Статья 5. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Комментарий к статье 5

1. На одной из сторон отношений, возникших при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выступают обратившиеся за регистрацией правообладатели - собственники недвижимого имущества, а также те, которым принадлежит иное подлежащее государственной регистрации право. В этой роли могут выступать: граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. Федеральными законами могут предусматриваться ограничения возможности участия в гражданских отношениях определенных физических и юридических лиц. Так, ст. 5 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" <1>, указав на то, что покупателями такого имущества могут быть любые физические и юридические лица, предусматривает исключения из этого правила. Имеется в виду, что в подобных случаях, в частности, не могут быть покупателями государственные и муниципальные унитарные предприятия, государственные и муниципальные учреждения, юридические лица, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25% (указанные ограничения не распространяются на государственное и муниципальное имущество, вносимое в качестве вкладов в уставный капитал открытых акционерных обществ).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251.

2. А. Граждане Российской Федерации. Ими являются лица, имеющие гражданство Российской Федерации на день вступления в силу Федерального закона "О гражданстве Российской Федерации" <1>, а также лица, которые приобрели гражданство Российской Федерации в соответствии с указанным Законом (ст. 5). За всеми гражданами признается в равной мере способность иметь гражданские права и обязанности (гражданская правоспособность) (п. 1 ст. 17 ГК). Правоспособность граждан охватывает возможность иметь имущество на праве собственности, наследовать и завещать его; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства; иметь права авторов произведений науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интеллектуальной деятельности; иметь иные имущественные и личные неимущественные права (ст. 18 ГК). Статус гражданина включает, наряду с правоспособностью, также и дееспособность. Последняя представляет собой способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (ст. 21 ГК). Дееспособность возникает у гражданина в полном объеме только с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18 лет, а в случаях, когда закон допускает вступление в брак до 18 лет, - со времени вступления в брак; достигшие 16 лет несовершеннолетние, которые работают по трудовому договору (контракту) или занимаются предпринимательской деятельностью, могут быть объявлены полностью дееспособными в порядке, предусмотренном ст. 27 ГК. Сделки от имени малолетних (тех, кто не достиг 14 лет) могут совершать их законные представители: родители, усыновители, опекуны. Отдельные исключения из этого правила составляют мелкие бытовые сделки, сделки по распоряжению средствами, которые предоставлены законным представителем (а с его согласия - третьим лицом) для определенной цели или для свободного распоряжения, а также сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды. Малолетний вправе заключать самостоятельно все такие сделки, если только они не требуют нотариального удостоверения или государственной регистрации. Тем самым, например, договор дарения недвижимости малолетнему должен быть заключен от имени одаряемого его законным представителем (см. ст. 28 ГК). Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, помимо названных, могут заключать самостоятельно любые другие сделки, в том числе с недвижимостью, только с письменного согласия законных представителей: родителей, усыновителей и попечителей. Указанного согласия не требуется для сделок, связанных с распоряжением своим заработком, стипендией и иными доходами, а также в некоторых других случаях, предусмотренных в п. 2 ст. 26 ГК <2>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2002. N 22. Ст. 2031.
<2> См.: Инструкция Министерства юстиции РФ от 23 июля 2004 г. N 126 "О порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним" (зарегистрирована в Министерстве юстиции РФ 22 июля 2004 г. N 5938).

Б. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. Статья 2 Федерального закона "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации" <1> признает иностранным гражданином физическое лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и имеющее доказательства наличия гражданства (подданства) иностранного государства, а лицом без гражданства - физическое лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и не имеющее доказательств наличия гражданства (подданства) иностранного государства.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3032; 2006. N 30. Ст. 3286.

В силу ст. 1202 ГК иностранным признается юридическое лицо, учрежденное в иностранном государстве. Статус иностранного юридического лица подтверждается выпиской из торгового реестра иностранного государства либо иным документом, предусмотренным законодательством соответствующего государства.
В соответствии со ст. 62 Конституции РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором. Соответственно ст. 2 ГК предусматривает, что правила, установленные гражданским законодательством, применяются к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом. Таким образом, для ограничения прав иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц необходимо прямое указание в федеральном законе. Примером может служить ст. 14 Федерального закона от 9 июля 1999 г. "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации" <1>, рассматривающая в качестве одной из гарантий для иностранных инвесторов то, что они могут участвовать в приватизации объектов государственной и муниципальной собственности путем приобретения права собственности на государственное и муниципальное имущество или доли, долей (вклада) в уставном (складочном) капитале приватизируемой организации на условиях и в порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации о приватизации государственного и муниципального имущества. В силу ст. 15 Закона об иностранных инвестициях еще одной гарантией для иностранных инвесторов служит то, что приобретение ими права на земельные участки, другие природные ресурсы, здания, сооружения и иное недвижимое имущество осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации. При этом право аренды земельного участка может быть приобретено коммерческой организацией с иностранными инвестициями на торгах (аукционе, конкурсе), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1999. N 28. Ст. 3493.

