Статья 7. Открытость сведений о государственной регистрации прав

Комментарий к статье 7

1. В ст. 7 Закона закреплен один из принципов государственной регистрации прав на недвижимость - открытость сведений о регистрации <1>.
--------------------------------
<1> О принципах государственной регистрации см.: Крашенинников П.В. Выступление на семинаре-совещании "Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 1998. N 1. С. 3; Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Сост. и вводный коммен. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1998. С. 17; Петров Е.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в гражданском обороте недвижимости: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2001. С. 8 - 10, 16 - 21; Он же. К вопросу о публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Цивилистические записки: Межвуз. сб. науч. тр. М.: Статут, 2001. С. 220 - 233; Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права. М.: Городец, 2000. С. 152 - 155.
Этот же принцип иногда именуют принципом гласности (см., например: Гражданское право. Ч. 1. С. 176). М.И. Брагинский указывает, что один из обязательных элементов системы государственной регистрации составляет ее публичность, а смысл последней в открытом характере регистрации (Брагинский М.И. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М., 1998. С. 21).
В Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", когда речь идет об имеющейся у любого лица возможности получить сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке, говорится о публичном характере ипотеки (ст. 26) (СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400).
Встречается иное понимание публичности: "...Всякий акт, долженствующий иметь вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога или сервитута и т.д.), должен быть записан в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу для всех третьих лиц, для публики. Это так называемый принцип публичности всех вещно-правовых актов на недвижимость (или иначе - принцип внесения)" (Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 200).

В этой связи уместно напомнить, что уже в древности люди стремились к тому, чтобы устанавливались какие-то внешние знаки, которые свидетельствовали бы о существовании прав. Этим право укреплялось и, кроме того, благодаря наличию внешних знаков о существовании прав становилось известно широкому кругу лиц (последнее, впрочем, также способствовало упрочению прав) <1>.
--------------------------------
<1> См.: Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2 ч. М., 1997. Ч. 1. С. 252 - 253; Покровский И.А. Указ. соч. С. 201; Пахман С.В. Обычное гражданское право в России. СПб., 1877. С. 47 - 52.

Рассматривая содержание указанного принципа, следует иметь в виду, что система государственной регистрации прав на недвижимое имущество сформировалась благодаря развитию залоговых отношений. Лицо, предоставляющее кредит под залог недвижимости (а именно недвижимость - наиболее привлекательный предмет залога), должно иметь возможность получения достоверной информации об имуществе, предоставляемом в залог (не заложено ли оно другому лицу, не установлен ли сервитут и т.д.). Для удовлетворения этой потребности в конце XVIII в. в Европе возникает институт ипотечных книг: залоговое право на недвижимость возникает, если оно записано в особые книги, которые ведут официальные учреждения. Информация, содержащаяся в этих книгах, открыта для всех лиц. "Теперь для лица, к которому обращаются с просьбой о займе под залог недвижимости, достаточно убедиться в том, что на эту недвижимость в ипотечной книге не значится другого закладного права; его приоритет на удовлетворение из этой недвижимости был гарантирован" <1>.
--------------------------------
<1> Покровский И.А. Указ. соч. С. 199 - 200.

Таким образом, формирование системы ипотечных книг, впоследствии трансформировавшейся в систему государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, обусловлено, во-первых, стремлением дать возможность любому лицу получить информацию о юридическом положении любого объекта недвижимости; во-вторых, принятием государством на себя функций признания и подтверждения возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (см. ст. 2 Закона и комментарий к ней).
Поэтому открытость сведений о государственной регистрации прав признается принципом государственной регистрации недвижимости. По этим причинам столь значительное место отводится в законодательстве нормам, призванным обеспечить возможность ознакомления с данными государственной регистрации прав на недвижимость любому лицу.
2. Наиболее общая норма об указанном принципе государственной регистрации включена в ст. 131 ГК: орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.
