешения на строительство уже не требуется для строительства домов и иных построек на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства, а также в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном гражданину для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, строительства бань, хозяйственных построек, иных строений и сооружений вспомогательного использования.
Поэтому вышеуказанная тенденция и такие изменения в градостроительном законодательстве получили закономерное отражение и в Законе, в частности в комментируемой статье.
3. Предусмотренные комментируемой статьей особенности охватывают и такой круг отношений, как отношения, связанные с признанием прав собственности граждан на недвижимость, созданную (построенную) без разрешения на строительство (самовольную постройку). Последствия самовольного строительства, произведенного собственником, определяются ст. 222 ГК РФ, в соответствии с которой лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и соответственно оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Вопрос признания права собственности на самовольно возведенные строения в настоящее время весьма актуален. Эти объекты недвижимости встречаются буквально на каждом шагу. Ранее существовавшие серьезные административные барьеры, связанные с получением необходимой разрешительной документации, граждане обходили достаточно легко: строили свои дома без получения соответствующих разрешений. И нельзя всю вину в этом возлагать на граждан. По сложившемуся в России в 90-е гг. обычаю строгость законодательства, а в большинстве своем и его несовершенство компенсировались необязательностью его соблюдения. Поэтому не меньшая вина лежит и на государстве, которое было не способно сформировать цивилизованные и разумные условия, необходимые для оформления строительной документации, устранить излишние и способствовавшие процветанию коррупции административные барьеры, которые большинство граждан в связи с отсутствием у них времени и необходимых финансовых средств просто не могли преодолеть <1>. В итоге значительная часть фактически созданных, но не легализованных объектов недвижимости выпала из гражданского оборота, они не являются объектами налогообложения, что не соответствует интересам как граждан, так и государства.
--------------------------------
<1> Так, согласно подсчетам экспертов, в ходе оформления своих прав необходимо было посетить примерно 1,5 десятка органов и служб, в стенах которых оформить от 14 до 26 различных документов. Это "хождение по мукам" растягивалось на месяцы и требовало минимум 15 - 20 (а иногда и до 40) тысяч рублей.

Поэтому вполне закономерно, что Президент РФ в одном из своих ежегодных Посланий Федеральному Собранию РФ (25 апреля 2005 г.) обратил на это особое внимание <1>. В дальнейшем же принятый Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" <2>, которым была включена в Закон комментируемая статья, граждане и журналисты "окрестили" как Закон о дачной амнистии <3>.
--------------------------------
<1> Послание Президента РФ Федеральному Собранию Российской Федерации // Российская газета. N 86(3755). 2005. С. 3.
<2> СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881.
<3> Дополнительно о данном Федеральном законе также см. комментарий к ст. 25.2.

4. Пункт 1 комментируемой статьи к некоторым создаваемым или созданным объектам недвижимого имущества, относительно которых данной статьей установлен особый, по существу упрощенный порядок государственной регистрации прав, относит две разновидности таких объектов: объект, который в соответствии с законодательством можно строить без получения разрешения на строительство, и объект индивидуального жилищного строительства.
Следует обратить внимание, что в случае государственной регистрации права на первый из названных объектов установленные комментируемой статьей особенности применяются независимо от того, кто является субъектом регистрируемого права (гражданин или юридическое лицо). Относительно же создаваемого или созданного объекта индивидуального жилищного строительства положения комментируемой статьи применяются только при условии, если субъектом права является гражданин. При этом данный объект должен находиться на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства либо, на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке) <1>.
--------------------------------
<1> Ограничиваясь в части земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, только приусадебным участком, законодатель исходил из норм Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" (ст. 4) (СЗ РФ. 2003. N 28. Ст. 2881), согласно которому для ведения личного подсобного хозяйства может использоваться земельный участок как в черте поселений (приусадебный участок), так и за чертой поселений (полевой участок). При этом, в отличие от приусадебного, полевой участок может использоваться исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

