Статья 30. Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом

Комментарий к статье 30

1. Комментируемая статья содержит общее правило, которым необходимо руководствоваться при проведении государственной регистрации прав, возникающих из доверительного управления либо опеки. Оно заключается в следующем. В любом из ниже перечисленных случаев, а именно:
а) при передаче недвижимого имущества доверительному управляющему по договору доверительного управления;
б) при последующем распоряжении доверительным управляющим переданным ему имуществом;
в) при распоряжении опекуном недвижимостью подопечного государственная регистрация прав (сделок) с этим имуществом проводится только при наличии достаточных доказательств существования отношений по доверительному управлению либо опеке.
2. При доверительном управлении недвижимостью таким доказательством служит прежде всего надлежаще оформленный договор. Согласно ст. 1012 ГК это договор, по которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая обязуется осуществлять управление имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к управляющему, что позволяет относить доверительное управление к видам ограничения (обременения) права собственности (п. 6 ст. 12 комментируемого Закона).
Общий порядок заключения, исполнения и прекращения договора установлен в гл. 53 ГК. Наибольшее значение для соблюдения процедуры государственной регистрации передачи недвижимости от собственника к управляющему при заключении договора имеет ст. 1017 ГК. Она включает в себя два важнейших требования к форме договора доверительного управления недвижимостью: а) его форма должна соответствовать форме договора продажи недвижимости; б) передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности. Несоблюдение этих двух требований влечет за собой недействительность договора.
С учетом положений Гражданского кодекса, посвященных продаже недвижимости (§ 7 и 8 гл. 30), это означает следующее. Государственной регистрации подлежит не сам договор <1>, а передача недвижимого имущества в доверительное управление. С точки зрения процедуры она аналогична государственной регистрации перехода права собственности при продаже недвижимости и начинается с подачи учредителем управления и доверительным управляющим заявления о регистрации передачи имущества в доверительное управление. К заявлениям должны быть приложены подписанные оригинал договора и акт приема-передачи имущества, а также оригиналы правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности учредителя управления на передаваемое в управление имущество.
--------------------------------
<1> См. об этом, в частности: Постановление Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2001 г. N 2554/99 // Вестник ВАС РФ. 2001. N 8.

Если право собственности учредителя управления на передаваемое имущество возникло до вступления в силу комментируемого Закона, право собственности подлежит государственной регистрации по правилам, установленным п. 2 ст. 6 Закона.
Вместе с заявлениями учредителя управления и доверительного управляющего и правоустанавливающими документами учредителя управления должна быть предъявлена квитанция об оплате государственной регистрации. Стороны, кроме того, обязаны подтвердить свои полномочия на заключение сделки в соответствии с требованиями, содержащимися в п. 1 и 4 ст. 16 комментируемого Закона, а также с учетом рекомендаций, содержащихся в п. 10 - 18 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации.
Договор доверительного управления имуществом, как и договор продажи недвижимости, должен иметь письменную форму; он составляется в виде одного документа (ст. 550 ГК). В нем обязательно должны присутствовать существенные условия договора, к которым Гражданский кодекс относит: а) состав имущества, передаваемого в доверительное управление; при этом объекты, находящиеся в управлении, должны быть максимально обособлены от личного имущества учредителя управления, а также от личного имущества управляющего; б) наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя); в) размер и форма вознаграждения управляющему, если его выплата предусмотрена договором; г) срок договора (ст. 1016 ГК).
Государственный регистратор обязан проверить наличие этих условий в договоре, поскольку при их отсутствии договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК).
Несмотря на то, что государственной регистрации при доверительном управлении недвижимым имуществом подлежит не договор, а передача имущества в доверительное управление, есть основания полагать, что государственная регистрация передачи имущества в доверительное управление может удостоверяться штампом регистрационной надписи на оригинале договора доверительного управления имуществом (п. 77 и 78 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество), т.е. по своим последствиям она ближе к регистрации сделки, чем права. В любом случае утверждения о том, что прекращение доверительного управления в форме расторжения договора либо прекращения его как обременения права собственности самостоятельной государственной регистрации не требует (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16 марта 2005 г. по делу N А10-6381/04-15-Ф02-1057/05-С2), достаточных оснований под собой не имеют.
В процессе регистрации передачи в доверительное управление предприятия к акту или иному документу о его передаче должны быть приложены: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и срока их требований (ст. 561 и 563 ГК).
