Главная 
Комментарий к ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ Статья 26. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества
Комментарий к ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ Статья 26. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества
|
Статья 26. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества
Комментарий к статье 26 1. Статьи 1 и 12 Закона относят аренду к ограничению (обременению) вещных прав арендодателя, подлежащему регистрации в подразделе III Единого государственного реестра прав, в который вносятся записи об ограничениях (обременениях) прав. Между тем нормы Гражданского кодекса предусматривают обязательность государственной регистрации договора аренды, а не ограничения (обременения) вещных прав в виде аренды. Так, п. 1 ст. 164 ГК установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, установленных Гражданским кодексом. Если объектом аренды является недвижимое имущество, то договор аренды подлежит государственной регистрации. Исключение из этого общего правила могут быть установлены только законом (п. 2 ст. 609 ГК). Комментируемая статья устраняет это противоречие, устанавливая, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества производится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В силу ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Поэтому очень важно определить, какой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а какой нет. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК) следующие договоры аренды недвижимого имущества: - договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более (п. 2 ст. 26 ЗК); - договор аренды лесного участка (п. 3 ст. 71, ст. 93 ЛК); - договор аренды зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК) <1>; -------------------------------- <1> Вопрос о регистрации договоров аренды нежилых помещений рассматривался Президиумом ВАС РФ. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 1 июля 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено, что поскольку "отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации" (Вестник ВАС РФ. 2000. N 7). - договор аренды жилого помещения (п. 2 ст. 609 ГК, п. 2 ст. 30 ЖК); - договор аренды предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК); - договор субаренды объектов недвижимого имущества в случае, если договор аренды подлежал государственной регистрации, за исключением субаренды земельного участка, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, заключенной на срок менее года (п. 2 ст. 615 ГК) <1>; -------------------------------- <1> Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды (п. 19 названного Обзора). - договор финансовой аренды (лизинга) (п. 2 ст. 609 ГК) <1>; -------------------------------- <1> В соответствии с п. 1 ст. 20 Федерального закона от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О лизинге" в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, права на имущество, которое передается в лизинг, и (или) договор лизинга, предметом которого является данное имущество, подлежат государственной регистрации. Специальные правила о лизинге, содержащиеся в Гражданском кодексе, не содержат каких-либо правил о форме договора и порядке его заключения. В этой связи, поскольку лизинг представляет собой самостоятельный вид аренды, форма и порядок заключения договора должны соответствовать общим правилам об аренде - специальные правила о договоре аренды зданий (сооружений) не применяются. Из этого следует, что договор лизинга недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации независимо от срока его заключения. - смешанный договор, содержащий элементы договора аренды недвижимого имущества. Как усматривается из вышеприведенного перечня, не все договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации. Так, регистрация договоров аренды земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений осуществляется в зависимости от срока договора аренды. Договоры аренды указанных объектов недвижимости, заключенные на срок менее года, не подлежат государственной регистрации и по общему правилу считаются заключенными с момента подписания его сторонами (ст. 433, 434 ГК); государственной регистрации подлежат договоры, заключенные на срок один год и более. При исчислении срока следует исходить из того, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК признается равным году <1>. -------------------------------- <1> См.: п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". Если срок аренды не определен сторонами и договор заключен на неопределенный срок, такой договор аренды не нуждается в государственной регистрации <1>. -------------------------------- <1> См.: п. 11 информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики, связанный с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4. Сделки, заключенные для изменения правоотношений по зарегистрированным договорам аренды (субаренды), также подлежат государственной регистрации. Так, подлежит государственной регистрации договор о передаче (уступке) арендатором прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) (ст. 389, ст. 391, п. 2 ст. 615 ГК), соглашение об изменении зарегистрированного договора аренды (п. 1 ст. 452 ГК, п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 26 февраля 2001 г. N 59). Согласно п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Поскольку в данном случае осуществляется не только передача прав требования, но и перевод долга, то к данной сделке применяются нормы Гражданского кодекса об уступке требования (цессии) (ст. 382 - 398 ГК) и о переводе долга (делегации) (ст. 391, 392 ГК). Уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации. Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды заключается между первоначальным арендатором (цедентом) и арендатором, приобретающим право аренды (цессионарием), арендодатель в сделке не участвует, хотя его согласие на такую сделку необходимо, если иное не установлено Гражданским кодексом, другим законом или иным правовым актом (п. 2 ст. 615 ГК). Так, земельным законодательством установлено, что согласие арендодателя на передачу арендатором арендных прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу может потребоваться только в случае, если необходимость получения этого согласия установлена договором аренды (п. 5 ст. 22 ЗК). Если договором аренды земельного участка получение согласия арендодателя на сделку не предусмотрено, то согласно п. 5 ст. 22 ЗК арендатор земельного участка вправе в пределах срока аренды передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. При аренде государственного или муниципального участка на срок более пяти лет передача арендных прав может быть осуществлена также без согласия арендодателя при условии его