5. Перечень объектов недвижимого имущества, для строительства которых не требуется получения разрешения на строительство, установлен ч. 17 ст. 51 ГрК РФ.
К ним относятся:
- гаражи на земельном участке, выделенном гражданину на не связанные с предпринимательской деятельностью цели;
- любые постройки, в том числе дома, на земельном участке, предназначенном для садоводства, ведения дачного хозяйства;
- постройки, не являющиеся объектами капитального строительства (временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки);
- строения и сооружения вспомогательного использования (постройки, которые по отношению к зданию, "главенствующему" по капитальности строения, по архитектурным признакам и по своему назначению играют второстепенную, обслуживающую роль: бани, сараи и т.п.);
Кроме того, названный Кодекс разрешил субъектам Российской Федерации расширять указанный перечень объектов, для строительства которых не требуется получения разрешения на строительство.
6. Объектом индивидуального жилищного строительства с учетом ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ является отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
В данном случае с учетом приведенного определения такого объекта возникает вопрос относительно возможности государственной регистрации в соответствии с комментируемой статьей права собственности на жилой дом, используемый для проживания несколькими семьями. Это достаточно распространенные ситуации, возникающие в том числе вследствие раздела наследства, в состав которого входил и жилой дом. Поэтому данный вопрос не риторический, а имеет достаточно существенное практическое значение. Многие граждане могут столкнуться с ситуацией, когда регистрирующий орган по такому "расплывчатому" основанию (использование жилого дома несколькими семьями) исключит возможность применения установленного комментируемой статьей порядка государственной регистрации относительно прав этих граждан на соответствующие жилые дома.
Вместе с тем представляется, что такие действия регистрирующего органа нельзя признать обоснованными.
Во-первых, необходимо обратить внимание на семантическое отличие слов "используется" и "предназначенный". Предназначение предполагает, что конструктивные и технические особенности жилого строения изначально предопределены возможностью его использования для проживания несколькими семьями. Использоваться же под проживание нескольких семей может любой жилой дом, даже и конструктивно не предназначенный для этого.
Во-вторых, следует учитывать, что законодатель, определяя содержание понятия "объект индивидуального строительства", стремился отграничить стандартные индивидуальные жилые дома, хотя бы и используемые несколькими семьями для проживания, от домов блочной застройки (так называемых таун-хаусов). Это становится очевидным, если обратиться к ч. 2 ст. 49 ГрК РФ, согласно которой к домам блокированной застройки относятся дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
В-третьих, законодатель непосредственно подчеркивает, что объект индивидуального строительства - это прежде всего отдельно стоящий жилой дом. Соответственно такой жилой дом идентифицируется в рамках технического учета как индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании <1>. Имеется в виду, что внешние границы индивидуально-определенного здания совпадают с внешними границами жилого дома и технический паспорт на жилой дом является по существу техническим паспортом на здание (в отличие от технического паспорта на часть здания в таун-хаусе). Фактор количества семей, использующих это здание, уже не имеет значения.
--------------------------------
<1> См. также: ст. 16 ЖК РФ.

7. Немаловажный интерес представляет собой и использованное законодателем при конструировании положения п. 1 комментируемой статьи понятие "создаваемый объект индивидуального жилищного строительства". Достаточно очевидно, что в данном случае речь идет об объекте, строительство которого еще не завершено (об объекте незавершенного строительства). При этом вопрос об отнесении объектов незавершенного строительства к недвижимости в течение длительного времени являлся дискуссионным.
В научной литературе высказывалось мнение, что объект незавершенного строительства не может считаться объектом недвижимости. К примеру, суждение о том, что "объект строительства, неразрывно связанный с землей вне зависимости от того, завершены ли строительные работы или нет, неправомерно рассматривать как движимое имущество, поскольку оно подпадает под определение ст. 130 ГК" <1>, представлялось К.И. Скловскому достаточно парадоксальным <2>.
--------------------------------
<1> Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 1998. N 7.
<2> См.: Скловский К.И. О защите прав собственности на объект, не зарегистрированный в качестве недвижимости // ЭЖ-Юрист. 1999. N 9.