Последнее из этих положений рассчитано на действие в будущем. Сегодня невозможно воспользоваться правом получения информации о любом объекте в любом регистрирующем органе. Причиной тому является отсутствие единого (в масштабе Российской Федерации) банка данных о недвижимости и сделок с ней. Создан он будет еще не скоро. Поэтому в п. 7 ст. 33 комментируемого Закона предусматривается: до создания системы электронного обмена информацией между органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, информация о зарегистрированных правах на недвижимое имущество предоставляется по месту совершения государственной регистрации прав (см. п. 7 ст. 33 Закона и соответствующий комментарий).
Первое из приведенных положений Гражданского кодекса (о предоставлении информации о регистрации и зарегистрированных правах любому лицу) сформулировано именно как принцип. Детализировать его в Гражданском кодексе не следовало, во-первых, исходя из "объемных" соображений, во-вторых, коль скоро предполагалось принятие Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то, следовательно, в Гражданском кодексе достаточно было сформулировать общие положения, которые должны быть развиты в этом Законе.
Из содержания п. 4 ст. 131 ГК не следует, какого рода информация должна предоставляться любому лицу. При первом приближении создается впечатление, что любое лицо может получить любую информацию о любом объекте недвижимости, правах любого лица на объект (объекты), условиях сделок с недвижимым имуществом и т.п. Неприемлемость столь широкого понимания открытости сведений о регистрации очевидна. Неограниченное распространение такой информации может причинить вред обладателям вещных прав; для того чтобы обеспечить интересы потенциального покупателя, залогодержателя и т.п., нет необходимости сообщать им, какая цена была уплачена при приобретении вещи, в какой форме (наличной или безналичной) осуществлялся расчет и, если в безналичной форме, с какого счета произведен платеж, а также другие условия сделки, на основании которой возникло право собственности, и т.д. (Отчасти по этим причинам к рассматриваемому правилу п. 4 ст. 131 ГК относятся с опасением как работники регистрационных органов, так и обладатели вещных прав.)
Поэтому в развитие указанного положения Гражданского кодекса требуется определить перечень сведений, сообщаемых любому лицу о государственной регистрации и зарегистрированных правах, установить случаи, когда возможно предоставление детализированной информации об объекте недвижимости, правах на него и т.п. В Гражданском кодексе не предусмотрен порядок предоставления информации. Значит, требуется определить механизм реализации соответствующих прав. Решению этих задач посвящены нормы ст. 7 - 8 Закона.
3. В соответствии с общим правилом, составившим абз. 2 п. 1 ст. 7, любое лицо может получить следующую информацию:
а) описание объекта недвижимости;
б) зарегистрированные права на него;
в) ограничения (обременения) прав;
г) сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.
Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <1> предусмотрена государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве (см. ст. 25.1 настоящего Закона и комментарий к ней). В связи с этим п. 1 комментируемой статьи был дополнен абз. 3, в котором речь идет о предоставлении информации о таких договорах. При этом соответствующее правило сформулировано таким образом, будто речь идет о предоставлении сведений о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, включающий в себя жилые и нежилые помещения, являющиеся предметом договоров участия в долевом строительстве.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.

Итак, если запрашиваются сведения об указанных земельных участках и договорах участия в долевом строительстве, то в выписке из ЕГРП помимо названной информации должны указываться сведения:
а) о залоге соответствующего земельного участка или права аренды этого участка <1>;
--------------------------------
<1> В силу указанного Федерального закона у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды указанного земельного участка и строящиеся на этом земельном участке объекты недвижимости. При регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект становится также предметом залога (залог в силу закона) (ст. 13).

б) перечень объектов долевого строительства;
в) перечень участников долевого строительства.
Информация предоставляется в форме выписки из Единого государственного реестра прав. Следовательно, краткое описание объекта недвижимости включает в себя сведения о кадастровом и (или) условном номере объекта, местоположении (адресе), виде (названии) объекта, его площади, назначении (см. ст. 12 Закона и соответствующий комментарий).
