Статья 27. Государственная регистрация сервитутов

Комментарий к статье 27

1. Порядок установления и снятия сервитута регулируется ст. 131, 216, 274 - 277, 340, 460, 553, 613, 694 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ, Лесным кодексом РФ.
В некоторых случаях сервитутами могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
По гражданскому законодательству России собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка, а также другого объекта недвижимости) предоставления сервитута. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается на основании соглашения между лицом, требующим установления сервитута, и собственником (пользователем) соседнего участка, договора об установлении сервитута, надлежащим образом заверенной копии решения уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления об установлении сервитута на земельный участок (например, при обеспечении прохода или проезда, прокладки линий коммуникаций, установлении зоны охраны памятников истории и культуры и т.п.) и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 13 Закона). В случае недостижения соглашения об установлении сервитута спор решается судом по иску лица, требующего его установления. На условиях и в порядке, предусмотренных п. 1 и 3 ст. 274 ГК РФ, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Сервитут может быть срочным или постоянным, частным или публичным. В документах об установлении сервитута должны быть указаны его наименование и содержание, площадь сервитута, кадастровый номер участка, в пользу которого устанавливается сервитут, кадастровый номер участка, на котором устанавливается сервитут, дата начала отношений, срок, на который установлен сервитут, плата за пользование сервитутом (если она установлена). Государственная регистрация сервитута как ограничения вещного права возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (п. 2 ст. 13 Закона). При регистрации сервитута представляется кадастровый план земельного участка, на котором отмечена сфера действия сервитута, выданный органом кадастрового учета, либо технический паспорт с нанесением сервитутов на объект недвижимости, выданный органом учета. Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставления кадастрового плана земельного участка не требуется.
На основании ст. 553, 613, 694 ГК РФ в случае перехода любого вещного права на земельный участок по сделкам к другому лицу сервитут, обременяющий данный участок, сохраняется.
Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.
2. Земельный кодекс РФ устанавливает два вида сервитута: частный и публичный (ст. 23 ЗК РФ). Порядок установления частного сервитута регулируется гражданским законодательством. Публичный земельный сервитут устанавливается в интересах государства, местного самоуправления, населения, которое проживает на соответствующей территории. Основанием установления публичных земельных сервитутов могут быть нормы федеральных законов и нормативных правовых актов, нормативных правовых актов субъектов Федерации и органов местного самоуправления. Публичные земельные сервитуты могут быть срочными или постоянными. Пунктом 3 ст. 23 ЗК РФ установлен исчерпывающий перечень публичных сервитутов, в том числе для прохода, проезда, охоты, прогона скота, сенокоса и т.д.
Порядок установления сервитутов на лесные объекты регулируется ст. 21, 23 ЛК РФ.
Положения гражданского законодательства, земельного и иного законодательства Российской Федерации применяются к лесным сервитутам в той мере, в какой это не противоречит требованиям Лесного кодекса РФ.
Граждане имеют право свободно пребывать в лесном фонде и в не входящих в лесной фонд лесах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (публичный лесной сервитут). Публичный лесной сервитут не требует государственной регистрации.
Права пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда и права пользования участками не входящих в лесной фонд лесов могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц на основании договоров, актов органов государственной власти и местного самоуправления, а также судебных решений (частный лесной сервитут).
Права пользования участками лесного фонда, за исключением публичного лесного сервитута, возникают с момента государственной регистрации договора аренды, договора безвозмездного пользования, договора концессии участка лесного фонда, а также подписания протокола о результатах лесного аукциона по продаже права аренды, при наличии лесорубочного билета, ордера или лесного билета.
Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством установления сервитута, а также единственным доказательством существования зарегистрированного сервитута. Государственная регистрация земельных и лесных сервитутов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основе системы записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Запись о сервитуте вносится в подраздел III-3 Единого государственного реестра прав раздела, сформированного на обременяемый объект недвижимости.
Запись о регистрации сервитута может быть произведена на основании:
- заявления правообладателя обременяемого объекта недвижимости во всех случаях установления сервитута;
- заявления лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у него соглашения о сервитуте;
- заявления органа государственной власти или местного самоуправления в случае, если сервитут установлен этими органами в соответствии с законодательством в публичных интересах;
- заявления нотариуса, совершившего нотариальное удостоверение соглашения об установлении сервитута.
Если регистрация сервитута была произведена не на основании заявления правообладателя обременяемого объекта недвижимости, последний в обязательном порядке должен быть уведомлен о произведенной регистрации сервитута. Законом установлен месячный срок, в течение которого орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, зарегистрировавший сервитут, обязан уведомить об этом правообладателя. Копия направленного правообладателю уведомления помещается в дело правоустанавливающих документов.
Если сервитут установлен в соответствии с законодательством в публичных интересах органом государственной власти или местного самоуправления и его регистрация проведена по инициативе указанных органов, уведомление правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации.
В случае, если сервитут земельного участка был установлен ранее, т.е. до открытия в Едином государственном реестре прав раздела на этот земельный участок, запись о регистрации сервитута производится на основании документа (документов), которым (которыми) этот сервитут установлен, и не может быть произведена на основании данных, содержащихся в кадастровом или ином плане земельного участка.
Если в отношении одного и того же объекта недвижимости установлено несколько сервитутов, каждый из них подлежит регистрации с внесением записи о регистрации в Единый государственный реестр прав.
Запись о прекращении сервитута вносится на основании заявления правообладателя и лица, в пользу которого он установлен, в следующих случаях:
- наличия соглашения о прекращении сервитута, заключенного правообладателем обремененного объекта недвижимости и лицом, в пользу которого установлен сервитут;
- принятия акта органом государственной власти или местного самоуправления об отмене сервитута, в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен;
- прекращения срока действия сервитута, определенного соглашением сторон об установлении сервитута, или акта государственной власти, местного самоуправления, которыми установлен сервитут;
- вступления в законную силу решения суда о признании недействительным соглашения об установлении сервитута или акта органа государственной власти, местного самоуправления, которыми он установлен;
- вступления в законную силу решения суда о прекращении установленного сервитута.