3. Доверительное управление недвижимым имуществом как вид ограничения (обременения) права собственности по общему правилу возникает на основании сделки. Поэтому запись о нем необходимо производить в подразделе III-4 Единого государственного реестра прав. Согласно определению договора его целью служит управление имуществом в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя. Казалось бы, именно эти лица и должны быть указаны в подразделе III-4 Единого государственного реестра прав в качестве лиц, в пользу которых ограничивается право собственности (приложение N 6 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав). На самом деле в пользу этих лиц учреждается лишь управление недвижимым имуществом. Каких-либо самостоятельных прав на недвижимость они как получатели дохода от управления ею не приобретают.
Реально право собственности (владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью) ограничивается в пользу только одного лица - доверительного управляющего (п. 4 ст. 209 ГК). Именно он, как представляется, и должен быть указан в качестве того, в чью пользу такое ограничение (обременение) вводится.
4. Согласно ст. 1026 ГК доверительное управление имуществом может быть учреждено по основаниям, предусмотренным законом.
Несмотря на специфику, эти случаи имеют определенные общие черты: а) они предусматриваются отдельно Гражданским кодексом или специальным законом; б) в основе правоотношения в этих случаях лежит, как правило, не просто договор, а сложный юридический состав - решение органа опеки и попечительства о назначении попечительства и договор; завещание и договор душеприказчика с доверительным управляющим и т.д.; в) в подобных случаях доверительное управление нередко учреждает не сам собственник, а другое лицо (орган опеки и попечительства, душеприказчик и т.п.); г) правоотношение по доверительному управлению формируется в целом по правилам гл. 53 ГК, если иное не предусмотрено законом и не вытекает из существа таких отношений.
Поэтому при регистрации передачи недвижимости в управление по этим основаниям необходимо руководствоваться гл. 53 ГК, положениями комментируемого Закона, а также теми нормами Гражданского кодекса или специального закона, которыми такие основания вводятся.
К наиболее распространенным из них относятся:
а) доверительное управление вследствие необходимости постоянного управления недвижимым имуществом подопечного (ст. 38 ГК). В этом случае договор заключается между управляющим и органом опеки и попечительства. Последними согласно п. 1 ст. 34 ГК являются органы местного самоуправления, а именно: районная, городская, районная в городе, поселковая и сельская администрация.
Регистратор вправе потребовать от заявителей помимо обычных документов (заявления, квитанции об оплате регистрации и т.п.) оригинал договора, акт приема-передачи имущества, а также постановление (решение) главы местной администрации об установлении опеки или попечительства и назначении конкретного лица опекуном или попечителем (ст. 35 ГК). При этом доверительный управляющий и опекун или попечитель в одном лице совпадать не должны;
б) доверительное управление недвижимым имуществом гражданина, над которым установлено попечительство в форме патронажа, регулируется ст. 41 ГК, которая предусматривает возможность установления патронажа по просьбе совершеннолетнего дееспособного гражданина, не способного по состоянию здоровья самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности.
При передаче в доверительное управление такого имущества регистратор вправе потребовать от заявителей оригинал договора, акт приема-передачи имущества, а также постановление органа опеки и попечительства об установлении попечительства в форме патронажа и назначении конкретного лица попечителем. В соответствии с указанной статьей договор в этом случае заключается между подопечным и попечителем, который одновременно становится доверительным управляющим подопечного;
в) доверительное управление имуществом гражданина, признанного безвестно отсутствующим. Статья 43 ГК, установившая данное основание, предусматривает две возможности заключения договора с доверительным управляющим.
Наиболее типична ситуация, при которой договор заключается после принятия судом решения о признании гражданина безвестно отсутствующим. В этом случае в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должны быть представлены, помимо обычных, следующие документы:
- решение суда о признании гражданина безвестно отсутствующим (ст. 42 ГК);
- постановление (решение) органа опеки и попечительства о назначении конкретного гражданина доверительным управляющим недвижимого имущества безвестно отсутствующего;
- договор доверительного управления недвижимым имуществом безвестно отсутствующего, заключенный между органом опеки и попечительства и управляющим, и акт приема-передачи такого имущества, подписанный обеими сторонами.
Во втором случае договор доверительного управления недвижимым имуществом отсутствующего гражданина может быть заключен и до истечения одного года со дня получения последних сведений о месте его пребывания (п. 2 ст. 43 ГК). Такой договор заключается между органом опеки и попечительства и управляющим на основании постановления (решения) органа опеки и попечительства о назначении управляющего;
г) доверительное управление недвижимым имуществом умершего (ст. 1173 ГК).
В этом случае необходимо различать две ситуации. Первая, когда в качестве учредителя доверительного управления выступает нотариус, который в силу ст. 1171 ГК РФ призван осуществлять меры по охране и управлению наследственным имуществом. Вторая ситуация связана с наследованием по завещанию, в котором назначен исполнитель завещания. В последнем случае права учредителя доверительного управления принадлежат исполнителю завещания, который и заключает договор с доверительным управляющим.