Существуют и другие случаи, применительно к которым в законе содержится специальное указание на наличие у иностранцев определенного права. Например, ст. 9 Закона РФ "О недрах" предусматривает, что выступать в качестве пользователя недр могут субъекты предпринимательской деятельности, в том числе иностранные граждане и юридические лица, если федеральными законами не установлены ограничения предоставления права пользования недрами.
Отсутствия ограничительного указания на этот счет в законе достаточно для признания соответствующего права (национального режима) за иностранцем.
В. Российские юридические лица. К этой группе участников соответствующих отношений относятся юридические лица, учрежденные в Российской Федерации в соответствии с действующим в стране законодательством. Гражданский кодекс делит юридических лиц на коммерческие, для которых основной целью их деятельности служит извлечение прибыли (хозяйственные общества и товарищества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия), а также некоммерческие - те, которые не преследуют цель извлечения прибыли и не распределяют ее между участниками (п. 1 ст. 50 ГК). Коммерческие организации, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, а также отдельных видов некоммерческих организаций, в отношении которых имеется специальное на этот счет указание в законе, обладают общей правоспособностью, означающей возможность совершать любые не противоречащие закону сделки. Некоммерческие организации, а также унитарные предприятия могут приобретать только такие гражданские права и нести гражданские обязанности, которые соответствуют целям деятельности, указанным в их уставах. Совершенные за этими пределами сделки признаются недействительными (ничтожными).
Г. Международные организации. В соответствии со ст. 2 Федерального закона "О международных договорах Российской Федерации" <1> международными признаются межгосударственные и межправительственные организации. Основанием для создания тех и других служит международный договор. Международные организации наделены, помимо публичной, и гражданской правоспособностью.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1995. N 29. Ст. 2757.

Д. Иностранные государства. Имеется в виду, что иностранные государства признаются самостоятельным субъектом не только публичного, но и частного права.
Е. Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Все они осуществляют свою основную деятельность в рамках публичного права и соответственно имеют целью удовлетворение публичных интересов. Однако для осуществления своих публичных функций они нуждаются в предоставлении им возможности выступать в качестве самостоятельных субъектов и в гражданском обороте (см. гл. 5 ГК). Правовой режим участия указанных субъектов в гражданских правоотношениях не во всем совпадает. В качестве примера можно указать на ст. 212 ГК. Из нее следует, что существуют определенные виды имущества, которые могут быть собственностью только Российской Федерации. Так, лесной фонд и расположенные на землях обороны леса могут находиться только в федеральной собственности (ст. 19 Лесного кодекса РФ 1997 г.), а водные объекты - в собственности Российской Федерации и лишь в специально предусмотренных законом случаях - в собственности субъектов Российской Федерации (п. 1 ст. 8 Водного кодекса). Правовые действия от имени указанных в гл. 5 ГК субъектов осуществляют их органы: от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации - органы государственной власти, а от имени муниципального образования - органы местного самоуправления. Те и другие органы действуют в рамках их компетенции, устанавливаемой актом, определяющим их статус. В случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, иными нормативными актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению и от их имени могут выступать также юридические лица и граждане.
О государственной регистрации прав на недвижимость Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципальных образований, от имени которых выступают органы государственной власти, органы местного самоуправления, юридические лица и граждане, см. ст. 16 (п. 3) настоящего Закона и комментарий к ней.
3. Отношения, возникающие при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, основаны на властном подчинении. Носителем властных функций выступает противостоящий участнику государственный орган, обладающий соответствующей компетенцией. В число органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, входят федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, а также его территориальные органы, которые действуют в соответствующих регистрационных округах (см. комментарий к ст. 9 настоящего Закона).