В то же время отнесение незавершенных строительством объектов к недвижимости подтверждалось судебной практикой, однако при этом оговаривалось, при каких условиях это возможно. В п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 <1> указывалось, что недвижимым имуществом могут признаваться только такие объекты незавершенного строительства, которые не являются предметом действующего договора строительного подряда. Позднее в п. 16 информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 <2> дополнительно подчеркивалось, что право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в том случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку <3>.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 1998. N 10.
<2> Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.
<3> Позицию ВАС РФ можно пояснить, приведя мнение Е.А. Суханова, который полагает, что "если объекты незавершенного строительства являются предметом договора строительного подряда и находятся в стадии возведения, их нельзя признавать недвижимостью - право собственности на них как на известную совокупность движимых вещей по условиям подрядного договора до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих материалов" (Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. N 6). В то же время, рассматривая такую позицию ВАС РФ, М.И. Брагинский обоснованно указывает, что "это прежде всего не должно было бы служить основанием для непризнания соответствующих объектов недвижимостью. Решающее значение имеет то, что не сданный заказчику объект, не отличаясь этим от сданного, прочно связан с землей. А именно это признает необходимым и достаточным признаком недвижимости ст. 130 ГК РФ" (Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 3: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М., 2002. С. 145).

В настоящее время эта дискуссия утратила практический смысл, поскольку Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" <1> в п. 1 ст. 130 ГК РФ были внесены изменения, согласно которым объекты незавершенного строительства непосредственно отнесены к недвижимым вещам. При этом законодатель, апеллируя в комментируемой статье понятием "создаваемый", тем самым дополнительно подчеркивает возможность осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимости, не завершенный строительством, вне зависимости от наличия либо отсутствия действующего договора строительного подряда или любых иных факторов, обусловливающих процесс фактического создания данного объекта.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 39.

8. Законодатель в комментируемой статье определяет закрытый перечень документов, которые необходимо представить при государственной регистрации права собственности на один из указанных в п. 1 данной статьи объектов недвижимого имущества в качестве основания для такой регистрации. Закрытость данного перечня подтверждает п. 5 комментируемой статьи, согласно которому для такой государственной регистрации не допускается истребование дополнительных документов, кроме уже указанных в этой статье.
Кроме того, в ст. 17 Закона законодателем одновременно были заложены нормы, не допускающие возможность истребования документов, представление которых необходимо в рамках общего порядка государственной регистрации прав.
В частности, п. 3 ст. 17 Закона исключает применение положений данного Закона, устанавливающих общие основания для государственной регистрации прав (т.е. общий перечень документов, являющихся основаниями для государственной регистрации прав), относительно государственной регистрации прав в соответствии с комментируемой статьей. При этом с учетом новой редакции абз. 10 п. 1 указанной статьи перечисленные в данном абзаце документы необходимо представлять только при осуществлении государственной регистрации прав по установленным этим пунктом основаниям.
Одновременно, с учетом ст. 16 Закона, должны быть представлены: заявление о государственной регистрации права и документ, подтверждающий уплату государственной пошлины <1>.
--------------------------------
<1> Согласно ст. 333.33 НК РФ до 1 января 2007 г. размер пошлины для граждан составлял 500 рублей и для организаций - 7500 рублей. С 1 января 2007 г. с учетом подп. 20.2 п. 1 данной статьи размер такой пошлины за государственную регистрацию права собственности гражданина на создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, объект недвижимого имущества составляет уже 100 рублей.