Сообщение сведений о зарегистрированных правах предполагает предоставление информации об имени (наименовании) обладателя права, виде права (право собственности, хозяйственного ведения и т.п.), размере доли в праве (если объект недвижимости принадлежит кому-либо на праве общей собственности), наименовании и реквизитах правоустанавливающих документов, дате государственной регистрации (см. ст. 12 Закона и соответствующий комментарий). В Едином государственном реестре прав, содержащем записи о праве собственности и об иных вещных правах, указываются также "данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем", и другие сведения (п. 6 ст. 12 Закона). В Реестре эти сведения даются в достаточно детализированном виде. Вряд ли всю эту информацию нужно сообщать любому лицу. Например, в Реестре указываются данные документа, удостоверяющего личность. По-видимому, это не та информация о зарегистрированных правах на объект недвижимости, о которой говорится в ст. 7 Закона.
Сведения об ограничениях (обременениях) включают в себя наименование ограничения (обременения) (сервитут, ипотека и т.п.), сроки его действия, сведения о лицах, в пользу которых ограничиваются права, сумму выданного кредита для ипотеки (залога) и т.д. (см. ст. 12 Закона и соответствующий комментарий).
Иногда в заявлении (запросе) содержится просьба (требование) о предоставлении информации обо всех объектах недвижимости, расположенных на территории определенного района, города и т.п. Конечно, в таких случаях в предоставлении информации должно быть отказано. Основаниями отказа являются как соображения концептуального характера, так и формально-юридические требования. Государственная регистрация недвижимости осуществляется не для того, чтобы обеспечивать какое-либо лицо (какой-либо орган) базой данных обо всех объектах недвижимости, существующих на определенной территории (о понятии и целях государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним см. ст. 2 Закона и соответствующий комментарий). (В то же время надо иметь в виду, что тот или иной субъект, пользуясь правом, предусмотренным комментируемой статьей, может сформировать такую базу данных самостоятельно. Правда, она не может быть адекватной той, которая имеется в регистрационном органе, во-первых, в силу ограниченности объема информации, предоставляемой регистрационным органом, во-вторых, вследствие изменчивости сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав.)
Если же исходить из текста комментируемой статьи (буквы закона), то основанием отказа в предоставлении информации в рассматриваемой ситуации может служить указание следующих обстоятельств.
В силу п. 4 ст. 131 ГК орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, предоставляет информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах.
В абз. 1 п. 1 ст. 7 Закона говорится о предоставлении сведений о любом объекте недвижимости. В абз. 2 п. 1 включено указание, в соответствии с которым выписки из Единого государственного реестра прав должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него. В абз. 3 п. 1 говорится о предоставлении информации о земельном участке (одном объекте).
Пунктом 3 ст. 7 Закона предусмотрена возможность в исключительных случаях (здесь же указанных) предоставления сведений о содержании правоустанавливающих документов, обобщенных сведений о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписок, содержащих сведения о переходе прав на объект недвижимости, и информации о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным.
Наконец, в п. 4 ст. 7 Закона говорится о предоставлении информации о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества. Таким образом, во всех случаях речь идет об объекте (а не объектах) недвижимости и только один раз о какой-то совокупности объектов, но только если они принадлежат одному лицу. Закон не предусматривает возможности сообщения кому-либо информации обо всех объектах недвижимости, содержащейся в Реестре. Разумеется, сказанное не означает, будто существует некий принцип индивидуальности каждого запроса информации - один объект (субъект), по которому необходима информация, - один запрос (заявление). Если, предположим, в запросе правоохранительного органа содержится просьба предоставить информацию о нескольких (поименованных в запросе) объектах недвижимости, то, по-видимому, было бы неправильным требовать оформления отдельного запроса на каждый объект недвижимого имущества (см. также п. 7 комментария к ст. 7 Закона).
4. Порядок предоставления информации о государственной регистрации достаточно прост. Лицо, желающее получить ее, должно подать органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, заявление, содержащее соответствующую просьбу. Форма заявления письменная.
Заявитель обязан предъявить документ, удостоверяющий личность (паспорт, удостоверение личности офицера, паспорт моряка и т.п.).
Если за сведениями о государственной регистрации обращается юридическое лицо, то необходимо предъявить документ, подтверждающий регистрацию данного юридического лица. Порядок государственной регистрации юридических лиц определяется Федеральными законами "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", "О банках и банковской деятельности", "Об общественных объединениях" и т.д. <1>.
--------------------------------
<1> Об этом см.: Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". 3-е изд., перераб. и доп. / Под ред. Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2006.