уведомления и договором аренды не может быть установлено иное (п. 9 ст. 22 ЗК) <1>. -------------------------------- <1> Подробнее об уведомлении арендодателя см. п. 15 - 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // Вестник ВАС РФ. 2005. N 5. В случае заключения между первоначальным арендатором (цедентом) и арендатором, приобретающим право аренды (цессионарием), договора передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) заключения нового договора аренды между арендодателем и новым арендатором не требуется. Согласно п. 2 ст. 385 ГК первоначальный арендатор обязан передать новому арендатору договор аренды как документ, подтверждающий его право требования к арендодателю. В соответствии с п. 1 ст. 2 комментируемого Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Внесение изменений в договор аренды является не только изменением условий договора, но и изменением ограничения (обременения). Поэтому, если стороны заключили дополнительное соглашение об изменении условий договора и не зарегистрировали данные изменения в Едином государственном реестре прав, то в Реестре будет содержаться информация только о тех условиях, которые содержит зарегистрированный договор, без учета изменений, внесенных дополнительным соглашением. Иными словами, государство юридически признает и подтверждает только те условия договора аренды, только такое обременение (ограничение) права арендодателя, запись о которых имеется в Едином государственном реестре прав. По общему правилу, установленному ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Для договоров аренды недвижимости закон не устанавливает каких-либо изъятий из общего правила. Следовательно, договор аренды недвижимости считается заключенным с момента его регистрации. Это же правило должно применяться при определении момента заключения дополнительного соглашения к договору аренды, поскольку последнее является неотъемлемой частью самого договора. Исходя из вышесказанного, любое соглашение об изменении договора аренды подлежит государственной регистрации. В случае если государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды не произведена, договор считается действующим в первоначальном виде, без учета изменений и дополнений. В п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено, что "соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды" <1>. -------------------------------- <1> Вестник ВАС РФ. 2001. N 4. 2. Государственная регистрация договора аренды осуществляется в порядке, установленном настоящим Законом, Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 <1>, Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 6 августа 2004 г. N 135 <2> (далее - Инструкция о регистрации договоров аренды). -------------------------------- <1> СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963; 1999. N 52. Ст. 6416; 2002. N 41. Ст. 3983; 2003. N 37. Ст. 3584; 2004. N 47. Ст. 4652; 2006. N 48. Ст. 5038. <2> Российская газета. N 188. 2004. 31 августа, N 7. 2005. 19 января. В п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 разъяснено, что "исходя из смысла положений Гражданского кодекса, регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество" <1>. -------------------------------- <1> Вестник ВАС РФ. 2001. N 4. Регистрация договора аренды - это одно регистрационное действие, совершаемое путем внесения в Единый государственный реестр прав двух записей под одним регистрационным номером, с даты совершения которых: - договор аренды считается заключенным; - у сторон возникают права и обязанности, предусмотренные договором, т.е. право одной стороны требовать совершения в свою пользу определенного действия и обязанность другой стороны исполнить соответствующее действие; - право собственности и иные зарегистрированные вещные права на объект недвижимости обременяются арендой; - арендатор приобретает право аренды. Записи о договоре аренды вносятся в подраздел III-4 ЕГРП "Запись о сделке". После внесения записи о регистрации договора аренды под тем же номером регистрации в подраздел III-1 "Запись об аренде" вносится запись об ограничении (обременении) вещного права арендой (п. 44 Правил ведения ЕГРП), с указанием даты начала и окончания аренды или даты начала аренды и ее продолжительности. Дата начала аренды может не совпадать с датой регистрации договора. Аренда является консенсуальной сделкой, для совершения которой достаточно достижения сторонами соглашения об условиях сделки, а не передача вещи, в отличие от реальных сделок. Понятие "срок действия договора" не тождественно понятию "срок аренды", поэтому дата заключения договора (дата государственной регистрации) может и не совпадать с моментом, с которого исчисляется срок исполнения конкретного обязательства. Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды такой период времени не включается в срок аренды <1>. -------------------------------- <1> См.: информационное письмо ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Что касается срока окончания аренды, то он может быть установлен конкретной датой или обусловлен истечением определенного периода времени. Если объектом аренды является нежилое помещение в здании, принадлежащем арендодателю на праве собственности, запись об аренде помещения вносится в подраздел III раздела, открытого и сформированного именно для этого здания. Открытия самостоятельного раздела на помещение, входящее в состав здания, не требуется. Регистрация договора аренды и есть регистрация обременения прав арендодателя на весь объект недвижимого имущества - здание, независимо от того, что предметом договора аренды являются только нежилые помещения, входящие в состав здания. На листе записи об аренде в графу "Описание предмета аренды" заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части. Если объект недвижимости арендуется целиком, то в этой графе пишется "Весь объект". Если предметом аренды является часть объекта, то в этой графе описываются характеристики передаваемой в аренду части. Предметом договора аренды могут являться несколько объектов недвижимого имущества, например земельный участок и расположенное на нем здание, сооружение. В этом случае запись о договоре аренды вносится в один из разделов, содержащих записи о данных объектах недвижимого имущества (п. 44 Правил ведения ЕГРП), например, в раздел, содержащий записи о земельном участке. В раздел ЕГРП, содержащий записи о здании, запись о регистрации договора аренды в подраздел III-4 не вносится. В этом разделе осуществляется запись об аренде в подразделе III-1. При этом в графу "Особые отметки регистратора" подраздела III-1 вносится запись о кадастровом номере земельного участка, идентифицирующем раздел, содержащий запись о регистрации договора аренды, номере подраздела этого раздела и листа, на котором произведена