В частности, следует обратить внимание, что Закон различает документы, необходимые для государственной регистрации прав (документы о правах на недвижимое имущество, свидетельствующие и подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также документы, содержащие описание объекта недвижимости), т.е. необходимые в качестве основания для внесения соответствующих записей о правах и сделках в ЕГРП, а также для идентификации объекта (см. ст. 17 Закона), и документы, являющиеся основанием для проведения регистрации, т.е. необходимые для начала проведения регистрации как процедуры, связанной с приемом документов, осуществлением их правовой экспертизы. Единственным документом, являющимся основанием для проведения регистрации как процедуры, является заявление о государственной регистрации прав (см. п. 1 ст. 16 Закона). При этом в соответствии с указанной статьей (см. п. 4) к заявлению должен быть приложен также документ об уплате государственной пошлины.
9. Перечень документов, представляемых в качестве основания для государственной регистрации права собственности на один из указанных в п. 1 комментируемой статьи объектов недвижимого имущества, варьируется в зависимости от описанных в этой статье ситуаций.
10. Если право собственности на земельный участок, на котором расположен создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, не зарегистрировано в установленном Законом порядке, то необходимо представить:
1) документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
2) правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен создаваемый или созданный объект недвижимого имущества;
3) кадастровый план земельного участка.
11. Если земельный участок, на котором расположен создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства, вместо кадастрового плана такого участка может быть представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.
12. Если земельный участок, на котором расположен создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, предназначен для ведения личного подсобного хозяйства либо для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества, то не требуется в соответствии с законодательством РФ (см. ч. 17 ст. 51 ГрК РФ) выдачи разрешения на строительство, вместо кадастрового плана такого земельного участка может быть представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что указанный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ такого земельного участка.
13. Необходимо иметь в виду, что Закон не устанавливает требования к форме и порядку оформления вышеуказанных заключений (заключения правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения и заключения органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа).
Поэтому оформление таких заключений должно подчиняться обычно предъявляемым требованиям к документам, представляемым в органы государственной власти (соблюдение письменной формы, удостоверение уполномоченным лицом и т.п.).
14. Кадастровые планы земельных участков выдаются в рамках проведения государственного кадастрового учета земельных участков в соответствии с Федеральным законом от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" <1>. При этом следует иметь в виду, что Правила оформления кадастрового плана земельного участка (ГЗК-1-Т.О-04-01-01), утвержденные Росземкадастром, не предусматривают необходимость отражения в кадастровом плане земельного участка сведений о местоположении объектов недвижимого имущества, расположенных на таком участке.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 16 вышеуказанного Федерального закона кадастровая карта (план) земельного участка воспроизводит в графической и текстовой формах сведения только о земельном участке.
Поэтому любое требование регистрирующего органа о необходимости представления кадастрового плана земельного участка, содержащего сведения о созданном или создаваемом объекте недвижимости, за государственной регистрацией права собственности на который обратился заявитель, не является законным.
О кадастровом плане земельного участка подробнее см. также ст. 1, п. 4 ст. 18, ст. 25.2 Закона и комментарии к ним.
15. В случае, когда право собственности гражданина на земельный участок, на котором расположен создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, уже зарегистрировано в установленном Законом порядке и соответственно сведения о таком земельном участке включены в ЕГРП, законодатель существенным образом сокращает состав представляемых документов.
В частности, в этом случае потребуется представить только документы, касающиеся создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества. Имеются в виду документы, подтверждающие факт создания соответствующего объекта и содержащие его описание.
16. Виды документов, подтверждающих факт создания объекта недвижимого имущества и содержащих его описание, непосредственно определены в п. 3 и 4 комментируемой статьи <1> и их состав зависит от наличия либо отсутствия одной из совокупности ряда критериев:
--------------------------------
<1> Необходимо обратить внимание, что под "фактом создания" следует понимать как факт окончания создания соответствующего объекта (т.е. уже имеется созданный объект), так и факт нахождения такого объекта в процессе создания (т.е. имеется объект незавершенного строительства).

1) вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположен создаваемый или созданный объект недвижимого имущества:
- для ведения дачного хозяйства или садоводства;
- для индивидуального жилищного строительства;
- для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок);
2) вида объекта недвижимого имущества:
- является созданным или создаваемым объектом, для строительства, реконструкции которого не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдачи разрешения на строительство;
- является созданным объектом индивидуального жилищного строительства;
- является создаваемым объектом индивидуального жилищного строительства (объектом незавершенного строительства).
17. Если с учетом первого из указанных критериев земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства, то независимо от второго из этих критериев при государственной регистрации права собственности гражданина либо юридического лица на создаваемый или созданный на таком участке объект недвижимости (жилой дом, гараж, баню либо иную постройку, возведение которой допускается с учетом разрешенного вида использования такого участка) в качестве документа, подтверждающего факт его создания и содержащего его описание, представляется декларация на такой объект.
Такая декларация представляется также в случае, если независимо от первого из указанных критериев (главное, чтобы вид разрешенного использования земельного участка допускал создание соответствующего вида объекта) создаваемый или созданный объект недвижимого имущества является объектом, для строительства, реконструкции которого не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации (см. ч. 17 ст. 51 ГрК РФ) получения разрешения на строительство.
С учетом абз. 4 п. 4 ст. 18 Закона форма указанной декларации утверждена Приказом Минэкономразвития России от 15 августа 2006 г. N 232 <1> (зарегистрировано в Минюсте России 30 августа 2006 г., регистрационный N 8181). В декларации об объекте недвижимого имущества отражаются сведения о его адресе (местоположении), виде (названии), назначении, площади, количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен такого объекта недвижимого имущества, его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен <2>.
--------------------------------
<1> Российская газета. N 192. 2006. 31 августа.
<2> Подробнее см. ст. 18 Закона и комментарий к ней.