Представитель юридического лица, желающего получить сведения о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, должен предъявить документы, подтверждающие факт регистрации данного юридического лица, выданные уполномоченными на то органами в установленном указанными актами порядке.
Кроме того, представитель юридического лица обязан предъявить документ, подтверждающий его полномочия. Это может быть устав юридического лица, из которого следует, что данное должностное лицо вправе обратиться в регистрирующий орган за получением сведений о государственной регистрации прав на недвижимость, приказ о назначении на должность, доверенность и т.д. Естественно, представитель юридического лица должен предъявить и документ, удостоверяющий его личность.
Из положения п. 1 комментируемой статьи о предъявлении указанных документов следует сделать вывод о необходимости явки лица в регистрирующий орган (отправить запрос по почте нельзя).
Наряду с названными документами для получения сведений о государственной регистрации прав необходимо представить доказательства внесения платы за соответствующую информацию, если она выдается на возмездных началах. Таким доказательством может быть квитанция, платежное поручение с отметкой банка и т.д. Документ, подтверждающий внесение платы, представляется в регистрирующий орган вместе с заявлением о предоставлении информации (п. 4 Правил осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 14 декабря 2004 г. N 773 <1>). (См. также п. 1 ст. 8, ст. 11 Закона и соответствующие комментарии.)
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2004. N 51. Ст. 5187.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, предоставляет запрошенную информацию в течение пяти рабочих дней со дня подачи заявления. В этой связи следует напомнить, что в соответствии с гражданским законодательством течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (ст. 191 ГК). Например, если заявление подано 10 июля, то пятидневный срок исчисляется с 11 июля и истекает 15 июля. Если же, предположим, в соответствующем году 12 и 13 июля - выходные дни, то срок начинает течь 11 июля и истекает 17 июля.
Более короткий срок предоставления информации установлен для тех случаев, когда ЕГРП ведется на магнитном носителе - сведения предоставляются не позднее чем в течение рабочего дня, следующего за днем обращения.
Заявление должно считаться поданным и соответственно указанный срок начинает исчисляться лишь при условии, что при подаче заявления предъявлен документ, удостоверяющий личность гражданина, либо документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица и полномочия его представителей, если за информацией обращается юридическое лицо, а также документ, подтверждающий внесение платы.
При отсутствии указанных документов в приеме заявления можно отказать. Если же заявление принято, допустим, 10 июля, а документы предъявлены 12 июля, то оно считается поданным 12 июля и с этой даты исчисляется срок.
5. Законодательство не указывает оснований отказа в предоставлении информации о зарегистрированных правах. Предписывается лишь письменная форма и необходимость мотивировать его.
Отказать в предоставлении сведений о государственной регистрации прав следует, если лицо запрашивает информацию, не подлежащую сообщению любому лицу (например, если подано заявление о предоставлении обобщенных сведений о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости). Отказ должен последовать на обращение малолетнего гражданина (не достигшего 14 лет) или гражданина, признанного недееспособным. В предоставлении информации должно быть отказано, если достоверно известно, что заявитель предполагает использовать ее способом или в форме, которые нанесут ущерб правам и законным интересам правообладателя (см. п. 9 комментария к ст. 7 Закона). Отказ должен последовать, если установлено, что информация запрашивается исключительно с намерением причинить вред другому лицу или в целях ограничения конкуренции и т.д. (ст. 10 ГК).
В то же время необходимо подчеркнуть, что заявитель не обязан мотивировать свою просьбу предоставить информацию о зарегистрированных правах. Если орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, требует указать, для чего запрашиваются соответствующие сведения, то заявитель вправе использовать даже такой "железный" аргумент: "Хочу знать!".
Регистрирующий орган, конечно, откажет в предоставлении информации, если права на недвижимое имущество возникли до вступления в силу комментируемого Закона и государственная регистрация таких прав не проводилась (см. ст. 6 Закона и комментарий к ней). Отказ последует, если указанные в заявлении сведения об объекте не позволяют однозначно идентифицировать этот объект.
