Статья 28. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда

Комментарий к статье 28

1. Гражданские права и обязанности в соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ наряду с другими основаниями возникают и из судебного решения, устанавливающего гражданские права и обязанности. В данной статье используется общий термин "судебное решение", но исходя из положений п. 1 ст. 11 ГК РФ следует, что данный термин носит обобщающий характер и применяется к решениям, вынесенным в соответствии с правилами подведомственности судами общей юрисдикции, арбитражными судами и третейскими судами. При этом с учетом специфики рассмотренного дела речь может идти о решениях, признающих за гражданами или организациями определенные права на недвижимое имущество (например, право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитутные и иные вещные права), признающих недействительными оспоримые сделки или указывающих порядок применения последствий признания недействительными ничтожных сделок. В числе оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним ст. 17 комментируемого Закона указывает и на судебные акты, вступившие в законную силу (см. комментарий к упомянутой статье).
Постановление суда, разрешающее дело по существу, выносится в форме решения (ст. 194 ГПК РФ, ст. 167 АПК РФ). Решение признается вступившим в силу по истечении срока на кассационное (апелляционное) обжалование. В случае подачи кассационной (апелляционной) жалобы решение вступает в законную силу после рассмотрения дела кассационной (апелляционной) инстанцией, если решение не было отменено. Срок на кассационное обжалование решения судов общей юрисдикции составляет 10 дней после вынесения решения в окончательной форме. Апелляционная жалоба на решения арбитражных судов подается в течение месяца после принятия решения.
Решения ВАС РФ вступают в законную силу немедленно после их вынесения и не подлежат апелляционному обжалованию. В отличие от названного правила решения Верховного Суда РФ могут быть обжалованы в течение 10 дней после их вынесения в Кассационную коллегию Верховного Суда РФ (см. ст. 337 ГПК РФ). Таким образом, законодатель не предусматривает запрета кассационного обжалования судебных актов Верховного Суда РФ и немедленного вступления их в законную силу, распространяя на них общие правила вступления в силу решений и определений суда. Важным свойством решения суда, вступившего в законную силу, является его обязательность не только для лиц, в отношении которых оно вынесено, но и для всех должностных лиц, граждан и организаций.
К числу судей общей юрисдикции Федеральный закон от 17 декабря 1998 г. "О мировых судьях в Российской Федерации" (далее - Закон о мировых судьях) отнес мировых судей <1>. В их компетенцию входит рассмотрение по первой инстанции ряда категорий гражданско-правовых дел, решения по которым могут иметь силу правоустанавливающих документов в отношении недвижимого имущества, например, дела о разделе между супругами совместно нажитого имущества, дела по имущественным спорам при цене иска, не превышающей 500 минимальных размеров оплаты труда, установленных законом на момент подачи заявления (см. ст. 23 ГПК РФ).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1998. N 51. Ст. 6270.

В соответствии со ст. 1 Закона о мировых судьях вступившие в силу постановления мировых судей являются обязательными и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. При этом следует иметь в виду, что решения и определения мировых судей, в отличие от других не вступивших в законную силу судебных постановлений судов общей юрисдикции, обжалуются не в кассационном, а в апелляционном порядке в соответствующий районный суд через мирового судью. Срок на подачу апелляционной жалобы составляет 10 дней со дня вынесения решения мировым судьей в окончательной форме. Постановление апелляционной инстанции вступает в законную силу после его вынесения и обжалованию в кассационном порядке не подлежит (см. ст. 329 ГПК РФ).
Некоторая специфика при исчислении кассационного срока имеет место применительно к заочным решениям. В соответствии со ст. 237 ГПК РФ ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление о его отмене в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Если ответчик не воспользовался этим правом либо суд отказал ему в принятии заявления, то заочное решение может быть обжаловано в кассационном или апелляционном порядке в течение десяти дней по истечении срока подачи заявления ответчиком об отмене вынесенного заочного решения, а если такое заявление подано, то в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении поданного заявления.
