Статья 6. Признание ранее возникших прав

Комментарий к статье 6

1. Пункт 1 комментируемой статьи посвящен вопросу признания прав на недвижимое имущество, возникших у заинтересованных лиц до 31 января 1998 г. - момента вступления комментируемого Закона в силу.
Суть его сводится к следующему:
а) права на недвижимое имущество, возникшие до вступления Закона в силу и прошедшие государственную регистрацию ранее, в том числе по правилам, предусмотренным субъектами Российской Федерации или муниципальными образованиями, а также сама государственная регистрация, осуществлявшаяся в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях, признаются юридически действительными.
Дело в том, что еще до принятия Закона в отдельных субъектах Российской Федерации либо крупных муниципальных образованиях сложилась система органов, осуществлявших регистрацию сделок с недвижимостью и прав на нее. Ее отличали два признака: в основе такой системы, как правило, лежали нормативные акты субъектов Российской Федерации, а порой и муниципальных образований (например, в крупных городах); подобная регистрация осуществлялась от лица государства.
Наиболее сбалансированной в этом плане можно считать систему органов, осуществлявших государственную регистрацию в г. Москве. Она заключалась в том, что регистрацию сделок с жилыми помещениями, включая залог этих помещений, здесь проводил Комитет (Департамент) муниципального жилья; регистрацию прав (включая залог) и сделок со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями - Москомимущество; регистрацию прав и сделок с земельными участками - Москомзем; регистрацию прав на гаражи - Бюро технической инвентаризации г. Москвы.
Близкая система органов по регистрации прав на недвижимость сложилась и в ряде других субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Права на недвижимость, зарегистрированные ранее указанными органами, признаются комментируемым Законом действительными. Повторная государственная регистрация указанных прав по правилам, установленным комментируемым Законом, может производиться исключительно по желанию правообладателей.
В отдельных случаях государственная регистрация прав на недвижимость либо сделок с ней осуществлялась в субъектах Российской Федерации, но на основе федерального законодательства. Такая система сложилась, например, в области регистрации прав на земельные участки. В соответствии с абз. 1 п. 9 ст. 3 Вводного закона к Земельному кодексу РФ государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до 31 января 1998 г., признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП.
Согласно абз. 2 п. 9 ст. 3 Вводного закона к Земельному кодексу РФ признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП выданные даже после вступления Федерального закона в силу, но до начала выдачи свидетельств, соответствующих Федеральному закону, свидетельства о праве собственности на земельные участки по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения" <1>, Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" <2>, а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей".
--------------------------------
<1> Российская газета (спецвыпуск). 1992. 15 апреля.
<2> САПП РФ. 1993. N 44. Ст. 4191.