В случае если необоснованный отказ в предоставлении сведений об объекте недвижимости, зарегистрированных правах и ограничениях (обременениях) прав привел к образованию убытков у заявителя, он может взыскать эти убытки с регистрирующего органа (ст. 15 ГК).
6. По общему правилу запрещено предоставление сведений о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях). Не допускается предоставление обобщенных сведений о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, выписок, содержащих сведения о переходе прав на объекты недвижимости, а также сведений о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным.
Исключение из этих правил предусмотрено в п. 3 комментируемой статьи. Названным здесь субъектам предоставляется в том числе и та информация, в предоставлении которой иным лицам должно быть отказано. Указанным в п. 3 ст. 7 Закона субъектам могут сообщаться и сведения о содержании правоустанавливающих документов, и обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, и сведения о переходе прав, и информация о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным.
Перечень субъектов, содержащийся в п. 3 комментируемой статьи, является исчерпывающим (закрытым), т.е. предоставление указанных сведений другим лицам, кроме перечисленных, не допускается. Так, противоречит Закону сообщение банку или иному кредитному учреждению обобщенных сведений о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости.
Конструирование данного перечня обусловлено различного рода соображениями. Так, допущение предоставления такой информации самим правообладателям (их представителям) вызвано стремлением обеспечить интересы правообладателя. Предоставление названных сведений лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону, а также нотариусу необходимо для оформления наследственных прав, требуется для обеспечения интересов наследников.
В других случаях допущение предоставления указанной информации диктуется стремлением создать условия, необходимые для обеспечения публичных интересов.
7. Закон не устанавливает порядок предоставления сведений, указанных в п. 3 комментируемой статьи, перечисленным в нем субъектам. Представляется, что в данном случае единого порядка существовать не может. Очевидно, правильнее всего стремиться к максимально возможному использованию по аналогии ранее характеризовавшихся правил, которые содержатся в п. 1 - 2 ст. 7 Закона.
Так, срок предоставления сведений должен быть равен пяти рабочим дням, а при ведении ЕГРП на магнитном носителе - одному рабочему дню. Если за сведениями обращается сам правообладатель, то они предоставляются по общим правилам (заявление в письменной форме, документ, удостоверяющий личность, и т.д.). При обращении физического или юридического лица, получившего доверенность от правообладателя, кроме заявления требуются доверенность и документ, удостоверяющий личность представителя, а если им является юридическое лицо - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя.
Доверенность правообладателя (как и любая другая доверенность) должна быть облечена в письменную форму (ст. 185 ГК). Следуя букве закона, доверенность правообладателя может быть выполнена в простой письменной форме, т.е. какого-либо удостоверения данной доверенности или удостоверения подписи доверителя не требуется. Естественно, регистрирующий орган обязан принять доверенность, удостоверенную организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства, администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении, либо нотариально удостоверенную доверенность (с практической точки зрения последнее наиболее предпочтительно. См. также п. 1 ст. 16 Закона и соответствующий комментарий).
Доверенность от имени правообладателя - юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации (п. 5 ст. 185 ГК).
При обращении за информацией лиц, имеющих право на наследование имущества правообладателя, они должны доказать наличие данного права. Очевидно, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, не может (и не должен) решать вопросы о переходе имущества по наследству, в том числе анализировать родственные отношения заявителя и правообладателя, свидетельство о смерти и т.п. Поэтому при обращении указанных лиц в регистрирующий орган наиболее целесообразно требовать соответствующий запрос нотариуса, в производстве которого находится наследственное дело. Иногда для подтверждения того, что лицо имеет право на наследование имущества правообладателя, регистрирующий орган требует нотариально удостоверенную копию заявления о принятии наследства, поданного нотариусу.
Хотя в п. 3 комментируемой статьи говорится о праве руководителей органов местного самоуправления и руководителей органов государственной власти субъектов Российской Федерации получать соответствующую информацию, ясно, что названные лица не обязаны лично являться в регистрирующий орган. Очевидно, сведения о государственной регистрации прав на недвижимость должны предоставляться по письменным запросам названных лиц либо их представителям, имеющим доверенность на получение информации. Следует обратить внимание на то, что в Законе говорится именно о руководителях указанных органов. Значит, предоставления информации, о которой идет речь в п. 3 ст. 7, не может требовать другое должностное лицо, сколь бы высокое положение оно ни занимало в органе местного самоуправления или органе государственной власти.