Право на недвижимое имущество может быть установлено не только судебным решением, но и определением суда об утверждении мирового соглашения сторон, определением или постановлением кассационной, апелляционной, надзорной инстанций, вынесших новое решение по делу либо изменивших решение суда первой инстанции. Поэтому надо иметь в виду возможное различие в наименовании судебных процессуальных документов, устанавливающих право на недвижимое имущество. Подлинник решения суда (определения, постановления) составляется в одном экземпляре и находится в деле, которое хранится в суде. В органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, направляются копии указанных судебных актов.
Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество может служить также и решение третейского суда.
Разрешение спора третейским судом предполагает добровольное исполнение сторонами таких решений (см. п. 1 ст. 44 Федерального закона от 24 июля 2002 г. "О третейских судах в Российской Федерации"). Однако если решение не исполнено в указанные в нем сроки, оно может быть исполнено принудительно на основании исполнительного листа, выданного компетентным судом, с использованием правил исполнительного производства. Инициировать выдачу исполнительного листа вправе сторона, в пользу которой принято решение третейского суда (о порядке производства по делам о выдаче исполнительных листов см. гл. 47 ГПК РФ, § 2 гл. 30 АПК РФ).
Применительно к рассматриваемому вопросу можно обратиться к Постановлению ФАС Волго-Вятского округа от 12 ноября 2004 г. (дело N А29-4623/2004-2э), в котором отмечается, что в силу ст. 31 Федерального закона "О третейских судах в Российской Федерации" решение третейского суда становится обязательным для сторон с момента его принятия и должно исполняться добровольно. Если решение третейского суда не исполнено добровольно, то оно подлежит принудительному исполнению по правилам исполнительного производства, действующим на момент исполнения решения третейского суда, на основе выданного компетентным судом исполнительного листа.
Орган по регистрации прав на недвижимое имущество не является стороной третейского спора, его действия по регистрации права имеют публично-правовой характер. Поэтому государственная регистрация прав на основании решения третейского суда может быть осуществлена при наличии исполнительного листа, полученного выигравшей стороной, ООО "Фининвест Коми" не представило такого документа, в связи с чем ему правомерно отказано в государственной регистрации права собственности.
Говоря о решениях третейского суда, следует обратить внимание на то, что при отсутствии в третейском соглашении оговорки о том, что решение третейского суда является окончательным, решение третейского суда может быть оспорено любой из сторон третейского разбирательства в компетентном суде (суде общей юрисдикции или арбитражном) в срок, не превышающий трех месяцев со дня получения оспариваемого решения стороной, обратившейся с такого рода заявлением. По существу, в рассматриваемом случае мы сталкиваемся в определенных пределах с правилами о вступлении решений в законную силу, когда до истечения срока на обжалование (оспаривания) решение не носит обязательного характера. Однако ни в Законе о третейских судах, ни в ГПК РФ, ни в АПК РФ по этому поводу прямо ничего не сказано. Поэтому весьма желательно было бы получить по этому поводу официальное разъяснение применительно к деятельности органов по государственной регистрации в отношении реализации права сторон на обжалование решений третейских судов.
2. В соответствии с комментируемой статьей (п. 1) права на недвижимое имущество, установленные судебным актом, регистрируются на общих основаниях. А это значит, что заявителем должно быть подано заявление, приложены необходимые документы технического учета объекта недвижимости, внесена плата за государственную регистрацию, ибо без названных документов государственная регистрация произведена быть не может (см. комментарий к ст. 16). Применительно к ст. 18 данного Закона копии судебных актов, установивших право на недвижимое имущество, должны быть представлены не менее чем в двух экземплярах, один из которых с отметкой о государственной регистрации возвращается вместе со свидетельством о государственной регистрации правообладателю.
Предусмотренное п. 3 рассматриваемой статьи направление судебными органами в трехдневный срок копий решений или определений, вступивших в законную силу, в орган, осуществляющий государственную регистрацию, носит информационный характер, свидетельствующий о том, что у находящегося в споре имущества появился другой, пока еще не зарегистрированный, собственник.
