Статья 29. Государственная регистрация ипотеки

Комментарий к статье 29

1. Пункт 5 комментируемой статьи рассматривает Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" как специальный по отношению к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" акт. По этой причине при расхождении между названными законами по вопросам, связанным с регистрацией ипотеки, приоритетом обладает Закон об ипотеке.
В соответствии с комментируемым Законом, а также Законом об ипотеке Министерство юстиции РФ, Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг утвердили 16 октября 2000 г. Инструкцию "О порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом права требования по ипотечным кредитам" (в дальнейшем - Инструкция). Указанная Инструкция, помимо общих положений, включила нормы, посвященные требованиям, предъявляемым к документам, которые представляются на государственную регистрацию ипотеки, порядку самой регистрации, а также погашения регистрационной записи об ипотеке и государственной регистрации последующей ипотеки, особенностям государственной регистрации ипотеки, возникающей на основании закона, государственной регистрации владельцев закладной, государственной регистрации при уступке прав по договору об ипотеке и права требования по обязательству, обеспеченному ипотекой <1>.
--------------------------------
<1> БНА. 2000. N 48.

2. Статья 1 Закона об ипотеке содержит определение одноименного договора. Оно сводится к тому, что по этому договору залогодержатель - кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными федеральным законом (ст. 1 Закона об ипотеке). Изъятия, о которых идет речь, предусмотрены, в частности, в ст. 64 ГК для определенных кредиторов.
3. Ипотека может возникнуть и без договора, непосредственно в силу федеральных законов при наличии указанных в них обстоятельств. В этом случае к отношениям сторон применяется Закон об ипотеке, если указанным Федеральным законом не предусмотрено иное.
Случаи, когда возможно возникновение ипотеки из закона, предусмотрены и в Гражданском кодексе. Так, товар, проданный в кредит, т.е. с оплатой через определенное время после его передачи покупателю, с момента передачи и до его оплаты признается находящимся в залоге у продавца (п. 5 ст. 488). Залог, о котором идет речь, обеспечивает исполнение покупателем своей обязанности рассчитаться за товар. Указанная норма включена в общие положения о купле-продаже. Если иное не предусмотрено заключенным сторонами договором купли-продажи, возможно признание ипотечного обязательства возникшим тогда, когда предметом договора купли-продажи в кредит служит недвижимость.
Еще один пример - передача земельного участка или иного недвижимого имущества под выплату ренты. Имеется в виду, что получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на переданное под выплату ренты имущество - земельный участок или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 587 ГК).
Существует различие между этими двумя нормами. Первая (п. 5 ст. 488 ГК) не будет действовать при наличии на этот счет специального указания в договоре. В то же время вторая (п. 1 ст. 587 ГК) является императивной, а следовательно, ипотечное обязательство должно в этом случае считаться возникшим даже и тогда, когда договором предусмотрено иное.
4. В силу п. 1 ст. 3 Закона об ипотеке ею обеспечивается уплата залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству, притом полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (займодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
При отсутствии в договоре иного ипотека обеспечивает одновременно уплату залогодержателю различных по характеру сумм (п. 1 ст. 3 Закона об ипотеке). Имеются в виду возмещение убытков и (или) уплата неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; выплата процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, когда они предусмотрены либо договором, либо законом; возмещение судебных издержек и иных расходов, которые вызваны обращением взыскания на заложенное имущество, а также возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
5. Договор об ипотеке должен включать условие о предмете (его оценке), а также существе, размере и сроке исполнения обеспеченного залогом обязательства, правовые основания принадлежности закладываемого имущества залогодателю. Такой договор (ст. 10 Закона об ипотеке) подлежит в обязательном порядке государственной регистрации.
Допустимо ограничиться вместо заключения договора об ипотеке включением специального на этот счет условия в тот договор, которым закреплено само обеспеченное залогом обязательство. В последнем случае заключенный договор (например, об аренде) с включенным в него условием об ипотеке, с точки зрения содержания, формы и обязательности государственной регистрации должен отвечать требованиям, предъявляемым на этот счет к ипотечному договору.
В свою очередь, Правила ведения Единого государственного реестра прав предусматривают необходимость фиксировать в нем предмет ипотеки (весь объект или точно определенную его часть), дату учинения соответствующей регистрации и срок исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а также точную его сумму или способы определения этой суммы.