Следует иметь в виду, что в соответствии с п. 10 ст. 3 Вводного закона к Земельному кодексу РФ до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на земельные участки для осуществления права распоряжения последними не требуется;
б) право на недвижимое имущество, возникшее до вступления Закона в силу, но не прошедшее государственной регистрации, также признается Законом действительным.
Причины, по которым эти права не были зарегистрированы, различны. Так, не все сделки с недвижимостью подлежали регистрации. В большинстве субъектов Российской Федерации не осуществлялась регистрация сделок с гаражами, в Российской Федерации в целом не проводилась государственная регистрация внесения объектов недвижимости в уставный капитал акционерных обществ, созданных в процессе приватизации, и т.д.
Государственная регистрация этих прав по правилам, установленным настоящим Законом, также может производиться исключительно по желанию правообладателей, т.е. добровольно.
2. В п. 2 комментируемой статьи перечисляются случаи, когда регистрация прав на недвижимое имущество, возникших до 31 января 1998 г., после вступления Закона в силу, тем не менее является обязательной. Иными словами, в этом пункте содержатся исключения из общего правила, установленного п. 1 комментируемой статьи. Перечень случаев, когда государственная регистрация права, возникшего и (или) зарегистрированного до 31 января 1998 г., после вступления Федерального закона в силу является обязательной, - исчерпывающий и охватывает собой три ситуации:
а) когда обладатель возникшего до 31 января 1998 г. права на недвижимость после вступления Федерального закона в силу желает передать свое право новому лицу;
б) когда обладатель возникшего до 31 января 1998 г. права на недвижимость после вступления Федерального закона в силу обременяет (ограничивает) свое право;
в) когда обладатель права, возникшего до 31 января 1998 г., после этой даты пожелает совершить сделку с недвижимым имуществом.
Здесь же закреплена процедура государственной регистрации ранее возникшего права. Регистрация прав на недвижимость, возникших до 31 января 1998 г., проводится в месячный срок со дня подачи соответствующих заявлений и иных необходимых документов вместе с государственной регистрацией вновь возникшего права, ограничения (обременения) существующего права либо сделки с недвижимым имуществом. При этом в первом и третьем из упомянутых трех случаев государственная пошлина за регистрацию не взимается вовсе, а во втором, т.е. при обременении ранее возникшего права, она взимается в размере, равном половине установленного размера государственной пошлины за регистрацию права.
В соответствии с п. 24 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. N 184, для проведения государственной регистрации прав, возникших до 31 января 1998 г., осуществляющим ее органам рекомендуется истребовать у заявителя сведения о наличии арестов, запретов, прочих ограничений (обременений) прав. При отсутствии у заявителя документов, содержащих указанные сведения, органам, осуществляющим государственную регистрацию, рекомендуется обращаться за информацией в орган, который до введения Федерального закона в силу проводил государственную регистрацию прав на недвижимость в данном регионе.
Поскольку в соответствии с п. 10 ст. 3 Вводного закона к Земельному кодексу РФ для осуществления распоряжения землями, право государственной собственности на которые не разграничено, регистрации права собственности не требуется, Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дал следующее разъяснение Закона. При разрешении споров, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на земельные участки из состава государственных земель, с государственной регистрацией обременений (ограничений) или сделок с этими участками, последние должны разрешаться с учетом того, что регистрации ранее возникшего права государственной собственности не требуется (п. 10). При этом до разграничения государственной собственности на землю между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями арбитражные суды должны исходить из презумпции того, что спорный земельный участок находится в государственной собственности (п. 2 ст. 214 ГК РФ) <1>.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.

3. Непредставление правообладателем в упомянутых трех случаях заявления и иных необходимых документов на государственную регистрацию права, возникшего до 31 января 1998 г., является основанием для отказа в государственной регистрации как самого ранее возникшего права, так и прав, их ограничений (обременений) или сделок, возникающих (совершающихся) после 31 января 1998 г. (см. об этом комментарий к ст. 20 Закона). В этой связи представляет интерес одно из дел, рассмотренных Президиумом ВАС РФ. Сельскохозяйственный кооператив "Пламя революции" в лице своего конкурсного управляющего обратился в арбитражный суд с иском к волжскому филиалу учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним "Волгоградское областное регистрационное управление" (в настоящее время - Управление Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области) о признании недействительным отказа ответчика в проведении государственной регистрации права собственности на животноводческий комплекс и перехода права собственности на указанное имущество к покупателю - ООО "Машинная технологическая станция "Пойма", с которым истец 3 июня 2002 г. заключил договор купли-продажи.
Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен. Одним из оснований для отмены судебного решения судом кассационной инстанции послужил тот факт, что право собственности кооператива на указанный комплекс, возникшее до 31 января 1998 г., зарегистрировано, как этого требует ст. 6 Закона, не было. Оценивая этот довод, Президиум ВАС РФ в Постановлении от 16 сентября 2003 г. N 7677/03 указал на то, что суд кассационной инстанции не учел вступившие в законную силу решение и определение арбитражного суда Волгоградской области по другому делу об установлении факта владения кооперативом на праве собственности животноводческим комплексом с 1982 г. Поэтому вывод суда кассационной инстанции о необходимости регистрации ранее возникшего права собственности за кооперативом как продавцом является необоснованным <1>.
--------------------------------
<1> СПС "КонсультантПлюс".