В таком же порядке должна предоставляться информация налоговым органам.
Предоставление информации судам, правоохранительным органам и судебным приставам-исполнителям следует производить на основании письменного запроса. Причем в нем должно быть указание, что в производстве имеется дело, связанное с объектом недвижимости и (или) его правообладателем. Если в запросе такое указание отсутствует, то в предоставлении информации должно быть отказано. Недопустимо встречающееся на практике предоставление любой информации о регистрации недвижимого имущества и сделок с ним любому работнику милиции (иного правоохранительного органа), предъявившему удостоверение. Грубейшим нарушением Закона является встречающаяся иногда передача правоохранительным органам всей имеющейся у регистрационного органа базы данных об объектах недвижимости.
Под судебной системой принято понимать совокупность судов, организованных и действующих в соответствии с их компетенцией и поставленными перед ними задачами и целями. В судебную систему России входят:
- Конституционный Суд Российской Федерации;
- Верховный Суд Российской Федерации;
- Высший Арбитражный Суд Российской Федерации;
- федеральные арбитражные суды округов (например, Федеральный арбитражный суд Московского округа, осуществляющий проверку решений, принятых арбитражными судами Москвы и Московской области);
- уставные (конституционные) суды субъектов Российской Федерации;
- арбитражные суды субъектов Российской Федерации - арбитражные суды республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов (например, Арбитражный суд Свердловской области);
- верховные суды республик, краевые, областные суды, городские суды в Москве и Санкт-Петербурге, суды автономной области и автономных округов;
- районные (городские) суды (их именовали народными, ныне называют просто районными, городскими, окружными или межмуниципальными (районными) судами).
Кроме того, принято выделять военные суды (суды гарнизонов, соединений, флотилий, армий, округов, флотов, видов Вооруженных Сил РФ, групп войск, Военную коллегию Верховного Суда РФ).
Итак, в систему судов Российской Федерации входят четыре разновидности судов: суды общей юрисдикции (их еще называют общими или гражданскими), суды военные, арбитражные суды, Конституционный Суд России и конституционные (уставные) суды субъектов Российской Федерации. Наконец, в силу Федерального закона "О мировых судьях в Российской Федерации" мировые судьи являются судьями общей юрисдикции субъектов Российской Федерации и входят в единую судебную систему Российской Федерации.
В соответствии с Федеральным конституционным законом "О судебной системе Российской Федерации" <1> в Российской Федерации действуют федеральные суды, конституционные (уставные) суды и мировые судьи субъектов Российской Федерации, составляющие судебную систему Российской Федерации.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 1. Ст. 1.

К федеральным судам относятся:
- Конституционный Суд Российской Федерации;
- Верховный Суд Российской Федерации, верховные суды республик, краевые и областные суды, суды городов федерального значения, суды автономной области и автономных округов, районные суды, военные и специализированные суды, составляющие систему федеральных судов общей юрисдикции;
- Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, федеральные арбитражные суды округов (арбитражные кассационные суды), арбитражные апелляционные суды, арбитражные суды субъектов Российской Федерации, составляющие систему федеральных арбитражных судов.
К судам субъектов Российской Федерации относятся: конституционные (уставные) суды субъектов Российской Федерации, мировые судьи, являющиеся судьями общей юрисдикции субъектов Российской Федерации.
По соглашению сторон споры могут рассматриваться третейскими судами. В Российской Федерации могут создаваться третейские суды для рассмотрения конкретного спора, а также постоянно действующие. Последние могут создаваться торговыми палатами, иными органами, биржами, объединениями, учреждениями, организациями. (Гражданский кодекс, на основании и в развитие которого принят комментируемый Закон, под судом подразумевает суд общей юрисдикции, арбитражный суд и третейский суд (п. 1 ст. 11).)
Правом, предусмотренным п. 3 комментируемой статьи, пользуются все указанные суды (в соответствии с подведомственностью дел; имеющие в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями).