6. Из числа недвижимого имущества, на которое распространяется комментируемый Закон, предметом ипотеки могут быть земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, воздушные и морские суда, суда внутреннего водного транспорта и космические объекты (ст. 5 Закона об ипотеке).
В случаях, когда иное не предусмотрено договором, ипотека распространяется и на все неотделимые улучшения предмета залога.
Пункт 2 ст. 5 Закона об ипотеке особо выделяет возможность залога незавершенного строительством недвижимого имущества, в том числе здания и сооружения, которые возведены на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства. Имеются в виду при этом объекты, расположенные на земельном участке, отведенном в установленном законодательством Российской Федерации порядке для строительства. Их залог возможен, однако, лишь тогда, когда одновременно со зданием (сооружением) по одному и тому же договору передается в ипотеку земельный участок (его часть), на котором находится закладываемый объект. Подобный "двойной" залог допускается при условии, если соответствующий земельный участок (его часть) принадлежит залогодателю на праве аренды либо функционально обеспечивает закладываемый объект. Подобный залог предполагает, что незавершенное строительство производилось на земельном участке (его части), который принадлежал залогодателю на праве аренды. Предметом ипотеки становится тогда сам объект - незавершенное строительством здание или сооружение как таковое, т.е. вместе с земельным участком. Об ипотеке строящихся жилых домов и квартир см. ст. 76 Закона об ипотеке.
Предметом залога может быть не только сама недвижимость, но и обязательственные права на нее. Речь идет о правах, принадлежащих арендатору по отношению к арендованному недвижимому имуществу. Если иное не установлено законом и не противоречит существу арендных отношений, на залог таких прав распространяются общие положения об ипотеке недвижимости. К числу специальных норм относится то, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, для осуществления ипотеки арендных прав необходимо получить согласие арендодателя. В случаях, когда в этой роли выступает лицо, не обладающее правом собственности на заложенное имущество (если иное не предусмотрено законом или договором), для передачи в ипотеку арендных прав требуется также согласие еще и собственника.
С учетом того, что при неисполнении обеспеченного залогом обязательства заложенное имущество подлежит реализации, Закон об ипотеке и некоторые другие федеральные законы определенным образом ограничивают возможности залога отдельных видов недвижимости. Общее правило на этот счет состоит в недопустимости ипотеки имущества, изъятого из оборота, а равным образом такого, на которое в силу федерального закона не может быть обращено взыскание. Приведенное правило охватывает также недвижимое имущество, которое признано в установленном законом порядке не подлежащим приватизации. Такой же запрет ипотеки предусмотрен для отдельных категорий земель - тех, для которых введен особый правовой режим. Имеется в виду, что в противном случае такой режим мог бы оказаться нарушенным, когда по причине непогашения долга пришлось бы реализовывать заложенное имущество. Речь идет о землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодьях из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Запрещается также ипотека индивидуальных и многоквартирных домов и квартир, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В некоторых случаях, чтобы не допустить излишнего дробления земельных участков, признается невозможной передача в ипотеку их части. Имеются в виду земельные участки, площадь которых не достигает минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (см. п. 1 и 2 ст. 63 Закона об ипотеке).
В соответствии с п. 2 ст. 295 ГК предприятия, у которых имущество находится на праве хозяйственного ведения, могут отдавать в залог недвижимость только с согласия собственника.
Для некоторых выделенных в Законе об ипотеке ситуаций предусмотрена обязательность получения разрешения компетентных органов применительно к недвижимости, в отношении которой действует разрешительный порядок ее реализации (ст. 6 указанного Закона).
Особо урегулирована возможность ипотеки той части государственной собственности, которая не была передана в хозяйственное ведение государственным предприятиям. Речь идет, таким образом, о государственной регистрации имущества, которое закреплено в оперативном управлении государственных учреждений и казенных предприятий либо входит в состав казны Российской Федерации или субъекта Российской Федерации. Такое имущество может быть передано в залог лишь по решению Правительства РФ или правительства (администрации) субъекта Российской Федерации.
При ипотеке предприятия как имущественного комплекса предметом служит все входящее в этот комплекс имущество. Ипотека здания и сооружения возможна только с одновременной ипотекой по одному и тому же договору; земельного участка, на котором находится передаваемая в ипотеку недвижимость, либо часть указанного участка, которая функционально обеспечивает закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды участка или его части (ст. 69 Закона об ипотеке).
7. Государственная регистрация ипотеки на основе совместного заявления залогодателя и залогодержателя, а в случаях, когда основанием для государственной регистрации служит заключенный сторонами нотариально заверенный договор, достаточным признается заявление, поступившее только от одной из сторон договора.
