Статья 3. Правовая основа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Комментарий к статье 3

1. Первоначальное название комментируемой статьи - "Законодательство Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", думается, было более удачным и более соответствовало сути статьи, да и законодательная практика идет по пути указания, как правило, в первых статьях законов предмета правового регулирования.
2. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - законодательство о государственной регистрации прав) стало формироваться с середины 90-х гг. Ранее данного нормативного материала в российском законодательстве просто не было, и его появление во многом связано с проводимыми в стране экономическими преобразованиями. До принятия комментируемого Закона нормативными актами функции регистрации возлагались, как правило, либо на исполнительные органы местных Советов народных депутатов (например, см. ст. 7 Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <1>), либо на органы по земельным ресурсам и землеустройству (например, см. Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" <2>), которые совмещали технический учет и правовую работу по проверке и регистрации документов.
--------------------------------
<1> Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959.
<2> САПП РФ. 1993. N 50. Ст. 4868.

На сегодняшний день законодательство о государственной регистрации прав представляет собой законодательные и иные нормативные акты, регулирующие отношения по поводу возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость (см. ст. 2 Закона и комментарий к ней). Следует особо подчеркнуть, что под действие комментируемого Закона не подпадают отношения, в которых объектом выступает такое недвижимое имущество, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, а также космические объекты (см. также комментарии к ст. 1 и 2 Закона).
3. Основным актом, регулирующим отношения, связанные с государственной регистрацией прав, является комментируемый Закон, который был принят на основании и во исполнение ст. 131 ГК РФ. Гражданский кодекс устанавливает требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество - возникновение, переход, ограничение и прекращение - подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре.
Итак, законодательство именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимое имущество. То есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на землю, жилище, здания и другую недвижимость, приобретаемые лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя, как правило, два юридических факта: соглашение и акт регистрации договора. Только после государственной регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы - право владеть и пользоваться арендованным имуществом и т.д. За десятилетний период действия комментируемого Закона Федеральное Собрание неоднократно вносило в него изменения и дополнения. По сравнению с первоначальной редакцией изменились регистрирующие органы (см. ст. 9 и комментарий к ней), претерпели изменения нормы, связанные с оплатой регистрации, и некоторые другие. Более того, в комментируемом Законе появились новые статьи (см. ст. 22.1, 25.1, 25.2, 25.3, 30.1, 31.1 и комментарии к ним).
Наряду со ст. 131 Гражданский кодекс содержит еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество: ст. 164 "Государственная регистрация сделок", ст. 223 "Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору", ст. 433 "Момент заключения договора", а также другие нормы, содержащиеся как в части первой Кодекса, так и в других частях.
Хотелось бы обратить внимание на абсолютный приоритет Гражданского кодекса над актами, регулирующими регистрацию прав, из чего следует, что при расхождении Кодекса с другими актами следует руководствоваться нормами Гражданского кодекса <1>.
--------------------------------
<1> См.: Брагинский М.И. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М., 1998. С. 9.

Нормы, предусматривающие государственную регистрацию, содержатся также в федеральных законах, регулирующих отношения по поводу недвижимости. Это Федеральные законы "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" и некоторые другие.
4. Отношения по поводу государственной регистрации на федеральном уровне наряду с законодательными актами могут регулироваться нормативными указами Президента РФ, которые не должны противоречить комментируемому Закону и иным федеральным законам. Федеральное правительство вправе принимать постановления, содержащие нормы, посвященные государственной регистрации, но только в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами либо указами Президента РФ. Например, приняты Постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1>, от 31 августа 2000 г. N 648 "Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности" <2>, от 11 февраля 2005 г. N 68 "Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи" <3>, от 30 июня 2006 г. N 404 "Об утверждении Перечня документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю" <4>, от 31 августа 2006 г. N 531 "Об утверждении Правил направления копии декларации об объекте недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано, органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества" <5>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963.
<2> СЗ РФ. 2000. N 37. Ст. 3718.
<3> СЗ РФ. 2005. N 8. Ст. 650.
<4> СЗ РФ. 2006. N 28. Ст. 3074.
<5> СЗ РФ. 2006. N 36. Ст. 3836.

В связи с тем, что Министерство юстиции РФ осуществляет функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следует остановиться на ведомственных нормативных актах, принимаемых Минюстом России.
В отношении таких документов существует общее правило, выраженное в Указе Президента РФ от 23 мая 1996 г. N 763 "О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативно-правовых актов федеральных органов исполнительной власти" <1>, а также в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 1997 г. N 1009 "Об утверждении Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации" <2>. Согласно этим актам нормативные акты министерств и ведомств Российской Федерации, затрагивающие права, свободы и законные интересы граждан или носящие межведомственный характер, подлежат государственной регистрации в Министерстве юстиции РФ и официальному опубликованию в "Российской газете". Официальное опубликование актов осуществляется не позднее десяти дней после их государственной регистрации. При этом акты, не прошедшие государственную регистрацию, а также зарегистрированные, но не опубликованные в установленном порядке, не влекут за собой правовых последствий.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1996. N 22. Ст. 2663.
<2> СЗ РФ. 1997. N 33. Ст. 3895.

В настоящее время в установленном порядке утверждены и зарегистрированы:
- Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <1>;
--------------------------------
<1> Утверждены Приказом Минюста России от 24 декабря 2001 г. N 343; зарегистрированы в Минюсте России 11 января 2002 г., регистрационный номер N 3152 // Российская газета. N 14. 2002. 24 января.

- Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения <1>;
--------------------------------
<1> Утверждена Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233; зарегистрирована в Минюсте России 16 августа 2001 г., регистрационный номер N 2881 // Российская газета. N 162. 2001. 22 августа.

- Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса) согласно приложению <1>;
--------------------------------
<1> Утверждена Приказом Минюста России от 23 января 2002 г. N 18; зарегистрирована в Минюсте России 30 января 2002 г., регистрационный номер N 3204 // Российская газета. N 26. 2002. 9 февраля.

- Инструкция о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов <1>;
--------------------------------
<1> Утверждена Приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. N 183; зарегистрирована в Минюсте России 9 июля 2002 г., регистрационный номер N 3555 // Российская газета. N 129. 2002. 17 июля.

- Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах <1>;
--------------------------------
<1> Утверждена Приказом Минюста России от 18 сентября 2003 г. N 226; зарегистрирована в Минюсте России 30 сентября 2003 г., регистрационный номер N 5122 // Российская газета. N 201. 2003. 8 октября.

- Инструкция о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним <1>;
--------------------------------
<1> Утверждена Приказом Минюста России от 20 июля 2004 г. N 126; зарегистрирована в Минюсте России 22 июля 2004 г., регистрационный номер N 5938 // Российская газета. N 160. 2004. 29 июля.

- Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества <1>;
--------------------------------
<1> Утверждена Приказом Минюста России от 6 августа 2004 г. N 135; зарегистрирована в Минюсте России 12 августа 2004 г., регистрационный номер N 5974 // Российская газета. N 188. 2004. 23 августа.

- Инструкция о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер <1>;
--------------------------------
<1> Утверждена Приказом Минюста России от 8 декабря 2004 г. N 192; зарегистрирована в Минюсте России 17 декабря 2004 г., регистрационный номер N 6193 // Российская газета. N 286. 2004. 24 декабря.

- Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества <1>.
--------------------------------
<1> Утверждена Приказом Минюста России от 15 июня 2006 г. N 213; зарегистрирована в Минюсте России 26 июня 2006 г., регистрационный номер N 7974 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2006. N 27.