запись о регистрации договора аренды. Проведение государственной регистрации договора аренды удостоверяется штампом регистрационной надписи, который проставляется на оригинале договора (п. 77 Правил ведения ЕГРП). В штампе после слов: "Произведена государственная регистрация" указывается "аренды", проставляются дата государственной регистрации и номер, под которым сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав. Запись в штампе регистрационной надписи на договоре заверяется подписью регистратора с указанием его фамилии и инициалов и гербовой печатью. Если на регистрацию представлено несколько экземпляров договора, например экземпляр арендодателя и экземпляр арендатора, то штамп проставляется на каждом экземпляре, при этом произведенная в штампе запись должна быть идентична. При передаче прав и обязанностей по договору аренды в подраздел III-4 ЕГРП вносится запись о регистрации сделки - договора передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенайма). С момента внесения записи о государственной регистрации сделки происходит перемена лиц в арендном правоотношении, в договор аренды на оставшийся срок вступает новый арендатор. В подраздел III-1 "Запись об аренде" вносится новая регистрационная запись об аренде с указанием нового арендатора. Ранее внесенная запись об аренде (лист подраздела III-1) погашается в соответствии с п. 63 Правил ведения ЕГРП путем проставления штампа погашения регистрационной записи с указанием номера подраздела и листа, на котором произведена новая запись о той же самой аренде. На договоре перенайма проставляется штамп регистрационной надписи, удостоверяющей проведение государственной регистрации сделки. Смена арендатора происходит и в результате правопреемства. Так, при реорганизации юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом (ст. 58 ГК). В случае если в соответствии с разделительным балансом или передаточным актом к вновь образованному в результате реорганизации юридическому лицу переходят права и обязанности по договору аренды, смена арендатора должна быть отражена в ЕГРП. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК). В этом случае новый договор аренды не заключается, аренда как ограничение (обременение) преобразуется в пользу другого гражданина или юридического лица. По заявлению правопреемника арендатора на основании передаточного акта или разделительного баланса (в зависимости от способа реорганизации) и заключенного реорганизованным арендатором договора аренды в ЕГРП вносятся изменения в записи подраздела III-4 ЕГРП с использованием листа "Запись об изменениях", на котором отражается изменение арендатора, и вносится новая регистрационная запись об аренде (заполняется новый лист подраздела III-1). В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, по заявлению наследника в ЕГРП вносятся аналогичные записи на основании выданного нотариусом свидетельства о праве на наследство (иного документа, подтверждающего права наследников) и договора аренды, заключенного наследодателем. Ранее внесенная запись об аренде (лист подраздела III-1) погашается в соответствии с п. 63 Правил ведения ЕГРП путем проставления штампа погашения регистрационной записи с указанием номера подраздела и листа, на котором произведена новая запись о той же самой аренде. О перемене арендодателя по зарегистрированному договору аренды также вносится запись в ЕГРП. Перемена арендодателя происходит в результате правопреемства или отчуждения объекта аренды. Если в результате реорганизации юридического лица - арендодателя вновь возникшее юридическое лицо приобретает в порядке правопреемства право собственности на имущество, переданное в аренду, арендные отношения не прекращаются. Данное положение действует и в случае смерти гражданина - арендодателя, правопреемниками которого являются наследники. Отчуждение арендодателем сданного в аренду имущества не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК). Арендатор в течение оставшегося срока продолжает пользоваться арендованным помещением на условиях ранее заключенного договора, уплачивая арендную плату новому арендодателю. После государственной регистрации перехода права собственности на арендованное имущество в регистрационные записи подраздела III-4 и подраздела III-1 вносятся изменения с указанием нового арендодателя на листе "Запись об изменениях". Основанием для внесения записей об изменениях является регистрационная запись о вещном праве нового арендодателя. Внесение изменений осуществляется по заявлению любой из сторон договора аренды. Если перемена арендодателя не будет отражена в ЕГРП, то это не является основанием для прекращения аренды, поскольку арендные отношения сохраняются в силу приведенных выше общих положений Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве и специальных норм об аренде. Дополнительное соглашение к договору аренды регистрируется в том же порядке, что и сам договор аренды. Инструкцией о регистрации договоров аренды (п. 19) предусмотрено, что при изменении договора аренды на основании соглашения сторон договора в подраздел III-4 ЕГРП вносится запись о регистрации дополнительного соглашения. Запись о государственной регистрации договора аренды, уже имеющаяся в подразделе III-4, не погашается. Если условия, изменяемые дополнительным соглашением, приводят к изменению записи подраздела III-1 "Запись об аренде", например, изменился срок аренды, то в запись подраздела III-1 вносятся соответствующие изменения. Изменения вносятся путем заполнения специального листа "Запись об изменениях", который располагается за листом, содержащим запись об аренде, которая подлежит изменению. Лист "Запись об изменениях" не заполняется в случае, если условия дополнительного соглашения не приводят к изменению имеющейся в подразделе III-1 записи об аренде. Проведение государственной регистрации в данном случае также удостоверяется штампом регистрационной надписи, который проставляется на оригинале дополнительного соглашения. Если имеется вступившее в законную силу решение суда об изменении условий зарегистрированного договора аренды, то такое решение является основанием для внесения записей об изменении соответственно в подразделы III-4 и (или) III-1 Единого государственного реестра прав с использованием листа "Запись об изменениях". 