Таким образом, в вышеуказанных случаях наряду с декларацией на созданный или создаваемый объект недвижимого имущества не требуется представлять разрешения на строительство соответствующих объектов и (или) на ввод их в эксплуатацию. Обусловлено это тем, что законодатель в новой редакции Градостроительного кодекса РФ (см. ч. 17 ст. 51) устранил требования о необходимости получения таких разрешений (на строительство и в последующем на ввод в эксплуатацию) для достаточно широкого круга случаев (в том числе для случаев строительства любых объектов на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства, а также для строительства гаражей, бань, иных построек хозяйственного (вспомогательного) назначения). При этом необходимо иметь в виду, что такие требования устранены для соответствующих объектов, построенных как после, так и до введения в действие Градостроительного кодекса РФ (30 декабря 2004 г.), несмотря на то, что они могли быть построены с нарушением ранее действовавшего законодательства в части несоблюдения установленных на тот период требований о необходимости получения разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию <1>.
--------------------------------
<1> Статья 9 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" непосредственно указывает, что положения ч. 17 ст. 51 ГрК РФ применяются также в отношении указанных в ней объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до введения в действие названного Кодекса.

18. Если земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства (является приусадебным участком) или индивидуального жилищного строительства и объект недвижимого имущества, право собственности гражданина на который регистрируется, является созданным на таком участке объектом индивидуального жилищного строительства, в качестве документов, подтверждающих факт его создания и содержащих его описание, представляются:
- технический паспорт такого объекта;
- разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта в эксплуатацию.
В тех случаях, когда право собственности гражданина регистрируется на объект недвижимого имущества, создание которого на указанном земельном участке еще не завершено (объект незавершенного строительства), вместо второго из указанных документов, подтверждающих факт его создания и содержащих его описание, представляется разрешение на строительство.
19. Разрешение на строительство объекта недвижимого имущества (объекта капитального строительства) и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта в эксплуатацию выдаются в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ.
Названный Кодекс определяет разрешение на строительство как документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (ч. 1 ст. 51). По общему правилу <1> разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (ч. 4 ст. 51).
--------------------------------
<1> Исключения составляют случаи получения разрешения на строительство на земельном участке, на который не распространяется действие градостроительного регламента или для которого не устанавливается градостроительный регламент.