Содержащееся в ч. 2 п. 1 комментируемой статьи указание на необходимость приложения к заявлению предусмотренных в договоре документов означает, что имеются в виду те из них, которые перечислены в п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке: договор об ипотеке и его копия, а также документ об уплате государственной пошлины, документы, предусмотренные в договоре в качестве приложения к нему, а в случае, когда ипотека осуществляется на основе закладной (при этом указана сама закладная), - и приложенные к ней документы об уплате государственной пошлины.
Учитывая возможность последующих залогов одного и того же имущества и при этом приоритетное удовлетворение требований предшествующих залогодержателей, Закон об ипотеке (п. 6 ст. 20) определяет, что должно считаться датой совершения государственной регистрации ипотеки - день, в который была учинена соответствующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Именно с этого момента ипотека считается возникшей для третьих лиц. В Законе специально предусмотрено, что очередность совершения регистрационных записей определяется на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, который ведет указанный Реестр. На орган, который осуществил государственную регистрацию, возлагается обязанность оставить в своем архиве копию договора об ипотеке, а при выдаче закладной также и ее копию (п. 4 ст. 22 Закона об ипотеке).
Пункт 2 комментируемой статьи содержит специальное, относящееся только к ипотеке указание на основания для отказа в ее регистрации. Речь идет о недопустимости ипотеки соответствующего недвижимого имущества в силу законодательства Российской Федерации, а также несоответствия содержания договора об ипотеке и прилагаемых к нему необходимых документов требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Источником данных, о которых идет речь в п. 3 комментируемой статьи - о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимости обеспеченного ипотекой обязательства, - служит договор об ипотеке, содержание которого определено в ст. 9 Закона об ипотеке, включающей аналогичный перечень данных в содержание указанного договора. Та же ст. 9 конкретизирует требования, предъявляемые к соответствующим данным. Это относится к условиям о предмете, цели и сроках соответствующего договора.
Регистрационная запись об ипотеке должна содержать кроме данных, перечисленных в п. 3 комментируемой статьи, указание в соответствующих случаях на то, что право залога удостоверено закладной (если договор об ипотеке предусматривает выдачу закладной), а также данные о первоначальном залогодержателе (ст. 22 Закона об ипотеке).
Помимо записи в Едином государственном реестре прав удостоверение государственной регистрации сделки об ипотеке производится путем учинения соответствующей надписи на договоре об ипотеке с указанием, какой именно орган, где и когда осуществил регистрацию. Приведенные данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, который осуществлял регистрацию. Те же сведения и таким же образом заверенные включаются в выданную первому залогодержателю закладную (ст. 22 Закона об ипотеке).
8. Для проведения государственной регистрации ипотеки установлен определенный срок - один месяц со дня поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию, необходимых для регистрации документов.
В п. 2 - 5 ст. 21 Закона об ипотеке содержится указание на основания и порядок того, что именуется в нем отложением государственной регистрации ипотеки. Используемое в этой статье соответствующее понятие равнозначно "приостановлению государственной регистрации" - понятию, используемому в ст. 19 Закона о государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
С учетом специального характера Закона об ипотеке для государственной регистрации залога недвижимости необходимо руководствоваться в соответствующих случаях прежде всего нормами, посвященными приостановлению (отложению) государственной регистрации ипотеки, и лишь в той части, в какой это им не противоречит.
Закон об ипотеке (п. 2 ст. 21) допускает возможность отложения государственной регистрации при непредставлении в орган, который ее осуществляет, обязательных документов, при несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов предусмотренным законодательством требованиям, а также при необходимости проверить подлинность представленных документов. К этому следует добавить возможность отложения (приостановления) государственной регистрации и во всех иных случаях, когда у регистратора возникают сомнения в наличии оснований для государственной регистрации.
При отложении государственной регистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию, назначает срок для устранения указанных им недостатков. Этот срок не может составлять более одного месяца, и в случае его пропуска в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано (п. 2 ст. 21 Закона об ипотеке).
При возникновении судебного спора по поводу прав на недвижимое имущество, которое является предметом ипотеки, или по поводу обращения взыскания на это имущество государственная регистрация должна быть отложена (приостановлена) до момента разрешения спора (п. 4 ст. 21 Закона об ипотеке).