3. В соответствии с п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 Закона регистрация договора аренды недвижимого имущества возможна только после осуществления государственной регистрации прав арендодателя в Едином государственном реестре прав. Исходя из вышеизложенных требований Закона, регистрация договора аренды может быть произведена только после регистрации в Едином государственном реестре прав одного из вещных прав арендодателя на передаваемые в аренду объекты недвижимого имущества: права собственности, права хозяйственного ведения, права оперативного управления. Кроме собственников в соответствии с законом арендодателями могут быть: - государственные и муниципальные предприятия, в чьем хозяйственном ведении находится недвижимое имущество, с согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом (п. 2 ст. 295 ГК); - казенные предприятия, владеющие имуществом на праве оперативного управления, с согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом (п. 1 ст. 297 ГК); - учреждения, имеющие право самостоятельного распоряжения имуществом, приобретенным за счет доходов от разрешенной учредительными документами деятельности (п. 2 ст. 298 ГК); - автономное учреждение, владеющее закрепленным за ним на праве оперативного управления имуществом, при этом согласие собственника требуется только на передачу в аренду недвижимого имущества, закрепленного за ним собственником или приобретенного за счет средств, выделенных собственником на приобретение такого имущества (п. 1 ст. 298 ГК). Существующее исключение из указанного порядка регистрации аренды прямо установлено законом и обусловлено тем, что не на все земельные участки государственная собственность на землю разграничена. Так, в соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЗК) <1> распоряжение земельными участками, относящимися по основаниям, указанным в ст. 3.1 Закона о введении в действие ЗК, к федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, возможно только после государственной регистрации права собственности на них. -------------------------------- <1> В редакции Федерального закона от 17 апреля 2006 г. N 53-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации". Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов, а в установленных законом случаях - органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации <1>. -------------------------------- <1> Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами, столицами субъектов Российской Федерации, осуществляется исполнительными органами государственной власти субъекта Российской Федерации, если это установлено законами соответствующих субъектов. В Москве и Санкт-Петербурге распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов, если законами данные полномочия не делегированы органам местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения. При этом отсутствие государственной регистрации права собственности не является препятствием для распоряжения земельными участками, в том числе и для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации аренды. В случае передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, регистрация договора аренды осуществляется в отсутствие государственной регистрации права собственности арендодателя. 4. В соответствии со ст. 16 Закона за государственной регистрацией договора, совершенного в простой письменной форме, обращаются все стороны по договору. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает для договоров аренды иной порядок обращения за регистрацией, согласно которому с заявлением о государственной регистрации может обратиться одна из сторон договора аренды, как арендодатель, так и арендатор. Согласно п. 3 ст. 165 ГК, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, например, не представляя другой стороне документы, необходимые для государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор <1>. -------------------------------- <1> См.: информационное письмо ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Следует заметить, что ответчиком в данном споре является уклоняющаяся от регистрации сторона, а не орган по государственной регистрации. Такое решение суда не заменяет государственной регистрации сделки и само по себе не порождает обязанности у органа по государственной регистрации осуществить регистрацию. Заинтересованная в регистрации сторона, в интересах которой вынесено решение суда, в установленном порядке обращается в орган по государственной регистрации, представляет необходимые для регистрации документы и вступившее в законную силу решение суда, заменяющее собой документы, которые должна была бы представить уклоняющаяся сторона. Регистрация договора осуществляется в общем порядке в соответствии с решением суда, а не на основании решения суда и не в порядке исполнения судебного решения. Если в ходе правовой экспертизы будут установлены причины, препятствующие государственной регистрации, то возможен отказ в регистрации договора аренды. Положения п. 1 ст. 28 Закона о недопустимости отказа в регистрации установленного судом права в данном случае неприменимо. Если договор аренды регистрируется не по заявлению правообладателя (арендодателя), орган по государственной регистрации должен в письменной форме уведомить правообладателя о проведенной государственной регистрации аренды в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации (п. 2 ст. 13 Закона). 5. Представленный на регистрацию договор должен соответствовать требованиям, предъявляемым Гражданским кодексом к договорам аренды. В соответствии со ст. 607 ГК объектом аренды могут быть земельные участки, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие непотребляемые вещи, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Не может быть объектом аренды доля в праве общей собственности, в том числе и земельная доля, а также доля в аренде. Находящийся в долевой собственности земельный участок может быть передан в аренду в целом или по частям. По договору аренды арендодатель обязуется передать нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК). В случае если по договору аренды имущество передается только во временное пользование и не передается во владение, в отношении этого имущества может быть заключен не один договор аренды. Например, нежилое помещение по договору аренды передается во временное пользование одному арендатору с 8 часов до 14 часов с понедельника по пятницу, а по другому договору аренды это же нежилое помещение передается во временное пользование другому арендатору с 14 часов до 20 часов с понедельника по пятницу (так называемая почасовая аренда), при этом арендодатель владения не утрачивает. Договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434, п. 1 ст. 651 ГК). В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В договоре должны быть определены следующие условия: а) стороны договора: фамилия, имя, отчество физических лиц, организационно-правовая форма и полное наименование юридических лиц; б) объект аренды: - предприятие как имущественный комплекс; - здание, сооружение, садовый дом, гараж; - жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры - только для арендаторов - юридических лиц; - нежилое помещение, часть нежилого помещения - комната (комнаты); - земельный участок, часть земельного