В целях строительства объекта индивидуального жилищного строительства гражданин представляет заявление о выдаче разрешения на строительство, а также три следующих документа:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства (гражданин может подготовить самостоятельно от руки в виде эскиза).
За исключением указанных не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии со ст. 55 ГрК РФ представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Для ввода объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию гражданин должен обратиться в орган, выдавший ему разрешение на строительство, представив заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и документы, предусмотренные ч. 3 ст. 55 названного Кодекса.
20. Как уже указывалось, в свое время государство не сформировало цивилизованные и разумные условия, необходимые для оформления строительной документации, не устранило излишние административные барьеры в этой сфере. Поэтому большинство граждан осуществляли строительство своих жилых домов с нарушением установленных требований к получению разрешений на строительство. При отсутствии же разрешений на строительство такие граждане не могли получить разрешения на ввод построенных домов в эксплуатацию, поскольку такие дома в соответствии с законодательством являются самовольными постройками. Согласно же ст. 222 ГК РФ право собственности на жилой дом, построенный без получения на это необходимых разрешений, лицо, осуществившее такую постройку, не приобретает. Гражданин, с учетом ранее действовавшей редакции п. 3 указанной статьи, мог легализовать свое право на такой дом только в судебном порядке. В настоящее время внесены изменения в данный пункт и с учетом его новой редакции право собственности на самовольную постройку может быть признано не только в судебном порядке, но и в случаях и порядке, установленных федеральным законом. По существу, такой внесудебный порядок относительно признания прав собственности граждан на жилые дома, являющиеся самовольными постройками, установлен комментируемой статьей.
В частности, в соответствии с п. 4 данной статьи до 1 января 2010 г. технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства и содержащим его описание.
Соответственно до указанной даты для государственной регистрации права собственности на жилой дом, создаваемый или созданный на предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебном) или индивидуального жилищного строительства земельном участке, представлять разрешение на строительство такого дома или разрешение на ввод его в эксплуатацию не нужно. При этом не имеет значения, когда построен такой дом - до даты введения в действие Градостроительного кодекса РФ или после его введения в действие <1>: законодатель специально <2> не связывает дату создания жилого дома с возможностью государственной регистрации права собственности на него без представления вышеуказанных разрешений. В связи с этим законодатель одновременно внес также изменения в Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" <3>. В соответствии с ч. 4 ст. 8 названного Федерального закона до 1 января 2010 г. не требуется получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.
--------------------------------
<1> Вызывает только недоумение ряд публикаций в СМИ, разъясняющих порядок применения Закона о так называемой дачной амнистии и в которых непосредственно указывается, что если дом на участке для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства построен после 30 декабря 2004 г., то разрешение на строительство обязательно необходимо для государственной регистрации права собственности на такой дом. При этом высказывается даже мнение, что если возведение дома началось до указанной даты, то потребуется это доказать регистрирующему органу: "Но будьте готовы: вам, скорее всего, придется подтверждать дату начала строительства. Доказательствами может быть договор строительного подряда, акты о закупке стройматериалов, свидетельские показания и проч." (см.: "Дачная амнистия" начинается 1 сентября!", специальное приложение (N 29) к еженедельнику "Комсомольская правда". 31 августа - 7 сентября 2006 г. N 128-т/35. С. 51).
<2> Проект Закона о так называемой дачной амнистии изначально, при его внесении Правительством РФ и рассмотрении Государственной Думой в первом чтении, устанавливал взаимосвязь между датой создания объекта индивидуального жилищного строительства и возможностью государственной регистрации права собственности на такой объект без представления разрешения на ввод в эксплуатацию или разрешения на строительство (согласно проекту без таких разрешений можно было зарегистрировать право собственности только на объект, созданный до введения в действие Градостроительного кодекса РФ). Этот вопрос неоднократно обсуждался при доработке законопроекта ко второму чтению, и в конечном итоге законодатель осознанно отказался от установления такого ограничения, непосредственно определив технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства, независимо от даты его постройки, в качестве единственного документа, подтверждающего факт создания этого объекта и содержащего его описание.
<3> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 17.

21. С учетом абз. 3 п. 4 ст. 18 Закона форма технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и Порядок его оформления утверждены Приказом Минэкономразвития России от 17 августа 2006 г. N 244 <1> (зарегистрировано в Минюсте России 30 августа 2006 г.; регистрационный N 8182) <2>.
--------------------------------
<1> Российская газета. N 192. 2006. 31 августа.
<2> Подробнее см. ст. 18 Закона и комментарий к ней.

22. Необходимо обратить внимание, что на основании требования Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" <1> комментируемая статья допускает государственную регистрацию права собственности на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства земельном участке, только в случае, если этот объект расположен в границах населенного пункта (на приусадебном участке). В данном случае важное значение для государственной регистрации прав имеет именно место расположения земельного участка (в границах населенного пункта, как непосредственно подчеркивает Закон).
--------------------------------
<1> Как уже было сказано выше, согласно ст. 4 данного Федерального закона для ведения личного подсобного хозяйства может использоваться земельный участок как в черте поселений (приусадебный участок), так и за чертой поселений (полевой участок). В соответствии с требованием п. 2 и 3 указанной статьи для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений может использоваться только приусадебный участок.