Перечень установленных законом оснований не является исчерпывающим.
5. При регистрации сделок, совершаемых управляющим с переданным ему в управление недвижимым имуществом (например, при продаже последним нежилого помещения учредителя), необходимо исходить из следующего.
Сама возможность распорядиться имуществом учредителя возникает у управляющего только после государственной регистрации передачи такого имущества в управление.
Кроме того, согласно ст. 1020 ГК распорядиться недвижимостью он вправе в тех случаях, которые прямо предусмотрены в договоре. Следовательно, если возможность продать, сдать в аренду, передать в залог недвижимое имущество учредителя в договоре предусмотрена не была, в государственной регистрации сделки должно быть отказано (п. 1 ст. 20 комментируемого Закона).
Согласно п. 3 ст. 1012 ГК сделки по распоряжению недвижимым имуществом управляющий обязан совершать от своего имени. При этом в договоре после имени или наименования доверительного управляющего должна быть проставлена отметка "Д.У.". Доверительный управляющий должен осуществлять управление имуществом лично. Соответственно не только сделка по распоряжению недвижимостью, но и подача документов на государственную регистрацию сделки, как правило, осуществляется им лично. Подтверждением полномочий доверительного управляющего в этом случае служит договор доверительного управления и свидетельство о государственной регистрации его права на недвижимое имущество.
Исключения из общего правила осуществлять доверительное управление лично перечислены в п. 2 ст. 1021 ГК и являются исчерпывающими. Отличительная особенность такой передачи полномочий состоит в том, что доверительный управляющий продолжает отвечать за действия поверенного как за свои собственные.
При проведении государственной регистрации сделок, совершаемых доверительным управляющим, чьи права возникли по основаниям, предусмотренным законом, необходимо обращать внимание также на отдельные ограничения этих прав, содержащиеся в законе. Например, отдельные ограничения прав доверительного управляющего имуществом подопечного содержатся в п. 2 и 3 ст. 37 ГК.
Если же доверительный управляющий не распоряжается имуществом учредителя, а приобретает новую недвижимость на доходы, полученные от управления ею, то проверять его специальные полномочия распоряжаться недвижимостью не следует. Тем более что по закону она поступает в собственность учредителя управления (п. 2 ст. 1020 ГК). В этом случае необходимо проводить общую правовую экспертизу документов и сделки (п. 1 ст. 13 Закона).
6. Об особенностях государственной регистрации права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом, которое одновременно находится в доверительном управлении управляющей компании, см. комментарий к ст. 26 Закона.
7. Помимо регистрации прав, вытекающих из договора доверительного управления имуществом, комментируемая статья посвящена регистрации прав на недвижимость, возникающих из опеки. Действующее законодательство об опеке и попечительстве (ст. 31 - 43 ГК, ст. 121 - 124 СК, Федеральный закон от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" <1>) не предусматривает обязательной государственной регистрации передачи недвижимости опекуну как вида ограничения (обременения) права собственности подопечного. Это объясняется тем, что согласно ст. 31 - 33 ГК опека и попечительство устанавливаются над гражданином, а не над его имуществом.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1996. N 52. Ст. 5880.

По этой же причине органы местного самоуправления, даже обладая информацией о недвижимости подопечного, в постановлении (решении) об установлении опеки и попечительства и назначении гражданина опекуном (попечителем) имущество, принадлежащее подопечному на праве собственности или ином вещном праве, не называют.
Сказанное, как представляется, не исключает возможности проведения государственной регистрации опеки добровольно, по заявлению органов опеки и попечительства или опекуна. Более того, проведение добровольной государственной регистрации опеки над недвижимостью подопечного значительно облегчит работу по регистрации сделок, совершаемых опекуном с имуществом подопечного, в дальнейшем - в процессе самой опеки. Дело в том, что в соответствии с п. 2 ст. 37 ГК опекун не вправе совершать какие-либо сделки по распоряжению недвижимым имуществом подопечного без предварительного разрешения на это органа опеки и попечительства. Причем это распространяется не только на сделки по обмену, дарению недвижимого имущества, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, но и на сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного.
Кроме того, опекуну, его супругу (супруге) и близким родственникам запрещено совершать сделки со своим подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок между подопечным и супругом опекуна и их близкими родственниками (п. 3 ст. 37 ГК). При этом под близкими родственниками подразумеваются дети (в том числе усыновленные), родители, родные братья и сестры.
Таким образом, проведение добровольной регистрации передачи недвижимости под опеку позволило бы избежать случаев совершения опекуном сделок по распоряжению имуществом подопечного от своего имени и в своих интересах, а также совершения сделок самим подопечным либо его незаконными представителями.