участка. Следует обратить внимание, что имеют место ограничения передачи в аренду земельных участков, установленные законами Российской Федерации. Самовольные постройки не могут быть предметом договора аренды, поскольку в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и, следовательно, не может ею распоряжаться; в) данные об объекте недвижимого имущества и его местоположении: адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта, назначение, площадь, в том числе жилая, этажность, назначение земельного участка, категория земель, кадастровый номер земельного участка и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить объект недвижимого имущества, подлежащий передаче в аренду. При отсутствии в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК). Сторонам не следует произвольно определять назначение объекта недвижимого имущества и осуществлять нумерацию помещений. Эти данные должны быть взяты из документов технического учета (инвентаризации): выписки из технического паспорта, поэтажного плана здания, экспликации; г) размер арендной платы - для договора аренды зданий или сооружений является обязательным условием договора (ст. 654 ГК РФ); д) срок аренды. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельного вида аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (ч. 3 ст. 610 ГК). Так, Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ (в ред. Федерального закона от 18 июля 2005 г.) <1> установлено, что договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет (ч. 3 ст. 9). -------------------------------- <1> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018; 2004. N 27. Ст. 2711; 2004. N 41. Ст. 3993; 2004. N 52 (ч. 1). Ст. 5276; 2005. N 10. Ст. 758; 2005. N 30 (ч. 1). Ст. 3098. Максимальный срок аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен Лесным кодексом РФ <1> (далее - ЛК) и не может превышать 49 лет (п. 3 ст. 72); -------------------------------- <1> СЗ РФ. 2006. N 50. Ст. 5278. е) условия и порядок передачи имущества в аренду и возврата имущества; ж) при наличии условий о выкупе арендованного имущества: условия и сроки выкупа, цена выкупа. При правовой экспертизе представленного на государственную регистрацию договора аренды следует учитывать особенности, установленные законодательством для аренды различных видов недвижимого имущества. Так, при правовой экспертизе договора аренды земельного участка нужно учитывать следующее. В соответствии с ч. 2 ст. 27 ЗК земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектом сделок, предусмотренных Гражданским кодексом. Так, не могут предоставляться в частную собственность и быть объектом аренды земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами (ч. 4 ст. 27 ЗК): 1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК); 2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы; 3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; 4) объектами организаций федеральной службы безопасности; 5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны; 6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; 7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; 8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; 9) воинскими и гражданскими захоронениями; 10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ. Объектом аренды могут быть только земельные участки, прошедшие кадастровый учет. Заключить договор аренды земельного участка может только собственник земельного участка или лицо, уполномоченное собственником, за исключением передачи в аренду земельных участков, находящихся в неразграниченной государственной собственности <1>. -------------------------------- <1> Подробнее см.: п. 3 комментария настоящей статьи. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения заключается или с участниками долевой собственности или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных нотариально или должностным лицом органа местного самоуправления (п. 2 ст. 9 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Порядок и условия заключения договоров аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с гражданами и юридическими лицами, имеющими в собственности или в хозяйственном ведении здания, строения, сооружения, устанавливается Земельным кодексом и другими федеральными законами (ст. 36 ЗК). При этом если земельный участок, на котором расположено здание, строение, сооружение, не определен и отсутствует кадастровая карта (план) земельного участка, проект границ земельного участка, подлежащего передаче в аренду, должен быть утвержден органом местного самоуправления. Границы и размеры земельного участка определяются в данном случае с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, в том числе с учетом красных линий, границ смежных земельных участков, естественных границ земельного участка. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, или помещения в здании принадлежат одним лицам на праве собственности другим на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора <1>. -------------------------------- <1> Подробнее о заключении договора аренды см. п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // Вестник ВАС РФ. 2005. N 5. Порядок заключения договора аренды в данном случае не является публичным, поскольку собственникам зданий, строений, сооружений предоставлено исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретения права аренды земельного участка, на котором расположено принадлежащее на праве собственности гражданину или юридическому лицу здание, строение, сооружение, а юридические лица, имеющие в хозяйственном ведении указанные объекты недвижимого имущества, в силу прямо указания закона обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды в срок до 1 января 2008 г. <1>. -------------------------------- <1> См.: п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, иным лицам осуществляется на принципах публичности. Предоставление земельного участка под строительство осуществляется: а) без проведения торгов с предварительным согласованием места размещения объекта лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, при обязательном информировании населения органами местного самоуправления городских или сельских поселений о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (ст. 30 ЗК); б) без предварительного согласования места размещения объекта по результатам торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка или без проведения торгов (конкурсов, аукционов) гражданину или юридическому лицу, подавшему заявление о предоставлении земельного участка, при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для передачи в аренду под строительство земельных участков и поступлении на торги только одной заявки (ст. 30, ст. 30.2 ЗК). Земельные участки для жилищного строительства предоставляются в аренду только по результатам аукциона, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом (ст. 30.1 ЗК); в) без проведения торгов для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, лицу, заключившему договор о развитии застроенной территории по результатам открытого аукциона на право заключения такого договора (п. 2.1 ст. 30 ЗК, ст. 46.2 ГрК); г) для индивидуального жилищного строительства: - без проведения торгов на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка, при условии, что по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка других заявлений не поступило; - по результатам аукциона, если решение о проведении аукциона принял исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в пределах предоставленных им полномочий, либо если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка поступили заявление от других граждан (п. 3 ст. 30.1 ЗК). Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации договора аренды. Для целей, не связанных со строительством, земельные участки предоставляются (ст. 34 ЗК) на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков в соответствии со специальным актом, устанавливающим процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений, принятым публичным собственником земельных участков или органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Аренда лесного участка имеет следующие особенности. Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора (п. 1 ст. 74 ЛК), за исключением случаев передачи в аренду лесных участков: - для реализации приоритетных инвестиционных проектов в области освоения лесов (подп. 2 п. 3 ст. 74 ЛК); - для выполнения работ по геологическому изучению недр, для разработки месторождений полезных ископаемых (подп. 1 п. 3 ст. 74, ст. 43 ЛК); - для строительства и эксплуатации водохранилищ, иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений, специализированных портов (подп. 1 п. 3 ст. 74, ст. 44 ЛК); - для строительства, реконструкции, эксплуатации линий электропередач, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов (подп. 1 п. 3 ст. 74, ст. 45 ЛК). При заключении договора аренды лесного участка по результатам аукциона изменение условий аукциона по соглашению сторон договора аренды не допускается (п. 2 ст. 74 ЛК). Объектами аренды могут быть только лесные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 2 ст. 72 ЛК). Заключение договоров аренды лесных участков, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, осуществляется соответственно органами государственной власти, органами местного самоуправления в пределах их компетенции, установленной Лесным кодексом (п. 4 ст. 74 ЛК). При этом органы местного самоуправления осуществляют передачу в аренду лесных участков, находящихся в муниципальной собственности (ст. 84 ЛК), а органы государственной власти субъектов Российской Федерации осуществляют передачу в аренду лесных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации (ст. 82 ЛК) и собственности Российской Федерации (ст. 83 ЛК). При заключении договора аренды нежилого помещения значительную трудность представляет определение объекта аренды. Исходя из того, что предметом договора аренды могут быть только непотребляемые вещи, которые не теряют своих свойств в процессе их использования, вызывает большое сомнение квалификация договора о предоставлении в пользование части помещения, не выделенной в натуре, например, торгового места как договора аренды. Оборудованное торговое место, хотя и расположено в конкретном нежилом помещении и занимает определенную его часть, объектом недвижимого имущества не является. Применительно к одному оборудованному торговому месту в большом торговом зале это условие невыполнимо, поскольку невозможно выделить и определить конкретную часть помещения, которая является объектом аренды. Предоставление оборудованного торгового места на определенное время, например с 9 до 18 часов, можно квалифицировать как договор на оказание одной стороной определенных услуг другой стороне за вознаграждение. Соответственно такой договор государственной регистрации в Едином государственном реестре прав не подлежит. Услуги по предоставлению оборудованного торгового места не следует путать с арендой части помещения, выделенной в натуре, например комнаты в помещении, состоящем из нескольких комнат, как изолированных, так и проходных. В случае, когда объектом аренды является конкретная, выделенная часть помещения - комната, к договору аренды должен быть приложен поэтажный план здания, на котором обозначена часть помещения с указанием номера помещения и размера арендуемой площади. Договор аренды жилого помещения может быть заключен только с юридическим лицом, которое может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 30, ст. 17 ЖК). Физическим лицам жилое помещение в аренду предоставлено быть не может. При передаче в аренду предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК) право на предприятие как имущественный комплекс должно быть зарегистрировано в порядке, установленном ст. 22 Закона. При этом государственная регистрация права на предприятие как имущественный комплекс и регистрация договора аренды осуществляются федеральным органом в области государственной регистрации вне зависимости от места нахождения имущества, входящего в состав предприятия как имущественного комплекса. Исходя из содержания ст. 665 ГК, особенность предмета договора финансовой аренды (лизинга) заключается в том, что он включает в себя наряду с объектом лизинга (недвижимое имущество) также действия обязанных по нему сторон: действия лизингополучателя по принятию имущества во владение и пользование и действия лизингодателя по заключению договора купли-продажи лизингового имущества с продавцом, указанным лизингополучателем, и передаче объекта лизинга в аренду последнего. В соответствии со ст. 608 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику имущества или лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду. В данном случае специальной нормой закона - ст. 665 ГК - установлено, что арендодатель не только не является собственником имущества, но и не владеет им. По договору лизинга арендодатель обязуется передать имущество, которое ему указал арендатор и которое арендодателю необходимо приобрести у лица, являющегося на момент подписания договора аренды и на дату его государственной регистрации собственником имущества. Таким образом, квалифицирующим признаком договора лизинга, позволяющим отделить его от договора аренды, выступает то обстоятельство, что на момент его заключения лизингодатель не должен являться собственником или титульным владельцем имущества, подлежащего передаче в лизинг. В противном случае возникают обычные арендные отношения. Более того, в момент приобретения лизингодателем