К отложению (приостановлению) государственной регистрации применяются также и иные нормы ст. 19 самого Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это относится к предоставлению дополнительного срока в один месяц на случай направления представленных документов для подтверждения их подлинности, возможности приостановления государственной регистрации прав по инициативе самого залогодателя сроком не более трех месяцев, а также к приостановлению государственной регистрации на основании определения или решения суда.
9. Закон об ипотеке (ст. 13) предусмотрел, что если иное не предусмотрено федеральным законом, для удостоверения права залогодержателя-кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке может использоваться особая именная ценная бумага - закладная. Закладную составляет сам должник-залогодатель, а если в роли залогодателя выступает третье лицо, то должник и залогодатель делают это совместно. Закладная выдается органом, который осуществляет государственную регистрацию после того, как им будет зарегистрирована ипотека. Подобно иным именным ценным бумагам закладная передается другим лицам в порядке уступки прав - цессии (п. 2 ст. 146 и ст. 390 ГК) - путем совершения на ней передаточной надписи. Каждый новый держатель закладной вправе потребовать регистрации его в качестве залогодержателя. Это возможно потому, что первоначальный кредитор, указанный в Едином государственном реестре прав, и последующие держатели закладной с ее передачей утрачивают все права по отношению к должнику, включая то, которое вытекает из самого обеспеченного залогом обязательства. Обладателем указанного права вместе с правом залога становится последний держатель закладной.
С погашением регистрационной записи об ипотеке, вызванным прекращением залога, закладная утрачивает силу.
Если в договоре предусмотрено, что права удостоверяются закладной, необходимо представить отвечающую требованиям Закона об ипотеке саму закладную, а также те документы (в оригинале и в копии), которые были названы в закладной в качестве приложения к ней. В закладной непременно должны содержаться перечисленные в ст. 14 Закона об ипотеке данные, в частности индивидуализирующие залогодателя-должника, первоначального залогодержателя, обеспечиваемый ипотекой кредитный договор (иное денежное обязательство), с указанием даты и места заключения договора (иного основания обязательства), сведения о сумме и сроке (сроках) погашения долга, описание заложенного имущества и его денежная оценка, указания на наличие или отсутствие обременений закладываемого имущества, наименование принадлежащего залогодателю права на заложенное имущество, сведения о государственной регистрации ипотеки, дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю. Закладная должна быть подписана залогодателем (а если в такой роли выступает третье лицо, необходима одновременно и подпись должника по обязательству, обеспеченному ипотекой), а также включать указание на дату ее выдачи.
В Законе об ипотеке (п. 4 ст. 13) предусмотрены случаи, при которых исключается возможность выдачи закладной и тем самым в виде общего правила ограничивается участие в обороте обеспеченных залогом прав на недвижимость. Сюда относится ипотека предприятия как имущественного комплекса, леса, а также права аренды на это имущество. Особо выделен запрет выдачи закладной, если само денежное обязательство, обеспеченное залогом, не только не содержит указаний на то, какова была сумма долга на момент заключения договора, но в нем отсутствуют условия, которые позволяли бы определить соответствующую сумму в будущем, когда появится в этом потребность (по терминологии Закона об ипотеке - "в нужный момент").
Закон об ипотеке содержит специальную статью (16), посвященную регистрации владельцев закладной. В ней предусмотрено, что любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя с указанием его имени и места жительства, а если владельцем закладной является юридическое лицо, - его наименования и места нахождения. При этом регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя, предъявившего закладную.
10. Пункт 4 комментируемой статьи указывает основания, в силу которых происходит погашение регистрационной записи об ипотеке, что означает тем самым прекращение самого ипотечного обязательства. Имеется в виду выраженная соответствующим образом воля самого залогодержателя, либо совместно выраженная воля обеих сторон ипотечного обязательства - залогодержателя и залогодателя, либо решение суда, вступившее в законную силу (например, о признании недействительными договоров об ипотеке), либо исполнение должником основного, обеспеченного залогом, обязательства.
Указанный пункт комментируемой статьи совпадает с п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке ("Погашение регистрационной записи об ипотеке"). Пункт 2 этой статьи определяет последствия погашения регистрационной записи об ипотеке. Они состоят в том, что следствием погашения регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением самой ипотеки происходит аннулирование закладной в установленном законом порядке. Аннулированная таким образом закладная передается лицу, на котором лежала обязанность по закладной. При этом такое последствие может наступить лишь при условии, что указанное лицо само заявит соответствующее требование.