Более сложно определить понятие "правоохранительные органы". Дело в том, что оно не имеет четкого юридического содержания. К сожалению, в законодательстве его признаков не дается. А в юридической литературе на этот счет можно встретить различные высказывания, порой разительно отличающиеся друг от друга. Так, по мнению одних ученых, к числу правоохранительных органов относятся: "суд, прокуратура, адвокатура, органы оперативно-розыскной деятельности, дознания и следствия, Министерство юстиции и его органы, включая нотариат и загсы, Министерство внутренних дел и его органы, в том числе милиция, арбитражные суды, а также общественные организации, занимающиеся исключительно правоохранительной деятельностью" <1>. Среди последних называли третейские суды, товарищеские суды, добровольные народные дружины и т.п. <2>. Другие исследователи исходят из того, что правоохранительная деятельность представляет собой "такую государственную деятельность, которая осуществляется с целью охраны специально уполномоченными органами путем применения юридических мер воздействия в строгом соответствии с законом и при неуклонном соблюдении установленного им порядка".
--------------------------------
<1> Правоохранительные органы Российской Федерации. Екатеринбург, 1996. С. 13.
<2> См.: Там же.

Соответственно к правоохранительным органам относят прежде всего суды (Конституционный Суд РФ и все прочие суды), органы юстиции, прокуратуру, а также некоторые из тех органов, которые призваны выявлять и расследовать преступления <1>. Нередко из числа правоохранительных органов исключают суды, поскольку они являются органами судебной власти и их нельзя включать в одну "команду" с органами прокуратуры и исполнительной власти.
--------------------------------
<1> См.: Правоохранительные органы: Учебник для вузов / Под ред. проф. К.Ф. Гуценко. М.: БЕК, 1995. С. 7.

Воспроизведение указанных доктринальных положений на первый взгляд выглядит излишним в настоящем комментарии. Однако их необходимо учитывать в практической деятельности (при применении комментируемого Закона). Дело в том, что при отсутствии должных указаний закона, опираясь на существующее в теории чрезвычайно широкое понимание правоохранительных органов (первая из приведенных точек зрения), предоставления информации, указанной в п. 3 ст. 7 Закона, требуют коллегии адвокатов, отдельные адвокаты, различного рода юридические "фирмы" (кооперативы, общества с ограниченной ответственностью и иные подобные образования, берущие на себя выполнение адвокатских функций), органы записи актов гражданского состояния (загсы) и т.п. Понятно, что в таких случаях в предоставлении информации следует отказывать. В качестве оснований отказа можно указать как положения, сформулированные юридической наукой (вторая из приведенных точек зрения), так и обстоятельства формально-юридического характера. Среди последних, в частности, следует выделить указание, включенное в п. 3 комментируемой статьи, в соответствии с которым информация о содержании правоустанавливающих документов, обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости и выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости, предоставляются правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями. Коллегии адвокатов, юридические консультации, другие образования, выполняющие адвокатские функции, отдельные адвокаты не имеют дел в производстве. Они призваны оказывать юридическую помощь, т.е. помощь в поиске нужного нормативного акта, разъяснять его содержание, содействовать в составлении заявления или ходатайства, другого документа, подборе аргументов, определении органа, который наиболее эффективно может разрешить возникшую проблему, осуществлять представительство в суде или ином органе, вести защиту по уголовному делу или отстаивать законные интересы гражданина, привлекаемого к административной ответственности, и т.д. <1>. Органы записи актов гражданского состояния также не имеют дел в производстве. Они осуществляют государственную регистрацию актов гражданского состояния: рождения, заключения брака, расторжения брака, усыновления (удочерения), установления отцовства, перемены имени, смерти (ст. 3 Федерального закона "Об актах гражданского состояния").
--------------------------------
<1> См.: Правоохранительные органы. С. 282.

С учетом изложенного к правоохранительным органам, упоминаемым в п. 3 комментируемой статьи, следует относить органы прокуратуры, органы, которые должны выявлять и расследовать преступления. Прежде всего органы внутренних дел.