В частности, на практике во многих случаях предоставленные гражданам земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства состоят из приусадебного земельного участка и полевого участка: приусадебный земельный участок расположен около жилого дома и к этому участку непосредственно примыкает полевой земельный участок. При этом весь предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства земельный участок (состоящий из приусадебного и полевого) может находиться в пределах границ населенного пункта. Это достаточно распространенные ситуации. Поэтому не исключено, что в правоприменительной практике может возникнуть вопрос относительно возможности государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, созданный или создаваемый на предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства и расположенном в границах населенного пункта земельном участке, в решении о предоставлении которого содержится указание, что он предоставлен без права застройки (т.е. является полевым земельным участком).
Представляется, что в такой ситуации регистрирующий орган не вправе отказывать в осуществлении государственной регистрации прав на указанный объект в силу императивного предписания п. 1 комментируемой статьи о возможности осуществления такой регистрации в случае, если объект недвижимости, создаваемый или созданный на предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства земельном участке, расположен в границах населенного пункта.
Кроме того, в силу императивного указания Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства и расположенный в черте поселения, уже является приусадебным, на котором допускается строительство объектов недвижимости (вне зависимости от того, что указано в документах о предоставлении).
Одновременно следует иметь в виду, что в соответствии с п. 1 ст. 83 ЗК РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Согласно же п. 2 данной статьи границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. При этом границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.
Таким образом, если создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, за государственной регистрацией права собственности на который обратился гражданин, находится на предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства земельном участке, расположенном в пределах границ населенного пункта и соответственно отнесенном к категории земель населенных пунктов, отказ в такой регистрации (если установлен запрет застройки этого участка с учетом решения о его предоставлении) не может являться обоснованным <1>.
--------------------------------
<1> См. также: информационное письмо Главного управления Федеральной регистрационной службы по Московской области от 1 февраля 2006 г. N РС-Исх.253 "О вопросах, возникающих при государственной регистрации прав граждан и/или юридических лиц на земельные участки, предоставленные для строительства, в том числе жилищного, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности" (документ опубликован не был).

23. Если право на земельный участок не зарегистрировано в установленном Законом порядке, то при государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный на таком участке объект недвижимости в обязательном порядке необходимо представить также правоустанавливающий документ на этот участок, т.е. документ, который в соответствии с законодательством устанавливает юридическое основание (условие) возникновения права на земельный участок (решение суда, акт (решение, постановление, распоряжение) уполномоченного органа, договор аренды и т.п.) <1>. При этом следует обратить внимание, что в соответствии с абз. 4 п. 1 комментируемой статьи представления такого документа не требуется только в том случае, если за государственной регистрацией права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимости обращается лицо, вещное право которого на земельный участок, где расположен этот объект, уже зарегистрировано в установленном Законом порядке (к примеру, зарегистрировано право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования или сервитут). Другое дело, когда за такой регистрацией обращается лицо, которому не принадлежит вещное право на участок (к примеру, пользующееся участком на праве аренды). В этом случае данное лицо не является заявителем, чье право зарегистрировано в установленном Законом порядке <2>, и поэтому обязано представить правоустанавливающий документ на участок независимо от факта наличия у обладателя вещного права на земельный участок государственной регистрации этого права <3>.
--------------------------------
<1> Подробнее см. также ст. 18, 25.2 Закона и комментарии к ним.
<2> В соответствии со ст. 26 Закона государственной регистрации подлежит договор аренды.
<3> Такое требование связано с тем, что не каждый договор, предметом которого является земельный участок, подлежит государственной регистрации. Так, тот же договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