8. При проведении государственной регистрации передачи недвижимости под опеку необходимо исходить из того, что опека может быть установлена в двух случаях: а) над малолетними в возрасте до 14 лет; б) над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства.
В первом случае к заявлению органов опеки и попечительства или опекуна о регистрации опеки как ограничения (обременения) права собственности или иных вещных прав подопечного должны быть приложены правоустанавливающие документы на недвижимость и постановление (решение) органа опеки и попечительства о назначении гражданина опекуном. Естественно, что регистрация опеки может быть проведена лишь с соблюдением правил п. 2 ст. 6 комментируемого Закона, а именно: право собственности (иное вещное право) на недвижимость самого подопечного должно быть зарегистрировано по предусмотренным этим Законом правилам. Причем государственная регистрация этого права не может быть проведена позднее регистрации передачи недвижимости под опеку.
Во втором случае данный перечень должен быть дополнен решением суда о признании лица недееспособным.
В каждом случае запись об опеке вносится в раздел III-6 Единого государственного реестра прав, содержащий записи о прочих ограничениях (обременениях) права собственности.
9. Государственную регистрацию передачи недвижимости под опеку, проводимую в добровольном порядке, необходимо отличать от обязательной регистрации сделок, совершаемых опекуном с недвижимостью подопечного. Их регистрация проводится по общим правилам, предусмотренным Гражданским кодексом и комментируемым Законом.
В этом случае, получив согласие органа опеки и попечительства на совершение конкретной сделки по отчуждению недвижимого имущества подопечного (например, на продажу гаража), опекун обязан представить в регистрирующий орган следующие документы: а) подписанные им от имени подопечного заявление о регистрации и договор; б) согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки, оформленное в виде постановления (решения, распоряжения) главы местной администрации; в) правоустанавливающие документы, подтверждающие, например, принадлежность гаража подопечному на праве собственности; г) квитанцию об оплате регистрации. В подтверждение своих полномочий опекун обязан также предъявить опекунское удостоверение либо постановление (решение) органа опеки и попечительства о назначении его опекуном.
Если опекунами подопечных, помещенных в учреждения социальной защиты, воспитательные, лечебные и иные аналогичные учреждения, выступают эти учреждения, выполнение обязанности опекунов возлагается на их администрацию (директора, главного врача и т.п.). Соответственно все эти документы подписывает и подает конкретное должностное лицо.
Согласно ст. 40 ГК опека над совершеннолетним гражданином прекращается после вынесения судом решения о признании его дееспособным, а над малолетним - по достижении последним 14-летнего возраста. В этом случае гражданин, осуществлявший обязанности опекуна, становится попечителем несовершеннолетнего без вынесения об этом дополнительного решения.
10. Действующее законодательство помимо опеки как формы защиты прав граждан, которые по возрасту либо по состоянию здоровья не могут в полной мере участвовать в гражданских отношениях, предусматривает и другую форму - попечительство. В соответствии со ст. 33 ГК попечительство, как и опека, устанавливается в двух случаях: а) над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет; б) над гражданами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами (о патронаже как особой форме попечительства над совершеннолетним дееспособным гражданином).
Основное различие между опекой и попечительством заключается в объеме прав и обязанностей опекунов и попечителей, который, в свою очередь, определяется степенью дееспособности их подопечных. Применительно к сделкам с недвижимым имуществом подопечного это различие проявляется в том, что попечитель в отличие от опекуна непосредственно в сделки не вступает. В соответствии с п. 2 ст. 33 ГК он лишь дает согласие на совершение самим подопечным сделок по распоряжению его недвижимостью.
Во всем остальном его права и обязанности аналогичны правам и обязанностям опекуна, включая те ограничения на их действия, которые содержатся в п. 2 и 3 ст. 37 ГК.
Соответственно при приеме документов на государственную регистрацию сделок, совершаемых гражданином, над которым установлено попечительство, их перечень во многом соответствует тому, который обязан предъявить опекун. Однако поскольку при попечительстве сделку совершает сам подопечный, то в этом случае, во-первых, он и подписывает сделку, а во-вторых, к оригиналу сделки должно быть приложено согласие на ее совершение со стороны попечителя. При этом форма согласия должна соответствовать форме, требуемой для самой сделки.
Попечительство над гражданином, признанным ограниченно дееспособным, прекращается после отмены ограничения дееспособности решением суда.
Попечительство над несовершеннолетними прекращается без особого решения по достижении несовершеннолетними 18 лет, также при вступлении их в брак и в других случаях приобретения ими полной дееспособности до достижения совершеннолетия (п. 2 ст. 21 и ст. 27 ГК).