права собственности на недвижимое имущество оно по сути уже обременено арендными правами лизингополучателя. Предметом договора лизинга является конкретный объект недвижимости, обладающий индивидуальными признаками, имеющий конкретного собственника, а не недвижимость вообще и не товары (оборудование), которые изготавливаются продавцом и обладают только родовыми признаками. Это требование характерно не только для договора аренды и ее разновидности - лизинга, но и для любой сделки с объектом недвижимости. На момент заключения договора объект недвижимости существует и имеет собственника. Однако воля собственника на передачу им имущества в аренду отсутствует. Между тем ст. 667 ГК предусмотрено, что арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи в аренду. Можно предположить, что такое уведомление в обязательном порядке должно содержаться в договоре купли-продажи имущества. Поскольку договор купли-продажи в данном случае представляет собой договор в пользу третьего лица (ст. 430 ГК), лизингополучатель может быть прямо назван в договоре. Однако это не исключает возможности уведомления продавца и другими способами. Следует заметить, что законом не определен момент, когда лизингодатель должен договориться с собственником о продаже имущества. Очевидно, что все-таки еще до заключения договора лизинга сторонам (лизингодателю и лизингополучателю) должно быть известно, что имущество продается за определенную сумму. Известны должны быть также и состояние объекта недвижимости, и его цена. Кроме того, для заключения договора лизинга объекта недвижимого имущества лизингодателю потребуются документы технического учета (инвентаризации) объекта, которые имеются (или могут быть получены) только собственником объекта. Эти документы необходимы для заключения договора лизинга. Исходя из изложенного, представляется, что определенная договоренность о продаже имущества между сторонами договора лизинга и собственником недвижимости должна быть достигнута еще до заключения договора лизинга. Порядок осуществления регистрационных действий по правоотношениям лизинга обусловливается спецификой предмета лизинга. Регистрационные действия осуществляются в следующей последовательности: - регистрация ранее возникшего права продавца недвижимости (если право возникло до 31 января 1998 г. и не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав); - регистрация договора лизинга (именно с этого момента права собственника недвижимости, не являющегося стороной договора лизинга, обременены наличием арендных отношений, что и позволяет утверждать о наличии предварительного соглашения о продаже между продавцом и лизингодателем и о необходимости уведомления собственника о регистрации договора лизинга, а также о необходимости представления этих документов для государственной регистрации); - регистрация договора купли-продажи объекта лизинга, если такой договор подлежит обязательной государственной регистрации; - регистрация перехода права собственности на объект лизинга к лизингодателю. При этом одновременная подача участниками лизингового правоотношения документов на регистрацию лизинга, опосредуемого договорами финансовой аренды и купли-продажи недвижимости, не противоречит действующему законодательству. Государственная регистрация перехода права собственности на объект лизинга от лизингодателя к лизингополучателю может быть осуществлена при условии наличия в содержании договора лизинга данной возможности или отдельного дополнительного соглашения к договору лизинга, предусматривающего указанное правомочие лизингополучателя. При этом в качестве документа - основания для регистрации права должно быть представлено соглашение сторон или иные документы, подтверждающие выполнение ими условий о выкупе в полном объеме, соответствующих условиям Гражданского кодекса о выкупе арендуемого имущества (ст. 624 ГК). На сегодняшний день передача в лизинг объектов недвижимости представляется проблематичной, исходя из норм Земельного кодекса, закрепивших единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК). Статьей 666 ГК установлено ограничение - земельные участки не могут быть предметом лизинга. Вместе с тем в соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Таким образом, если предметом лизинга является здание, находящееся на земельном участке, принадлежащем продавцу здания на праве собственности, то лизингодатель обязан приобрести у продавца не только здание, но и земельный участок, который в лизинг передан быть не может. Если допустить в данном случае, что лизингодатель приобретает здание и земельный участок, но в лизинг передает только здание, то дальнейший выкуп лизингополучателем здания по договору лизинга невозможен, поскольку нельзя выкупить здание без земельного участка, а земельный участок не являлся предметом лизинга. Несколько по иному складываются правоотношения сторон в случае, когда здание, являющееся предметом лизинга, расположено на земельном участке, используемом продавцом на основании договора аренды. В этом случае лизингодатель, приобретя в собственность здание, в силу ст. 552 ГК и п. 1 ст. 35 ЗК приобретает право аренды земельного участка, на котором это здание расположено. Получая арендную плату за переданное по договору лизинга здание, лизингодатель выплачивает арендную плату за аренду земельного участка, на котором это здание расположено. При выкупе лизингополучателем здания по договору лизинга лизингополучатель приобретет право аренды земельного участка, на котором это здание расположено. В случае, если предметом договора лизинга является здание, расположенное на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования, лизингодатель, купив здание, обязан переоформить права на земельный участок: заключить договор аренды или выкупить в собственность (п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК). Очевидно, что для дальнейшего развития отношений по лизингу недвижимости запрет на передачу в лизинг земельных участков целесообразно сохранить только в отношении незастроенных (пустых) земельных участков, а также земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. 