24. Несмотря на то, что комментируемая статья допускает возможность государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимости за лицом, не являющимся собственником земельного участка, на котором расположен данный объект, это не означает, что право такого заявителя на данный объект при представлении им необходимых в соответствии с комментируемой статьей документов будет зарегистрировано во всех случаях. Возможность такой регистрации наряду с требованиями комментируемой статьи обусловлена также дополнительными требованиями, установленными в иных федеральных законах. Прежде всего это Гражданский кодекс РФ.
В частности, согласно п. 2 ст. 264 названного Кодекса лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, которые установлены федеральным законом или договором с собственником.
Соответственно регистрирующий орган обязан исследовать пределы прав владения и пользования соответствующим земельным участком лица, выступающего в качестве заявителя и не являющегося собственником этого участка.
К примеру, если представленным правоустанавливающим документом является договор аренды <1> земельного участка, то возможность осуществления государственной регистрации права собственности арендатора этого участка на создаваемый или созданный им объект недвижимого имущества обусловлена условиями этого договора, которые должны определять право арендатора на застройку участка в целом либо на строительство конкретного вида объекта недвижимости, за регистрацией права собственности на который обратился арендатор (конечно же, при этом должны быть соблюдены также требования федеральных законов относительно пределов разрешенного использования такого участка). С учетом п. 1 ст. 263 ГК РФ из таких условий договора должно однозначно следовать, что собственник земельного участка разрешил строительство на своем участке другому лицу <2>. Если же в рассматриваемом случае арендатор по договору аренды земельного участка не имеет права строительства объекта недвижимости, за государственной регистрацией права собственности на который он обратился, то регистрирующий орган обязан отказать в осуществлении такой регистрации в связи с тем, что с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо, т.е. лицо, право собственности у которого на этот объект не возникает и соответственно которое не может являться правообладателем (см. также ст. 16, 20 Закона и комментарии к ним).
--------------------------------
<1> Необходимо иметь в виду, что такой договор, заключенный на срок более года, должен быть зарегистрирован в установленном ст. 26 Закона порядке.
<2> Только такая однозначность соответствующего условия договора позволяет в целях государственной регистрации права определить и пределы прав заявителя относительно застройки участка. К примеру, если по договору аренды участок предоставлен "под размещение киоска" (такого рода договоры, предметом которых являются находящиеся в муниципальной собственности земельные участки, с указанной формулировкой достаточно распространены на практике), то вести речь об однозначности такого условия договора относительно возможности строительства объекта недвижимости не приходится. Размещение объекта предполагает прежде всего возможность его перемещения. Поэтому можно сделать вывод, что согласно этому условию арендатору предоставлено только право размещения на участке движимого имущества, конструктивно представляющего собой киоск.

Одновременно следует иметь в виду, что гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения, вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности, за исключением случаев, когда иное установлено предусмотренными федеральным законом условиями пользования земельным участком (п. 2 ст. 266 ГК РФ). При этом лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества, которое признается собственностью такого пользователя участка, при условии, если иное не предусмотрено федеральным законом (п. 2 ст. 269 ГК РФ).
25. Регистрирующий орган обязан исследовать пределы прав владения и пользования соответствующим земельным участком не только в случае, когда в качестве заявителя выступает лицо, не являющееся собственником этого участка, но и тогда, когда заявителем является собственник земельного участка.
В частности, необходимо иметь в виду, что в соответствии с п. 2 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке, только если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Соответственно при наличии ограничений прав собственности, установленных федеральным законом (к примеру, с учетом разрешенного вида использования земельного участка) или договором, регистрирующий орган обязан определить пределы прав собственника земельного участка на предмет возможности осуществления им строительства на таком участке соответствующего вида объекта недвижимого имущества, за государственной регистрацией права собственности на который он обратился. Так, если подобное ограничение прав собственника земельного участка, на котором расположен указанный объект, следует из договора аренды данного участка, то регистрирующий орган, как и в ранее рассмотренном случае, обязан отказать в осуществлении такой регистрации в связи с тем, что с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо.
26. Следует обратить внимание, что ст. 12 Федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" <1> в целях упрощения оформления прав граждан на указанные в п. 1 комментируемой статьи объекты недвижимости органам местного самоуправления предоставлено право на основании доверенностей граждан представлять от их имени (в качестве уполномоченных лиц) заявления о государственной регистрации прав и иные необходимые для осуществления такой государственной регистрации документы в регистрирующий орган, а также получать соответствующие свидетельства о государственной регистрации прав в целях передачи их гражданам, в интересах которых осуществлялась такая государственная регистрация.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881.

Кроме того, согласно указанной статье органы местного самоуправления поселений, городских округов могут оказывать содействие гражданам в подготовке ими необходимых документов для проведения технического учета (инвентаризации) созданных объектов недвижимого имущества, указанных в п. 1 комментируемой статьи, в частности, на основании заявлений граждан или их доверенностей могут выступать заказчиками работ по проведению указанного технического учета (инвентаризации), получать технические паспорта соответствующих объектов для последующей передачи гражданам.