3. Прибегнуть к помощи судебного решения для регистрации сделки возможно и в том случае, когда сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации. Суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В соответствии с таким решением сделка будет зарегистрирована (см. ст. 165 ГК РФ, п. 1 ст. 16 комментируемого Закона).
На основании вступившего в законную силу судебного акта при наличии спора между органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем в Единый государственный реестр прав также могут быть внесены уточненные данные о границах и площади земельного участка (см. ст. 18 комментируемого Закона).
4. Процессуальное законодательство знает несколько способов уточнения самим судом содержания ранее вынесенного им судебного решения. Это возможно путем вынесения дополнительного решения в порядке ст. 201 ГПК РФ и ст. 178 АПК РФ в случаях, если: 1) по какому-либо требованию, являвшемуся предметом рассмотрения в судебном заседании, не было вынесено решение; 2) разрешив вопрос о праве, суд не указал размера присужденной суммы; имущества, подлежащего передаче; действий, которые должен совершить ответчик; 3) не решен вопрос о судебных расходах. Вторым способом является исправление явных арифметических ошибок, описок и опечаток в судебном решении (ст. 200 ГПК РФ, ст. 179 АПК РФ). К третьему можно отнести разъяснения решения суда, которые делаются самим судом, вынесшим решение, в случае неясности этого решения. Однако при этом не допускается изменение его содержания (ст. 202 ГПК РФ, ст. 179 АПК РФ).
Действующее процессуальное законодательство наделяет лиц, участвующих в деле, а также судебного пристава-исполнителя правом постановки перед судом вопроса о разъяснении решения (ст. 17 Федерального закона "Об исполнительном производстве"). Законодательство предусматривает и возможность изменения судом, вынесшим решение, способа и порядка его исполнения по инициативе лиц, участвующих в деле, а также судебного пристава-исполнителя (ст. 203 ГПК РФ, ст. 324 АПК РФ, ст. 18 Закона об исполнительном производстве).
К отношениям, складывающимся при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, могут быть применены правила по разъяснению судебного решения, а также по изменению способа и порядка его исполнения. При этом инициатором запроса в суд может выступать государственный регистратор либо правообладатель, имеющий письменное заключение государственного регистратора. Такой запрос возможен в тех случаях, когда в судебном решении не содержится необходимых сведений, которые должны быть внесены государственным регистратором в Единый государственный реестр прав. Тем самым настоящим Законом расширяется субъектный состав лиц, обладающих правом на обращение в суд по названным вопросам. Разъяснение решения, изменение способа и порядка исполнения решения должно производиться и в этих случаях применительно к правилам ст. 202, 203 ГПК РФ, ст. 179, 324 АПК РФ в судебном заседании с извещением лиц, участвующих в деле, неявка которых не препятствует рассмотрению и разрешению поставленных перед судом вопросов. С учетом положений комментируемой статьи можно сделать вывод о том, что суд также должен извещать государственного регистратора прав и правообладателя о времени и месте судебного заседания.
5. Оспаривание в суде прав на недвижимое имущество не является основанием для приостановления государственной регистрации прав, что следует из комментируемой статьи, а также из ст. 19 рассматриваемого Закона. На государственного регистратора лишь возлагается обязанность сделать соответствующую запись о нахождении в суде дела по спору конкретного лица (лиц) относительно данного недвижимого имущества.
О подробной процедуре проведения государственным регистратором данного действия см. п. 31 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в ред. Приказов Минюста России от 12 ноября 2003 г. N 288, от 19 января 2005 г. N 4).
Согласно п. 4 ст. 19 рассматриваемого Закона государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда, но из этой нормы отнюдь не следует, что приостановление государственной регистрации может иметь место в связи с находящимся в суде делом об оспаривании прав на недвижимое имущество. Более того, п. 2 ст. 28 Закона (в ред. Федерального закона от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ) не рассматривает данную ситуацию как основание для отказа в государственной регистрации перехода данного права с объектом недвижимого имущества, если нет причин, препятствующих государственной регистрации перехода права. Естественно, что в данном случае имеются в виду иные препятствующие причины.
О том, что наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него, прямо указывается в п. 2 ст. 20 рассматриваемого Закона.