Первоначально (до 2003 г.) в комментируемом Законе в числе лиц (органов), уполномоченных получать сведения о правоустанавливающих документах и другие сведения, упомянутые в п. 3 ст. 7 Закона, судебные приставы-исполнители не назывались. В силу Федерального закона "О судебных приставах" информация, документы и их копии, необходимые для осуществления судебными приставами своих функций, предоставляются по их требованию безвозмездно и в установленный ими срок (п. 2 ст. 14 Закона). Соответственно внесено дополнение в п. 3 ст. 7 комментируемого Закона.
8. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан вести учет обращений за информацией о регистрации прав. Должны храниться соответствующие документы (заявления, доверенности и т.д.). В противном случае регистрирующий орган не сможет выполнить обязанность, предусмотренную п. 4 комментируемой статьи.
Регистрирующий орган ведет книгу учета выданной информации о зарегистрированных правах (см. Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Приказом Министерства юстиции РФ от 24 декабря 2001 г. N 343).
9. За использование сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, возможна ответственность различных видов. Так, если соответствующие действия образуют состав преступления, то виновное лицо может быть привлечено к уголовной ответственности. Однако в комментируемой статье прежде всего имеется в виду гражданско-правовая ответственность. К такой ответственности может быть привлечен широкий круг лиц: гражданин или юридическое лицо, получившие сведения об объекте недвижимости в порядке и на условиях, которые предусмотрены п. 1, 2 комментируемой статьи; орган, осуществляющий государственную регистрацию прав; органы местного самоуправления; налоговые органы и т.д.
Наступление гражданско-правовой ответственности возможно при одновременном наличии следующих условий.
Во-первых, если использование сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, привело к ущербу у правообладателя. Правообладатель, чьи права и законные интересы нарушены, произвел или должен будет произвести расходы для восстановления нарушенного права либо в результате нарушения он утратил какое-либо имущество или оно оказалось повреждено, либо он не получил доходы, которые были бы им получены, если бы его право не было нарушено (ст. 15 ГК). Например, сведения, содержащиеся в Реестре, использованы таким образом, что упала рыночная цена на объект недвижимости.
Во-вторых, если сведения из Единого государственного реестра прав использованы противоправно.
Если использование сведений привело к тому, что у правообладателя образовались имущественные потери, но соответствующие действия являются законными (например, произведено взыскание налога на имущество), то ответственность не наступает.
В-третьих, если между противоправным действием и ущербом у правообладателя существует причинно-следственная связь (противоправное действие - причина, ущерб - следствие). Иными словами: ущерб возник именно потому, что совершено противоправное действие.
В-четвертых, ответственность наступает при наличии вины. Вина может иметь форму умысла или неосторожности. При умысле лицо осознает противоправность своего поведения, предвидит его последствия и желает их наступления или безразлично к ним относится. При неосторожности лицо не осознает противоправности своего поведения, не предвидит возможных последствий, не желает их наступления, но должно было осознавать противоправный характер своего поведения и предвидеть последствия.
В гражданском праве вина нарушителя презюмируется, т.е. лицо, нарушившее право, предполагается виновным; оно само должно доказывать отсутствие своей вины.
При наличии указанных условий лицо, нарушившее права и законные интересы правообладателя, обязано возместить ему причиненный ущерб. Возможные при этом споры разрешаются в судебном порядке.
10. В п. 6 комментируемой статьи, включенном в Закон в 2004 г., речь идет о праве (но не обязанности) регистрирующего органа предоставлять статистическую информацию.
Перечень сведений, относящихся к статистической информации, содержащийся в п. 6 ст. 7 Закона, является открытым (неисчерпывающим, примерным).
Обратиться за статистической информацией может любое лицо - физическое, юридическое, объединения физических или юридических лиц, органы государственной власти, органы местного самоуправления и т.д. и т.п.
Предоставление статистической информации допустимо, если это не приведет к нарушению прав и законных интересов правообладателей.
Форма обращения за статистической информацией не установлена. Порядок, сроки и форма предоставления такой информации также отсутствуют. Практически решение всех этих вопросов отдано на усмотрение регистрирующих органов. Поскольку предоставление статистической информации есть право (а не обязанность) регистрирующего органа, постольку отказ в предоставлении такой информации может последовать без объяснения причин.