6. Пункты 2 и 3 содержат дополнительные требования к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию. В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона представления кадастрового плана земельного участка или плана объекта недвижимого имущества не требуется, если такой план ранее уже представлялся и был помещен в дело правоустанавливающих документов. Однако нормы комментируемой статьи являются специальными нормами и в данном случае имеют приоритет. К договору аренды земельного участка, представляемому на государственную регистрацию, должен быть приложен кадастровый план земельного участка. Если в аренду сдается часть земельного участка, то на прилагаемом кадастровом плане должна быть указана часть земельного участка, сдаваемая в аренду. При кадастровом учете земельных участков в Единый государственный реестр земель вносятся основные сведения о земельных участках, в том числе описание границ земельных участков, их отдельных частей (п. 2 ст. 14 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре"). В форме Ф.1.3 подраздела, открытого для внесения учетных кадастровых записей о земельном участке, указываются сведения о частях и обременениях земельного участка: площадь сформированной части и единица ее измерения, основная характеристика части, а в форму Ф.1.9 помещается план (чертеж, схема) границ части земельного участка и указывается учетный кадастровый номер части <1>. -------------------------------- <1> Порядок ведения государственного реестра земель кадастрового района. Раздел "Земельные участки", утвержден Приказом Росземкадастра от 15 июня 2001 г. N П/119 "Об утверждении документов государственного земельного кадастра", зарегистрировано в Минюсте России 20 июня 2001 г. N 2753 // Российская газета. N 130. 2001. 11 июля. В кадастровом плане земельного участка в формах В.3 и В.4 отражаются указанные сведения о сформированной и учтенной части земельного участка, передаваемой в аренду <1>. -------------------------------- <1> Правила оформления кадастрового плана земельного участка. ГЗК-1-Т.О-04-01-01, утверждены Росземкадастром 10 апреля 2001 г. // Российская газета. N 130. 2002. 11 июля. Отражение в кадастровом плане земельного участка характеристик сформированной части земельного участка, подлежащей передаче в аренду, позволяет соблюсти требования ч. 3 ст. 607 ГК о необходимости указания в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При передаче в аренду здания или помещения в здании или части помещения на государственную регистрацию должны быть представлены поэтажные планы здания, изготовленные организацией технического учета (инвентаризации), с определением части дома, части здания, нежилого помещения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Указанные документы должны быть приложены к договору, представляемому на государственную регистрацию, в силу прямого указания закона. Однако если в тексте договора аренды имеется ссылка на поэтажные планы как на неотъемлемую часть договора, то данные документы должны быть сброшюрованы вместе с договором или должны иметь указание на то, что являются приложением к договору. 7. Запись о прекращении аренды вносится в Единый государственный реестр прав по заявлению любой из сторон договора аренды на основании документов, свидетельствующих о прекращении договора аренды. Аренда может быть прекращена в связи с истечением срока аренды. Однако само по себе истечение срока аренды, указанного в записях Единого государственного реестра прав, не является основанием для погашения записи. Любая из сторон договора вправе обратиться с заявлением о прекращении аренды, представив при этом документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений. Таким документом может являться акт передачи арендованного имущества арендодателю (ст. 622 ГК) или уведомление, направленное одной стороне другой, о прекращении арендных отношений в связи с истечением срока аренды, о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, или соглашение о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия. Представление документов, подтверждающих фактическое прекращение арендных отношений, является необходимым в связи с тем, что по общему правилу ч. 2 ст. 621 ГК, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК). В этом случае сторона, обратившаяся с заявлением о прекращении аренды, должна представить документы, подтверждающие, что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды за три месяца или за иной срок, предусмотренный договором (ч. 2 ст. 610 ГК). При досрочном расторжении договора аренды регистрационная запись об аренде погашается на основании соглашения сторон о расторжении договора или вступившего в законную силу решения суда о досрочном расторжении договора. Решение суда о признании договора аренды недействительным также является основанием для погашения регистрационных записей об аренде. Арендованное имущество может быть выкуплено арендатором. Так, например, собственник здания, являющийся арендатором земельного участка, может выкупить земельный участок. В этом случае аренда прекращается совпадением кредитора и должника в одном лице (ст. 413 ГК). Основанием для внесения записи о прекращении аренды является сам факт регистрации перехода права собственности к арендатору. Прекращение договора аренды является основанием для внесения записи и о прекращении договора субаренды (ст. 618 ГК). Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав. На лицевой стороне листа, содержащего запись о регистрации договора аренды и листа, содержащего записи об аренде, проставляется специальный штамп погашения регистрационной записи, в котором проставляется дата регистрации прекращения аренды, сделки, фамилия и инициалы регистратора, его подпись. При ведении Единого государственного реестра прав на магнитных носителях запись о прекращении выполняется на отдельном листе, который располагается за листом с записью о прекращаемой аренде или сделке. При расторжении договора аренды на основании соглашения сторон договора также заполняется лист записи подраздела III-4 Единого государственного реестра прав. Указанный лист записи подраздела III-4 не заполняется, если для прекращения аренды представлено соглашение о прекращении договора аренды в связи с истечением срока аренды. Если погашение регистрационных записей было осуществлено на основании заявления арендатора, то орган по государственной регистрации должен уведомить правообладателя (арендодателя) объекта недвижимого имущества путем направления уведомления о погашении регистрационных записей об аренде. Указанное уведомление должно быть направлено в срок не более пяти рабочих дней с момента погашения записей. Проставление штампа погашения регистрационной записи на зарегистрированном договоре аренды либо на свидетельствующих о прекращении договора аренды документах не предусмотрено. Убедиться, что регистрационные записи об аренде погашены, арендатор или арендодатель могут, получив выписку из Единого государственного реестра прав. В случае, если основанием для прекращения аренды послужило соглашение о досрочном расторжении договора аренды, запись о регистрации которого внесена на отдельный лист подраздела III-4, на оригинале соглашения проставляется штамп регистрационной надписи, в котором после слов "Произведена государственная регистрация" указывается "соглашения о расторжении договора аренды", проставляются дата государственной регистрации и номер, под которым осуществлена регистрация. |