Статья 31.1. Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение

Комментарий к статье 31.1

1. Пунктом 3 ст. 31 комментируемого Закона установлена возможность возмещения физическими и юридическими лицами в полном объеме за счет казны Российской Федерации вреда, причиненного в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, возложенных на них обязанностей, в том числе в результате внесения в ЕГРП записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам (см. также комментарий к указанной статье). Правовая природа такого возмещения вреда проявляется в установленной ст. 1069 ГК РФ ответственности государства за вред, причиненный государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами. Эта ответственность наступает на общих основаниях, предусмотренных в ст. 1064 ГК РФ, т.е. при наличии вреда, противоправного деяния (действия или бездействия) причинителя вреда, причинной связи между противоправным деянием и наступившим вредом, а также вины причинителя вреда.
Таким образом, предусмотренное указанным пунктом возмещение вреда возможно только в случае, если данный вред был причинен вследствие виновных действий работников органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но никак не действий иных лиц.
В то же время возможна ситуация, когда вред может быть причинен, к примеру, покупателю объекта недвижимости вследствие изъятия у него такого объекта третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения соответствующего договора купли-продажи. В этом случае в соответствии с п. 1 ст. 461 ГК РФ продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
В особенности не исключены ситуации, когда приобретатель объекта недвижимого имущества возмездно приобрел такое имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать - т.е. являлся добросовестным приобретателем (п. 1 ст. 302 ГК РФ). С учетом п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество признается за добросовестным приобретателем с момента государственной регистрации такого права, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать недвижимое имущество от добросовестного приобретателя. В частности, согласно п. 1 и 2 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя в случае, когда такое имущество утеряно собственником или лицом, которому оно было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли, а также если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать.
Не исключены также ситуации, когда бывший собственник недвижимого имущества не сможет восстановить свои законные права на такое имущество.
В свою очередь, как бывший собственник, так и добросовестный приобретатель, имея законное право требовать возмещения причиненных убытков от виновного лица в связи с утратой прав на соответствующий объект недвижимости, могут оказаться в ситуации, когда по объективным причинам сложно реально возместить такие убытки, к примеру, в связи с невозможностью установления местонахождения виновного лица либо в связи с отсутствием у такого лица имущества, на которое может быть обращено взыскание. В результате добросовестный приобретатель либо бывший собственник попадают в безвыходное положение (остаются без денег и без имущества). Особую остроту данная проблема приобретает, когда утраченным имуществом является жилое помещение, которое имеет не только имущественную, но и социальную, жизненно важную ценность.
Поэтому в целях обеспечения более высокой степени защиты прав граждан на жилище, предотвращения негативных социальных последствий в связи с возможной утратой жилого помещения как собственником, так и добросовестным приобретателем комментируемой статьей введен особый порядок предоставления государством гарантии, имеющей компенсационный характер.
В частности, согласно п. 1 комментируемой статьи собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию <1> за счет казны Российской Федерации.
--------------------------------
<1> В данном случае может возникнуть вопрос относительно характера "разовой компенсации". В частности, возможно ли получение одним лицом такой компенсации неоднократно: за утрату сначала одного помещения, а потом другого помещения и т.п. Представляется, что разовый характер компенсации необходимо рассматривать в контексте именно однократности ее выплаты конкретному лицу. Имеется в виду, что у любого лица, которое может оказаться в описанной в п. 1 комментируемой статьи ситуации, есть право только один раз получить компенсацию за счет казны Российской Федерации, несмотря на то, что он может в последующем повторно оказаться в аналогичной ситуации.

2. Пунктом 2 комментируемой статьи установлены условия выплаты компенсации за утрату права собственности на жилое помещение.
Так, данная компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от пострадавшего лица <1> причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении ему вреда, причиненного в результате утраты жилого помещения, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению.
--------------------------------
<1> Следует обратить внимание, что комментируемая статья не ограничивает круг лиц, имеющих право на получение компенсации. Собственником жилого помещения либо добросовестным приобретателем может являться как гражданин, так и юридическое лицо. Поэтому гарантия выплаты компенсации распространяется на любых лиц (граждан Российской Федерации, иностранных граждан, лиц без гражданства, юридических лиц).

Таким образом, указанная компенсация может быть выплачена собственнику жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, или добросовестному приобретателю, от которого было истребовано жилое помещение, при наличии следующих четырех условий:
1) указанным лицом был предъявлен в суд иск о возмещении вреда, причиненного в результате такой утраты жилого помещения (т.е. лицо, претендующее на компенсацию, должно сначала попытаться взыскать вред (убытки) с виновного);
2) суд удовлетворил соответствующий иск указанного лица и своим решением обязал ответчика возместить данному лицу причиненный вред (причиненные убытки);
3) указанное решение суда, вступившее в законную силу, не было исполнено ответчиком;
4) по независящим от взыскателя вреда (убытков) причинам (т.е. несмотря на все предпринятые им усилия и принятые меры по обеспечению исполнения решения суда) указанное решение суда не было исполнено в принудительном порядке в течение года со дня начала исчисления срока предъявления исполнительного документа.
В итоге главные из указанных условий - принятие пострадавшим лицом (собственником жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, или добросовестным приобретателем, от которого было истребовано жилое помещение) всех возможных законных мер по обеспечению возмещения причиненного вреда, в том числе предъявление в разумные сроки судебному приставу-исполнителю исполнительного документа, и отсутствие факта взыскания данного вреда по такому документу в течение года со дня начала исчисления срока предъявления этого документа к исполнению. При этом в соответствии со ст. 14 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" <1> при предъявлении к исполнению исполнительных листов, выдаваемых на основании судебных актов судов общей юрисдикции, арбитражных судов, указанный срок предъявления исчисляется со дня вступления судебного акта в законную силу или со дня окончания срока, установленного при отсрочке или рассрочке его исполнения, либо со дня вынесения определения о восстановлении срока, пропущенного для предъявления исполнительного документа к исполнению, а в случаях, когда судебный акт подлежит немедленному исполнению, - со следующего дня после дня его вынесения.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3591.

3. В соответствии с п. 2 комментируемой статьи размер выплачиваемой за счет казны Российской Федерации компенсации должен определяться исходя из реального ущерба, причиненного соответствующему собственнику или добросовестному приобретателю в связи с утратой им права собственности на жилое помещение. Достаточно очевидно, что размер такого реального ущерба должен быть установлен соответствующим решением суда. При этом под реальным ущербом понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (см. п. 2 ст. 15 ГК РФ).
В то же время с учетом введенного комментируемой статьей ограничения в части размера подлежащей выплате компенсации, если размер реального ущерба превысит один миллион рублей, то пострадавшее лицо сможет получить компенсацию только в размере данной суммы.
4. Согласно п. 3 комментируемой статьи порядок выплаты компенсации за утрату права собственности на жилое помещение должен быть установлен Правительством РФ. На настоящий период времени соответствующее Постановление Правительства РФ не принято.
5. Необходимо обратить внимание, что в соответствии с п. 9 ст. 33 комментируемого Закона положения комментируемой статьи в конкретном случае применяются при условии, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на соответствующее жилое помещение была проведена после 1 января 2005 г.