Следует отметить, что такое решение вопроса существенно отличается от правил, закрепленных в иных законодательных актах, где наличие данных о нахождении имущества в споре служит обязательным основанием для приостановления соответствующего производства до разрешения дела судом (см., например, ст. 41 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 7 ст. 20 Закона об исполнительном производстве). Даже суд обязан приостановить производство по делу при невозможности рассмотрения конкретного спора до разрешения другого дела, находящегося в конституционном, гражданском, уголовном или административном производстве (ст. 215 ГПК РФ, ст. 143 АПК РФ). На основе изложенного можно сделать вывод о том, что положение п. 2 ст. 28 Закона не вполне согласуется со сложившейся практикой законодательного регулирования рассматриваемого вопроса.
6. Под арестом имущества понимается опись имущества, объявление запрета распоряжаться им, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом. Арест имущества применяется для обеспечения иска в гражданском и арбитражном процессах, с целью обеспечения сохранности имущества должника для последующей передачи взыскателю или реализации имущества, при исполнении судебного акта о конфискации имущества должника, для обеспечения гражданского иска, возникшего из уголовного дела. Арест недвижимого имущества влечет ограничение в правах: имущество не может быть продано, подарено, обменено, сдано внаем (аренду), заложено. Именно с ограничением при аресте полномочий собственника или титульного владельца недвижимого имущества связана необходимость быстрого (в трехдневный срок) извещения государственного регистратора о произведенном аресте. Решение об аресте имущества оформляется различными процессуальными документами (см. ст. 140, 141 ГПК РФ, ст. 91, 93 АПК РФ, ст. 115 УПК РФ, ст. 51 Закона об исполнительном производстве, Положение о порядке и условиях хранения арестованного и изъятого имущества, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 7 июля 1998 г. N 723 - в ред. Постановления Правительства РФ от 30 декабря 2005 г. N 847).
В соответствии с дополнением п. 3 комментируемой статьи абз. 3 регистрация ареста недвижимого имущества проводится без оплаты, в связи с чем документ об уплате государственной пошлины не представляется.
В ныне действующей редакции комментируемого Закона (ст. 28) в целях охраны прав заинтересованных лиц устанавливаются краткие сроки как для направления заверенных копий процессуальных документов органами, наложившими арест (трехдневный срок со дня принятия решения), так и для письменного информирования правообладателя (не более пяти рабочих дней) органами регистрации со дня ограничения права.
В Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в ред. Приказов Минюста России от 12 ноября 2003 г. N 288, от 19 января 2005 г. N 4) в п. 45 обращается внимание на целесообразность предварительно запросить у органа, наложившего арест, сведения о том, не снят ли данный арест на момент рассмотрения вопроса о его регистрации, если заверенная копия решения о наложении ареста представляется не организацией, наложившей арест, а другим лицом (например, истцом) в целях государственной регистрации ареста. Аналогичным образом рекомендуется поступать и в тех случаях, когда иными лицами представлена незаверенная копия решения о наложении ареста, а кроме того, в этом тексте следует также запросить заверенную копию решения.
7. Важное значение имеет дополнение комментируемой ст. 28 п. 4, в соответствии с которым копия вступившего в законную силу судебного решения о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным подлежит обязательному направлению судебными органами в трехдневный срок в орган по государственной регистрации.
В орган по государственной регистрации должны также поступать сведения о членах семьи собственника жилого помещения, находящегося под опекой или попечительством, а также несовершеннолетних членах семьи собственника, оставшихся без родительского попечения. Обязанность сообщать о такого рода фактах возложена на органы опеки и попечительства, которые должны это сделать в течение трех дней со дня установления опеки или попечительства либо со дня, когда им стало известно об отсутствии родительского попечения.
Из этого следует, что законодательством создана схема, при которой отчуждение жилого помещения, в котором проживают указанные лица, невозможно без предварительного согласия органа опеки и попечительства.
Записи об указанных ранее сведениях вносятся в графу "Особые отметки" Единого государственного реестра прав. Более подробно о порядке совершения названых ранее действий см. п. 29, 31.1 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.