Как представляется, признание факта владения каким-либо имуществом и принадлежность имущества на праве собственности - понятия не тождественные. Но даже если допустить, что решением и определением суда по другому делу право собственности кооператива было признано, то наличие этих судебных актов не освобождает продавца - сельскохозяйственный кооператив от обязанности зарегистрировать свое право, возникшее до 31 января 1998 г. В этом случае в качестве правоустанавливающих документов при регистрации права собственности должны выступать те судебные акты, которыми был признан факт владения. Лишь после этого в соответствии с комментируемой статьей мог быть зарегистрирован переход права собственности от кооператива к покупателю животноводческого комплекса по договору от 3 июня 2002 г.
4. В соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество у лица, приобретшего имущество в силу приобретательной давности, возникает с момента государственной регистрации права. Для недвижимого имущества срок приобретательной давности, т.е. давности добросовестного, открытого и непрерывного владения этим имуществом как своим собственным, составляет 15 лет. При этом согласно п. 3 комментируемой статьи право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации только после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке.
По-видимому, в данном случае имеется в виду судебный порядок установления факта, имеющего юридическое значение. Применительно к делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, данный порядок предусмотрен гл. 27 и 28 ГПК РФ, согласно которым заявление об установлении факта рассматривается в рамках особого производства.
В соответствии со ст. 266 ГПК РФ заявление об установлении факта приобретательной давности должно быть подано по месту нахождения того недвижимого имущества, в отношении которого данный факт устанавливается. Заявитель должен доказать с помощью документов, свидетельских показаний и иных доказательств факт добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом как своим собственным на протяжении 15 лет. Одновременно по правилам ст. 267 ГПК РФ он должен представить доказательства, подтверждающие невозможность получения заявителем в ином, нежели судебный, порядке надлежащих документов, удостоверяющих факт приобретательной давности.
По результатам рассмотрения дела судом выносится решение об установлении факта приобретательной давности, которое в соответствии со ст. 268 ГПК РФ, п. 3 ст. 6 и п. 1 ст. 28 Закона служит основанием для проведения государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество заявителя.
Порядок установления фактов, имеющих юридическое значение в арбитражных судах, предусмотрен гл. 27 АПК РФ. Кроме того, процедуре установления фактов, имеющих юридическое значение, посвящен п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 31 октября 1996 г. N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" <1>.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 1997. N 1. С. 23 - 24.

При этом как для судебных органов, так и для органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, большое практическое значение имеют следующие положения:
1) право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное недвижимое имущество в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 225 ГК, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу (ст. 234 ГК);
2) в соответствии с п. 4 ст. 234 ГК течение срока приобретательной давности в отношении недвижимого имущества, находящегося у лица, из владения которого оно могло быть истребовано в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.
Поскольку с момента введения в действие Закона СССР "О собственности в СССР" (1 июля 1990 г.) положения ст. 90 ГК РСФСР 1964 г. о нераспространении исковой давности на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения свою силу утратили, при применении п. 4 ст. 234 ГК РФ в отношении государственного имущества именно с этого момента действуют общие нормы об исчислении срока исковой давности <1>.
--------------------------------
<1> См.: п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 19.

3) нормы о приобретательной давности неприменимы, если владение недвижимым имуществом в течение длительного времени осуществлялось на договорных началах (аренда, хранение, безвозмездное пользование и т.п.) либо было закреплено за владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;
4) если при рассмотрении дела об установлении факта приобретательной давности физическим или юридическим лицом будет заявлен спор о праве собственности на недвижимое имущество либо сам суд придет к выводу, что установление факта связано с необходимостью разрешения спора о праве, поданное заявление оставляется без рассмотрения. В этом случае отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для обращения заинтересованного лица в суд с иском о признании права собственности на недвижимость (ст. 11, 12 ГК РФ). Решение суда по такому иску будет служить основанием для проведения учреждением юстиции государственной регистрации права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 28 Закона, п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8);
5) Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ <1> в п. 2 ст. 223 ГК РФ внесены изменения: недвижимое имущество, переданное добросовестному приобретателю по договору, признается принадлежащим последнему на праве собственности с момента государственной регистрации права, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Данные изменения в ГК РФ следует рассматривать как отказ законодателя применять срок приобретательной давности к добросовестному приобретателю недвижимости в ситуации, когда собственнику было отказано в удовлетворении иска по основаниям, предусмотренным ст. 302 ГК РФ. Тем самым законодатель поддержал позицию, высказанную ранее в п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8. В этом Постановлении Пленум ВАС РФ, в частности, разъяснил, что судебное решение, которым собственнику было отказано в иске по основаниям, предусмотренным ст. 302 ГК РФ, является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к добросовестному приобретателю.